| Основан на сравнительном анализе уже произведенных продаж.
|
| Концепция метода- ни один покупатель не должен заплатить за объект недвижимости больше, чем за аналогичный объект, обладающий такими же свойствами.
|
| Рыночный метод – это подход к оценке недвижимости, основанный на использовании цен на аналогичные объекты в качестве основной переменной с последующим использованием поправочных коэффициентов, учитывающих особенности недвижимости.
|
| (2)
Цн=Цр*К1*К2*..*Кn
|
| Где Цр – рыночная стоимость проданных аналогичных объектов;
К – поправочные коэффициенты.
|
| Если объект имеет положительные параметры, то К>1
|
| Если объект имеет отрицательные параметры, то K<1
|
| При трудностях определения поправочного коэффициента в относительной величине, он рассчитывается в абсолютной величине, а затем добавляется или вычитается из рыночной стоимости проданного аналогичного объекта.
|
| Для определения рыночной стоимости недвижимости (квартиры) можно использовать экономико-математические модели.
|
| Корреляционная модель (3)
Цн = f (x1,x2,…,xn)
|
| Частный случай (4):
Цн = В* Х + а + с + …+ n
|
| где Цн – рассчитываемая стоимость объекта недвижимости;
В – параметр, полученный для единицы сравнения;
Х – замеренные данные для оцениваемого объекта недвижимости;
а,с,...,n – положительные или отрицательные поправочные коэффициенты.
|
| Определить стоимость жилого помещения.
| П
|
| Данные исследования рынка показывают, что цена 1 м2 жилого помещения составляют 2000 руб.. Площадь оцениваемого объекта равна 100 м2.
По мнению эксперта, из-за того, что квартира находится на верхнем этаже, к ней необходимо применить уменьшающий коэффициент 0,9.
Объект также стоит на 60 000 руб. дороже из-за остекления лоджии, но на 30 000 руб. дешевле из-за выхода окон на северную сторону.
|
| Решение: воспользуемся формулой (4) Цн = В*Х + а + с + …+ n
|
| Цн = 100*2000*0,9 + 60000 – 30000=2100000
|
| «+» метода:
|
| Простота, доступность, значительная точность. Применяется в основном для оценки квартир.
|
| «-» метода:
|
| Ограниченность применения, т.к. нужна большая база данных. (новый город, микрорайон)
|
| Концепция метода.
|
| Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу:
|
| 1текущие денежные поступления от экономической деятельности
|
| 2экономия на налогах, в т.ч. при продажах
|
| 3будущие доходы от арендной платы
|
| 4доход от прироста стоимости
|
| Доходный метод – это способ оценки, согласно которой рыночная стоимость рассматривается на базе приведенной стоимости будущих доходов.
|
| Задача оценщика – определить текущую стоимость всех будущих доходов от владения и эксплуатации недвижимости.
|
| Методы оценки доходной недвижимости:
|
| 1 метод валовой ренты
|
| 2 метод прямой капитализации
|
| 3 метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков)
|
| Метод валовой ренты
|
| Подход с использованием мультипликатора валовой ренты (GRM) основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от ее использования.
|
| GRM – отношение цены объекта к чистому операционному доходу от оцениваемого объекта. (NOI)
|
| R – величина обратная к GRM, получила название валовой (общей) ставки дохода R.
|
| (5)
GRM = Цн/NOI=1/R
| (7)
Цн=GRM*NOI
|
| (6)
R=NOI/Цн
| (8)
Цн = NOI/R
|
| Чистый операционный доход (NOI) от оцениваемого объекта 55 500 долл. Необходимо определить стоимость объекта на основе следующей информации:
| П
|
| Объекты
| Продажная цена (Цн)
| NOI
| Общая ставка
дохода (R)
|
| Оцениваемый
объект
|
| 55 500
|
|
| объект № 1
| 500 000
| 50 000
| 0,1
|
| объект № 2
| 600 000
| 66 000
| 0,11
|
| объект № 3
| 400 000
| 48 000
| 0,12
|
| Решение:
|
| 1. Находим среднюю ставку дохода: (0,1 +0,11 +0,12)/3=0,11
|
| 2. После сравнения качества сопоставимых объектов оценщик решает, что желательное значение общей ставки дохода – 11%
|
| 3. Стоимость объекта рассчитывается по формуле (8): Цн = NOI / R
|
| Цн =55500/0,11=504545 $
|
|
Метод прямой капитализации.
|
| Капитализация дохода - получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом.
|
| Базовые понятия: чистый операционный доход (NOI) и ставка капитализации (К).
|
| (9)
Цн = NOI/K
| где Цн – стоимость;
NОI – чистый операционный доход;
К– коэффициент капитализации.
|
| Инвестиции в недвижимость в большинстве случаев состоят из двух составляющих:
|
| 1 ипотечного кредита
|
| 2 собственный капитал
|
| Ставка капитализации разделяется на две составляющие:
|
| 1 ипотечная постоянная
|
| 2 ставка капитализации на собственный капитал
|
| Расчет коэффициента капитализации:
|
| (10)
К = M*i1+(1-M)*i2
| где М – отношение величины кредита к стоимости недвижимости;
i1 – отношение ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды.
i2 – отношение величины денежных поступлений до вычета налогов, к сумме вложенных средств (ставка капитализации на собственный капитал).
|
| Условия задачи.
| П
|
| Инвестор стремится получить 15%-ный доход на свои инвестиции. Для финансирования сделки имеется возможность получить кредит, составляющий 70% стоимости объекта недвижимости, под 10% годовых. Определить ставку капитализации и стоимость объекта недвижимости при условии, что чистый операционный доход от него составляет 40 000 долл.
|
| Решение:
|
| 1)Найдем коэффициент капитализации по формуле (10) К = M* i1+(1-M)* i2
|
| К = 0,7*0,1+(1-0,7)*0,15=0,115
|
| 2) Найдем стоимость недвижимости согласно формуле (9) Цн = NOI / K
|
| Цн =NOI/K=40000/0,115=347826 $
|
|
Метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков).
|
| Задача оценщика – экономически обосновать целесообразность покупки объекта недвижимости при определенной заданной рыночной цене.
|
| Для этого необходимо определить чистую текущую стоимость (NPV) – разница между суммой приведенной стоимости доходов и размеров инвестиций, вложенных в недвижимость.
|
| (12)
NPV = (в методичке формула)
| где I0 – инвестиции в недвижимость нулевом периоде;
Рi - денежные поступления в текущем периоде;
r - норма процента;
n - продолжительность жизни проекта.
|
| | | | | | | | | |
2014-02-24
387
