Правовая характеристика договора аренды

Внастоящее время договор аренды широко используется субъектами хозяйствования в их предприни­мательской деятельности.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) иму­щество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды обеспечивает возможность гражданам и юриди­ческим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно или когда для постоянного пользования у них нет достаточных средств. Соб­ственнику или иному законному владельцу имущества этот договор позволяет, в свою очередь, реализовать его экономические интере­сы, когда передаваемое в аренду имущество временно не нужно или он преследует цель извлечения прибыли из его передачи во временное пользование другому лицу. Отказываясь от права пользования вещью, арендодатель передает его арендатору на возмездной основе (за плату). Последний признак позволяет отличать аренду от без­возмездного пользования имуществом, от других возмездных договоров по передаче имущества: от договоров купли—продажи, мены, дарения, займа, по которым имущество переходит к при­обретателю в собственность (либо хозяйственное ведение или опе­ративное управление), договор аренды отличается временным ха­рактером владения и пользования имуществом.

Предметом арен­ды могут быть вещи только индивидуально—определенные и не потребляемые. Статья 578 ГК обоб­щенно перечисляет виды имущества, которые могут быть переда­ны в аренду. Следует учитывать, что многие объекты, включенные в этот перечень, подчинены особому правовому режиму. По общему правилу, предмет договора аренды является един­ственным его существенным условием, если иное не предусмотрено соглашением сторон. При отсутствии в договоре данных об объекте, подлежащем передаче в аренду, это условие считается несогласован­ным, а сам договор — незаключенным. Постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19 мая 2005 г. № 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений» указало, что при сдаче в аренду нежилых помещений в договоре, как правило, должны быть указаны общая площадь, место расположения, пла­нировка и состав (перечень, нумерация) арендуемых помещений.

Арендодатель, оставаясь собственником переданного в аренду имущества, сохраняет право распоряжения им. Он может произ­вести его отчуждение. При этом переход права собственности не означает изменение или прекращение арендных отношений, до­говор аренды при смене арендодателя сохраняет силу.

Право пользования арендованным имуществом может сопро­вождаться возможностью выкупа этого имущества (статья 595 ГК). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Стороны договора аренды именуются арендодателем и аренда­тором. В соответствии со статьей 579 ГК арендодателем может быть собственник, а также лицо, управомоченное законодатель­ством или собственником сдавать имущество в аренду. Арендода­телемвправе выступать физические лица, юридические лица, само государство и административно—территориальные единицы, являющиеся собственниками имущества.

Арендаторами могут быть юридические и физические лица, совместные предприятия, международные объединения и организации с участием белорусских и иностранных юридических лиц, а также иностранные государства, международные организации.

В соответствии с нормами главы 34 ГК условие о размере арендной платы является существен­ным для договора аренды зданий и сооружений.

Форма договора арендыможет быть письменной и устной. В устной форме могут быть заключены только договоры аренды между гражданами сроком менее чем на год, если законодатель­ными актами не установлены дополнительные требования к фор­ме отдельных видов договоров аренды или аренды определенных видов имущества. Законом для договора аренды, кроме общих требований к форме договора, установлены специальные требо­вания статьей 580 ГК. Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо — независимо от срока, должен быть заключен в письмен­ной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законо­дательными актами.

В соответствии с Законом Республики Бела­русь от 22 июля 2002 г. № 133—З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» государственной регистрации под­лежат следующие права и ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество: аренды и субаренды земельного участка; аренды, субаренды, безвозмездного пользования капитальным строением (зданием, сооружением), изолированным помещением на срок не менее одного года; аренды, субаренды, безвозмездного пользования капитальным строением (зданием, сооружением), изолированным помещением на срок менее одного года в случа­ях, предусмотренных соглашением сторон и др.

Срок договора аренды определяется нормами статьи 581 ГК. Сторонам по договору аренды предоставлено право самим опре­делять срок аренды. Однако стороны определяют эти сроки с учетом ограничений, предусмотренных в законе, иных правовых актах, действующих в соответствии с ГК.

Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды счи­тается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предуп­редив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недви­жимого имущества — за три месяца.

Обязанности арендаторавытекают из договора аренды. Арен­датор должен пользоваться арендованным имуществом в соответ­ствии с договором или его назначением. Арендатор обязан в про­цессе использования имущества поддерживать его в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести расходы на со­держание арендованного имущества.

Вторая основная обязанность арендатора — своевременное вне­сение арендной платы за пользование арендованным имуществом. Еще одной из основных обязанностей арендатора является возврат арендованного имущества по истечении срока аренды или прекращении договора аренды по другим основаниям. При неис­полнении указанной обязанности арендодатель вправе потребо­вать вернуть свое имущество в принудительном порядке.

Прекращение дого­вора аренды возможно по требованию арендодателя либо по требо­ванию арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основа­ния досрочного расторжения договора по требованию как арен­додателя, так и арендатора. Однако указанный в статьях 590 и 591 ГК перечень оснований не может быть сокращен по соглаше­нию сторон.

Отдельные виды договоров аренды.Договор аренды имуще­ства является родовым понятием по отношению к некоторым другим договорам (отдельным видам аренды). К числу таких договоров относятся договоры: проката, аренды транспортных средств, аренды зданий и соору­жений, аренды предприятий, финансовой аренды (лизинга).