2014-02-24
835
| Характеристики объектов | Объект оценки | Объект I | Объект II | Объект III |
| Цена продажи 1 м2 арендной площади, млн. руб. | 0,190 | 0,180 | 0,165 | |
| Дата продажи | 2 месяца назад | 3 месяца назад | 2,5 месяца назад | |
| Корректировка | Отсутствует | Отсутствует | Отсутствует | |
| Отношение арендной площади к обшей | 0,84 | 0,952 | 0,933 | 0,75 |
| Корректировка | Вниз | Вниз | Вверх | |
| Транспортная доступность к объекту и возможность парковки автотранспорта | Лучше | Лучше | Хуже | |
| Корректировка | Вниз | Вниз | Вверх | |
| Универсальность склада (хранение разнообразных грузов и товаров) | — | — | Вверх | |
| Итоговая корректировка | Вниз | Вниз | Вверх |
Прежде чем проводить корректировки, необходимо выбрать единицу сравнения. В качестве таковой выбрана цена продажи 1 м2 арендной площади, так как рассматривается доходный вид недвижимости, для которого существует прямая зависимость между арендным доходом и его стоимостью. Учитывая незначительную разницу дат продаж сравнимых объектов, корректировка по этому элементу отсутствует.
Расчетные значения отношений арендной площади к общей позволяют определить качественные направления корректировки цен продаж. Так, например, для объекта III это отношение соответствует 0,75, что ниже этого же значения для оцениваемого объекта (0,84). Следовательно, корректировка по объекту III относительно эффективности использования общей площади под аренду должна иметь направление вверх (при повышении доли арендной площади в общей площади цена продажи объекта повышается). Аналогично корректируются цены продаж и по другим характеристикам — посредством сопоставления соответствующей характеристики каждого объекта сравнения с оцениваемым. Так, чтобы привести транспортную доступность объекта I к уровню транспортной доступности оцениваемого объекта, необходимо провести корректировку цены продажи объекта I в направлении вниз.
Используя итоговые значения корректировок цен продаж сравнимых объектов, а также исходные значения цен продаж 1 м2 арендной площади по этим объектам, можно построить ранжированный ряд цен продаж и определить в этом ряду место рыночной стоимости 1 м2 оцениваемого объекта (табл. 9.5).
Таблица 9.5
Ранжированный ряд цен продаж сравнимых объектов
| Объект | Корректировка | Цена 1 м2 арендной площади, млн. руб. |
| I | Вниз | 0,190 |
| II | Вниз | 0,180 |
| Оцениваемый объект | ? | |
| III | Вверх | 0,165 |
Как видно из этой таблицы, в пределах между 0,180 млн. руб. и 0,165 млн. руб. определяется рыночная стоимость 1 м2 арендной площади оцениваемого объекта. Если быть более точным в установлении этого значения рыночной стоимости, можно утверждать, что оно равно 0,175 млн. руб. Это предопределяется тем, что по объекту II сделаны лишь две корректировки, а по объекту III — три. Следовательно, рыночная стоимость I м2 арендной площади оцениваемого объекта тяготеет к 0,180 млн. руб. Итак, рыночная стоимость оцениваемого объекта равна 0,175 х 2100 = 367,5 млн. руб.
