Предмет.
Предмет – статья 607 содержит примерный перечень объектов, которые могут быть предметами. Необходимо запомнить признаки, которыми должны обладать вещи для передачи их в аренду:
1) Обязательно вещи – нематериальные блага или имущественные права не могут быть предметам аренды.
2) Вещи должны быть индивидуально-определенные – важнейшим признаком договора аренды является возврат имущества, причём такого имущества которые было первоначально передано. Если бы арендодатор передавал родовые вещи, то они бы смешивались с вещами арендатора и изменялись бы. Таким образом невозможно было бы исполнить это требование
3) Непотребляемые вещи – передав во временное пользование потребляемые вещи арендодатель не сможет их обратно получить
4) Вещи, которые потенциально способные в результате использования приносить определенную экономическую пользу - не обязательно выгоду.
К предметам относятся:
1) Земельные участки
2) Предприятия
3) Другие имущественные комплексы
|
|
4) Здания
5) Сооружения
6) Оборудования
7) Транспортные средства
8) И другие вещи которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования
Закон устанавливает специальные требования к некоторым предметам. Например земельные участки и лесные участки - есть определённые случаи когда они не могут предоставляться в аренду
Закон может устанавливать виды имущества, сдача которых не допускается или ограничивается (автомобильные дороги общего пользования или ж\д общего пользования, земельные участки государственного значения иностранцам, земельные участки с полезными ископаемыми и прочие – установлены в законодательстве).
Закон устанавливает что договор должен указывать данные позволяющие определённо установить имущество подлежащие передачи арендатору. При отсутствии таких данных предмет считается несогласованным, следовательно не заключённым.
Предмет – единственное общее существенное условие для всех видов аренды.
Предмет в договоре определяется в зависимости от того что передаётся в договоре. Если передаётся объект недвижимости то нужного указать адрес, кадастровые номер. Если часть здания сдаётся, то по мимо указанного прикладывается чертёж (выкопировка из тех паспорта.)
В отношении земельного участка – документы с кадастровым номер участка. Если его нет, то допускается иные документы, позволяющие определить местоположение участка.
Стороны договора
Арендодатель и арендатор, либо наниматель и наймодатель.
В качестве арендодателя могут быть, как собственники, так и лица, уполномоченные собственниками сдавать имущество в аренду (полномочия по распоряжению государственным или муниципальным имущественным, предприятия (унитарные)). Предоставления права передачи имущества в аренду может быть обеспечено договором.
|
|
Для отдельных видов аренды установлены определённые требования к субъектному составу (договор проката – только ЮЛ, которое занимается предпринимательской деятельностью по прокату).
Арендаторы – любые физические лица и юридические лица (исключения есть: при найме жилого помещения – только гражданин, при аренде предприятия – только предприниматель или юридическое лицо)
Срок
Срок – не является существенным, но очень важное условие.
Закон разделяет 2 вида аренды в зависимости от срока:
1) Срочная арена –на определённый срок
2) Бессрочная аренда – на неопределённый срок, действует неопределённое время. Каждая из сторон такого договора может отказаться в любое время от исполнения договора предупредив другую сторону за 1 месяц, а при аренде недвижимости за 3 месяца.
Предельные сроки для отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества (договор проката – не более 1 года). В случае, если стороны заключили договор на срок, превышающий максимальный, то договор считается заключенным на предельный срок и прекращает свое действие по истечению данного срока.
Если договор заключен на определенный срок и после его истечения арендатор продолжает пользоваться имуществом, то договор аренды считается возобновленным на тех же условиях, но на неопределенный срок отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Арендная плата.
Арендная плата – не является существенным условием. Вопрос об аренде щаконом регулируются диспозитивно ссылаясь на договор. Все условия и положения устанавливаются договором. Если договор не содержит критерием об арендной плате то взимается как при аналогичных обстоятельствах.
В статье 61 содержится перечень форм арендной платы.
Может быть:
1) в форме твёрдых сумм, определенных платежей;
2) в виде доли продукции, плодов и доходов, полученных арендатором от использования имущества;
3) путём предоставление арендатором определенных услуг, либо определенной вещи в собственность или в аренду;
4) Передачи арендатором арендодателю определённой вещи в собственность или в аренду
5) путем возложения на арендатора определенных затрат на улучшение арендованного имущества.
Перечень не является закрытым. Если ничего не говорится о форме, арендная плата должна выплачиваться в денежной форме.
Порядок изменения арендной платы: размер арендной платы может изменятся соглашением сторон в сроки предусмотренные договором но не чаще 1 раза в год, если иное не предусмотрено в договоре.
По общему правилу, если размер арендной платы не определен, то применяются положения статьи 424 ГК РФ (по аналогии) (необходимо учесть то, что в некоторых договорах аренды арендная плата – существенное условие).
Форма.
Форма договора (статья 609 ГК РФ)
Договор аренды заключённый на срок более 1 года, также любой договор, в котором стороной является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Для отдельных видов аренды предусматривается более строгие требования.
Особых последствий нет, поэтому общие последствия – недопустимость использования применения судебных доказательств. В отношении некоторых видов договоров аренды необходима гос регистрация. Например: договор аренды зданий, сооружений, предприятий подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Сам договор, как сделка - право аренды самостоятельно не регистрируется. Регистрация договора аренды как сделки. право аренды регистрируется не самостоятельно, а как обременение прав собственности.
|
|
Процедура регистрации достаточно длительная, бюрократичная, поэтому не во всех случаях она имеется не во всех случаях аренды недвижимости. Например, договор аренды зданий и сооружений, в случае, если срок договора не превышает 1 год – регистрация не требуется. По договору аренды после завершения срока аренды имущество переходит в собственность арендатора – аренда с выкупом, в таком случае – форма предусмотренная для договоров купли-продажи такого имущества.
Договор аренды может предусматривать возможность право выкупа арендатора арендованного имущества. Такой договор должен заключаться в той форме которая предписана для договора к-п