Затратный метод. Методы оценки недвижимости

Методы оценки недвижимости

Необходимость оценки недвижимости

Оценка недвижимости –это операция по определению стоимости объекта.
Необходима для:
1 осуществления купли-продажи
2 аренды
3 переоценки
4 начисления амортизации
5определения налогооблагаемой базы
6страхования
7ипотечного кредитования
8осуществления приватизации
9привлечения иностранных инвестиций
Рыночная стоимость недвижимости –наиболее вероятная цена, которая может быть установлена на оцениваемый объект недвижимости в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель свободны о своих действиях, имеют полную информацию об объекте и ситуацию на рынке.
На спрос и предложение рынка недвижимости влияют:
1 уровень и динамика доходов населения
2 дифференциация населения по уровню дохода
3 состояние экономики страны и отдельных субъектов хозяйствования
4 доступность финансовых и кредитных ресурсов
5 уровень развития ипотечного кредитования
6 установившиеся цены на рынке недвижимости
7 степень риска инвестиций в недвижимость
8 стоимость строительства
9 налоговый режим
10 условия окружающей среды
Взаимодействие данных факторов определяет состояние и динамику спроса и предложения на рынке недвижимости, а следовательно, и рыночную стоимость объектов недвижимости.
Международные организации по оценке недвижимости:
Международная федерация профессионалов, работающих с недвижимостью, при ООН (ФИАБСИ).
Европейская группа по оценке ОФ (с 1997г.).
Международный комитет по стандартам оценки имущества (IVSC).
Мировые методы оценки недвижимости.
В английской практике:
1 метод сравнения.
2 метод инвестиций.
3 метод прибыли.
4 метод остатка.
5 метод подрядчика.
В американской практике:
1 затратный метод
2 рыночный метод
3 доходный метод
В России – преобладает теория оценки недвижимости, разработанная американскими специалистами.

Концепция метода: покупатель не платит за объект больше, чем стоит его строительство заново по текущим ценам на землю, стройматериалы, работы.
Сфера применения: применим для новых или относительно новых зданий.
Оценочная стоимость = стоимость полного воспроизводства (полного замещения) – сумма износа + стоимость участка земли	(1) Цн = ПСВ(ПСЗ) – И + Цз
ПСВ – стоимость строительства точной копии здания в текущих ценах и с использованием таких же материалов, строительных стандартов, дизайна, с тем же качеством работ, включая все недостатки, присущие данному объекту.
ПСЗ –стоимость строительства в текущих ценах объекта, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами дизайна и планировки.
Определить стоимость дачи, если известно:	П
— Площадь дачи = 100 м² — Стоимость 1 м² = 2 000 рублей — Площадь гаража = 60 м² — Стоимость 1 м² = 1 000 рублей — Стоимость других сооружений = 20 000 рублей — Устранимый физический износ = 30 000 рублей — Неустранимый физический износ = 20 000 рублей — Устранимое функциональное устаревание = 10 000 рублей — Рыночная стоимость земельного участка = 50 000 рублей
Решение: воспользуемся формулой (1) Ц_н = ПСВ (ПСЗ) – И + Ц_з
1) ПСВ = 1002000+601000+20000 = 280000
2) И = 30000+20000+10000 = 60000
3) Ц_н =280000 – 60000 +50000 = 270000
«+» затратного метода:
Он предпочтителен по сравнению с другими методами при переходе к рыночным отношениям, т.к. применение других методов требует обширной базы данных.(которая отсутствует из-за развития рынка)
«-» затратного метода:
1не отражает стоимости прогнозируемых доходов.
2большие неопределенности с расчетом износа
3не учитываются варианты возможности применения наиболее эффективного и наилучшего использования участка.
4трудно реализуемые для оценки зданий с уникальными архитектурными и эстетическими характеристиками, имеющих историческую ценность, а также для зданий с чрезмерным износом.
Затратный метод обычно определяет базис рыночной стоимости, которая чаще всего бывает больше или меньше его.