Понятие и предмет договора

Договор продажи недвижимости

Определение данного договора в отдельный осуществляется на основании того, что предмет договора обладает специфичностью. Выделение данного договора в отдельный договор не всегда выделялся и только в РФ. Определение договора продажи недвижимости содержится в ст. 549 ГК РФ.

По договору продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Правое регулирование осуществляется параграфом 7 гл. 30

Предмет – недвижимое имущество, перечень которого закреплен в законе (ст. 130). Общим требования для продажи любого объекта является то, что до заключения договора право собственности должно быть зарегистрирована в установленном порядке, т.е. предметом договора могут быть не объекты недвижимости по существу, а объекты недвижимости по закону.

Оборот земельных участков регулируется не ГК, а ЗК РФ и ФЗ «об обороте земель с/х назначения» от 24 июля 2004 года, поэтому часть правил относительно продажи данных участков содержится в земельном законодательстве. Существует порядок, который позволяет выделить участки, зафиксировать их на местности. Не все земельные участки могут выступать предметом договора: статья 27 ЗК РФ – перечень участков, ограниченных и изъятых из оборота.

К недвижимому имуществу относят также участки недр, но они не могут быть предметом договора продажи недвижимости, так как они признаются государственной собственностью и не могут отчуждаться в любой форме. Государство лишь предоставляет право пользования.

Здания и сооружения – объекты недвижимого имущества, которые выступают предметом договора продажи недвижимости, при этом здание – объект недвижимости, который предполагает возможность постоянного нахождения в них людей в целях проживания или работы. Соответственно сооружение – недвижимость, предназначенная для выполнения технических функций, люди могут находиться только временно, если вообще могут.

Предметом может выступать объекты незавершенного строительства. Требуется предварительная государственная регистрация права собственности.

Воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты – могут выступать предметом государственного договора, также необходима предварительная государственная регистрация права собственности на объект, морские суда и суда внутреннего плавания определяются и регулируются кодексом торгового мореплавания и кодексом внутреннего …. Регистрация воздушных судов осуществляется в связи со специальным законом ФЗ «О регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними» от 14 марта 2009.

В случаях, когда предмет договора – здание или сооружение, предмет договора должен включать также земельный участок, на котором располагается здание или сооружение и права на данный земельный участок. Если продавец здания является собственником данного земельного участка, то он обязан продать земельный участок или его часть которая необходима для эксплуатации здания, сооружения покупателю. Если продавец не является собственником земельного участка, то он может передать только те права на земельный участок, которыми он сам обладал с учетом положения земельного законодательства. Согласия собственника земельного участка в таком случае не требуется если это не противоречит условиям пользования участка

Предприятия не является предметом договора продажи недвижимости, а регулируется отдельным договором к-п предприятий