2014-02-24
328
Методы оценки недвижимости
Необходимость оценки недвижимости
| Оценка недвижимости –это операция по определению стоимости объекта. | |
| Необходима для: | |
| 1 осуществления купли-продажи | |
| 2 аренды | |
| 3 переоценки | |
| 4 начисления амортизации | |
| 5определения налогооблагаемой базы | |
| 6страхования | |
| 7ипотечного кредитования | |
| 8осуществления приватизации | |
| 9привлечения иностранных инвестиций | |
| Рыночная стоимость недвижимости –наиболее вероятная цена, которая может быть установлена на оцениваемый объект недвижимости в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель свободны о своих действиях, имеют полную информацию об объекте и ситуацию на рынке. | |
| На спрос и предложение рынка недвижимости влияют: | |
| 1 уровень и динамика доходов населения | |
| 2 дифференциация населения по уровню дохода | |
| 3 состояние экономики страны и отдельных субъектов хозяйствования | |
| 4 доступность финансовых и кредитных ресурсов | |
| 5 уровень развития ипотечного кредитования | |
| 6 установившиеся цены на рынке недвижимости | |
| 7 степень риска инвестиций в недвижимость | |
| 8 стоимость строительства | |
| 9 налоговый режим | |
| 10 условия окружающей среды | |
| Взаимодействие данных факторов определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке недвижимости, а следовательно, и рыночную стоимость объектов недвижимости. | |
| Международные организации по оценке недвижимости: | |
| |
| |
| |
| Мировые методы оценки недвижимости. | |
| В английской практике: | |
| 1 метод сравнения. | |
| 2 метод инвестиций. | |
| 3 метод прибыли. | |
| 4 метод остатка. | |
| 5 метод подрядчика. | |
| В американской практике: | |
| 1 затратный метод | |
| 2 рыночный метод | |
| 3 доходный метод | |
| В России – преобладает теория оценки недвижимости, разработанная американскими специалистами. |
| Концепция метода: покупатель не платит за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, стройматериалы, работы. | ||
| Сфера применения: применим для новых или относительно новых зданий. | ||
| Оценочная стоимость = стоимость полного воспроизводства (полного замещения) – сумма износа + стоимость участка земли | (1) Цн = ПСВ(ПСЗ) – И + Цз | |
| ПСВ – стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна, с тем же качеством работ, включая все недостатки, присущие данному объекту. | ||
| ПСЗ –стоимость строительства в текущих ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами дизайна и планировки. | ||
| Определить стоимость дачи, если известно: | П | |
| — Площадь дачи = 100 м2 — Стоимость 1 м2 = 2 000 рублей — Площадь гаража = 60 м2 — Стоимость 1 м2 = 1 000 рублей — Стоимость других сооружений = 20 000 рублей — Устранимый физический износ = 30 000 рублей — Неустранимый физический износ = 20 000 рублей — Устранимое функциональное устаревание = 10 000 рублей — Рыночная стоимость земельного участка = 50 000 рублей | ||
| Решение: воспользуемся формулой (1) Цн = ПСВ (ПСЗ) – И + Цз | ||
| 1) ПСВ = 100*2000+60*1000+20000 = 280000 | ||
| 2) И = 30000+20000+10000 = 60000 | ||
| 3) Цн =280000 – 60000 +50000 = 270000 | ||
| «+» затратного метода: | ||
| Он предпочтителен по сравнению с другими методами при переходе к рыночным отношениям, т.к. применение других методов требует обширной базы данных.(которая отсутствует из-за развития рынка) | ||
| «-» затратного метода: | ||
| 1не отражает стоимости прогнозируемых доходов. | ||
| 2большие неопределенности с расчетом износа | ||
| 3не учитываются варианты возможности применения наиболее эффективного и наилучшего использования участка. | ||
| 4трудно реализуемые для оценки зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также для зданий с чрезмерным износом. | ||
| Затратный метод обычно определяет базис рыночной стоимости, которая чаще всего бывает больше или меньше его. | ||
