Используемые принципы. Возможности применения доходного подхода. Технология реализации метода

ТЕМА 8. Доходный подход к оценке недвижимости

Определение общей стоимости объекта

Для определения рыночной стоимости объекта недвижимости в соответствии с затратным подходом суммируется рыночная стоимость земельного участка и восстановительная стоимость улучшений за вычетом накопленного объектом оценки износа.

Доходный подход к оценке стоимости объектов недвижимости основан на предположении, что стоимость объекта недвижимости равна текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, в дальнейшем принесут эксплуатация и возможная продажа недвижимого имущества (капитализация дохода). Базовая формула для определения стоимости объекта недвижимости (V) с помощью доходного подхода (8.1):

(8.1)

где I – ожидаемый доход от объекта оценки (ежегодный чистый операционный доход);

R – норма дохода, или прибыли (коэффициент, или ставка, капитализации).

Основные действующие принципы доходного подхода – это принципы ожидания и замещения. В соответствии с принципом ожидания на сегодняшнюю ценность объекта недвижимости влияет ожидание тех будущих доходов, которые он может принести. Исходя из этого, можно говорить о вероятностной природе капитализированной стоимости. В связи с тем, что вероятность знания будущих доходов никогда не равна единице, всегда необходимо понимать, что в капитализированной стоимости должна присутствовать составляющая, учитывающая риск ошибок в прогнозировании доходов. Принцип замещения применительно к доходной недвижимости можно сформулировать так: максимальная стоимость доходной недвижимости ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой инвестиционный актив, характеризующийся аналогичной степенью риска получения будущих доходов (помещение капитала в недвижимость легко подменяется другими вариантами вложения капитала, спрос на приносящую доход недвижимость зависит от доходности альтернативных капиталовложений).

Доходный подход используется при оценке стоимости приносящих доход объектов недвижимости наравне с двумя другими подходами при определении инвестиционной стоимости или рыночной стоимости объекта недвижимости.

Среди методов оценки доходной недвижимости можно выделить три основных:

1. Метод валовой ренты.

2. Метод прямой капитализации.

3. Метод дисконтирования денежных потоков.