Рыночный метод (метод сравнительных продаж)

Затратный метод

Методы оценки недвижимости

Необходимость оценки недвижимости

Недвижимость и ее виды

Недвижимость – это

	Ст.130 ГК



а также объекты, подлежащие обязательной регистрации в соответствии с ГК:



Недвижимость -
Имущество может быть отнесено к недвижимости Законом, что имеет большое значение и для определения, подлежат ли государственной регистрации права на него и сделки с ним.
Перечень объектов недвижимости, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:
1)
2)
3)
4)
5)
6)


7)
8)
9)


10)


11)
12)

13)


14)

15)


Недвижимость – это товар

Недвижимость как товар имеет следующие особенности:
1)
2)
3)
4)
5)
Традиционно в РФ недвижимость делится на 3 группы:
1)
2)
3)
Налоговая классификация, независимо от физической природы объекта, выделяет 4 категории недвижимости:
1)
2)
3)
4)
Выделяются также:
Рекреационная недвижимость -
Институциональная недвижимость -

Рынок недвижимости -



Отличительные черты рынка недвижимости:
1)
2)
3)
4)
5)

6)
7)

Оценка недвижимости

Необходима для:









Рыночная стоимость недвижимости –


На спрос и предложение рынка недвижимости влияют:










Взаимодействие данных факторов определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке недвижимости, а следовательно, и рыночную стоимость объектов недвижимости.
Международные организации по оценке недвижимости:
Международная федерация профессионалов, работающих с недвижимостью, при ООН (ФИАБСИ).
Европейская группа по оценке ОФ (с 1997г.).
Международный комитет по стандартам оценки имущества (IVSC).
Мировые методы оценки недвижимости.
В английской практике:





В американской практике:



В России -

Концепция метода:


Сфера применения:

Оценочная стоимость = стоимость полного воспроизводства (полного замещения) – сумма износа + стоимость участка земли	(1)
ПСВ –



ПСЗ -



Определить стоимость дачи, если известно:	П
— Площадь дачи = 100 м² — Стоимость 1 м² = 2 000 рублей — Площадь гаража = 60 м² — Стоимость 1 м² = 1 000 рублей — Стоимость других сооружений = 20 000 рублей — Устранимый физический износ = 30 000 рублей — Неустранимый физический износ = 20 000 рублей — Устранимое функциональное устаревание = 10 000 рублей — Рыночная стоимость земельного участка = 50 000 рублей
Решение: воспользуемся формулой (1) Ц_н = ПСВ (ПСЗ) – И + Ц_з
1) ПСВ =
2) И =
3) Ц_н =
«+» затратного метода:


«-» затратного метода:







Затратный метод обычно определяет базис рыночной стоимости, которая чаще всего бывает больше или меньше его.

Основан на сравнительном анализе уже произведенных продаж.
Концепция метода-

Рыночный метод – это подход к оценке недвижимости, основанный на использовании цен на аналогичные объекты в качестве основной переменной с последующим использованием поправочных коэффициентов, учитывающих особенности недвижимости.
(2)
Где Ц_р – рыночная стоимость проданных аналогичных объектов; К – поправочные коэффициенты.
Если объект имеет положительные параметры, то
Если объект имеет отрицательные параметры, то
При трудностях определения поправочного коэффициента…


Для определения рыночной стоимости недвижимости (квартиры) можно использовать экономико-математические модели.
Корреляционная модель (3)
Частный случай (4):
где Ц_н – рассчитываемая стоимость объекта недвижимости; В – параметр, полученный для единицы сравнения; Х – замеренные данные для оцениваемого объекта недвижимости; а,с,...,n – положительные или отрицательные поправочные коэффициенты.
Определить стоимость жилого помещения.	П
Данные исследования рынка показывают, что цена 1 м² жилого помещения составляют 2000 руб.. Площадь оцениваемого объекта равна 100 м². По мнению эксперта, из-за того, что квартира находится на верхнем этаже, к ней необходимо применить уменьшающий коэффициент 0,9. Объект также стоит на 60 000 руб. дороже из-за остекления лоджии, но на 30 000 руб. дешевле из-за выхода окон на северную сторону.
Решение: воспользуемся формулой (4) Ц_н = В*Х + а + с + …+ n
Ц_н =
«+» метода:

«-» метода: