Маркетинговые исследования пространственно ориентированных моделей рынка недвижимости

Построение выровненных рядов. Изучение зависимостей при помощи линий тренда.

Линия тренда – теоретически построенная модель при помощи механического или теоретического способа, отражающая тенденцию развития изучаемого явления.

1. механический. Потеем выравнивания ряда по методу скользящей средней с разным шагом. Чем больше данных в ряду,тем шире шаг усреднения.

2. метод аналитический (метод технического сглаживания)

Строится методом регрессионного анализа. Для каждого из линий (уравнение линейной кривой) рассчитываются коэффициенты точности,адекватности и останавливают выбор на том уровне, который имеет более высокий коэффициент адекватности и стабильности.

Коэффициент стабильности показывает на сколько стабильно развивается тенденция в изучаемом явлении.

Примечание:

Коэффициент стабильности равен коэффициенту аппроксимации.

В результате развития рыночных явлений на всякую линию тренда действуют 2 основнных вектора,которые отклоняют ее в ту или иную сторону:

1-ый вектор.Динамический-данный вектор обеспечивает изменчивость признака во времени.

Основные факторы динамического вектора:

а)прямые факторы

-инфляция

-состояние спрос-предложение

б)косвенные факторы

-ожидание потребителей

-политическая сетуация

-развитие экономики региона

2-ой вектор. Пространственный.

Данный вектор обеспечивает изменчивость признака по территории.

Фактор изменчивости:

1 группа.(прямые факторы)

- стоимость транспортных услуг

- затраты времени на транспортные услуги

2 группа.(косвенные факторы)

- распределение инфраструктуры элементов

- вкусы и предпочтения потребителей недвижимости

- экологическая сетуация районов

На рынке капитала как и на рынке недвижимости существует два типа игроков, формирующих свой доход исключительно за счет формирования нужного направления тренда(ценные бумаги,типы недвижимости,арендные ставки) финансовые обязательства путем воздействия на тренд различными инструментами.

Группы игроков: быки -играют на повышение, медведи играют на понижение.

Маркетинговые исследования на рынке недвижимости обладают рядом специфических свойств:

1)Результаты полученные в исследовании часто носят территориально –локальный характер, то есть не отражают предпочтение всей массы потребителей.

Не существует централизованного места для выявления покупательских предпочтений разных групп потребителей(нет магазина где торгуют недвижимостью).

2)Покупательские предпочтения имеют большую изменчивость во времени и пространстве и прогноз их не возможен обычными методами.

3)Покупательские предпочтения в очень незначительной степени, относительно потребительских товаров,формируется под действием коммуникативной функции маркетинга.

Предпочтение на рынке недвижимости формируется на 60-80% под действием факторов:

- финансовой возможности

- условие собственности кредитования

- соображения экономической эффективности

- налоговая политика

- размер арендных ставок

- уровень пространственной доступности

Все факторы являются вынужденными, следовательно для определения предпочтений в будущем, в отличие от рынка потребительских товаров,на 80% предпочтение определяется пространственно-макроэкономическими факторами.

Для учета воздействия фактора макроэкономического влияния рассматривают прогнозы:

1)приогноз уровня экономического и социального развития исследуемой территории.

2)прогноз уровня дохода населения этой территории

3)прогноз федеральной программы на этой территории

4)расчетные ставки рефинансирования ЦБ и ставки по МБК(международный банк кредитования)

5)прогноз изменения численности населения по коэффициентам механического движения населения(коэффициент эмиграции и иммиграции) и естественного(коэффициент смертности и рождаемости) движения населения.

6)показатель перспектив -статуса населенного пункта

7)прогноз развития транспортной инфраструктуры

Факторы пространственного прогнозирования в развитии территории:

- генеральный план развития города(уровень софинансирования развития)

- анализ пространственной модели, развитие городской недвижимости с постоянным сопоставлением динамики цен на объекты и аренду с развитием городской инфраструктуры.

Классификация по типам и классам жилой и офисной недвижимости.

1 тип. Панельные хрущевки. Максимальная этажность не более 5 этажей, сборный железо -бетон, материал стено -блок, панели, лифта нет, мусоропровода нет, высота потолков до 2,5 метров. Кухня 5-6 квадратных метров, комнаты изолированы или смежны, год построики 1955-1965гг. Строительная серия 510 или К7.Сан.узел смежный, кладовка(хрущевский холодильник).Инфраструктура слабо развита или недоразвита.

2 тип. Панельные дома устаревшего типа, средней этажностью 9-12.Сборный железо-бетон, стены панель-блок, лифт есть, мусоропровод есть, потолки 2,6 м, площадь кухни 5,5-6,5 метров, комнаты изолированные или смежные,год постройки с 1973-79 год, строительная серия 515,605.Сан.узел смежный наличие холодильника.

3 тип. Типовая панель. Средняя этажность от 12-16 этажей, реже 10.Сборный железо-бетон, стены панель-блок,2 лифта, мусоропровод, высота потолков 2,64-2,7.Площадь кухни 9;10 метров квадратных.

Комнаты изолированные или смежные, год постройки с 1970-97год.

Серия 522,П-44,68.Планировка улучшенная, раздельный сан.узел, встроенные шкафы.

4 тип. Современная панель. От 10-22 этажей, сборный железо -бетон, стеновая панель(иногда с кирпичом),2 лифта, высота потолка 2,5 или 2,7,есть мусоропровод. Кухня 9-10,5 метров, комнаты только изолированные, строятся с 2001 года. Строительные серии П-44-Т,П-3-М и т.д. Планировка современная. Тепло-энергосберегающие материалы, шумоизоляция, возможность перепланировки.

5 тип. Хрущевки кирпичные. Этажность максимальная-5.Материал-кирпич,лифт,мусоропровода нет, высота потолков 2,5 метров, площадь кухни 5,5-6 метров. Строятся с 1955-65 год(по 68 в Краснодаре).Сан. узел смежный, кладовка есть, инфраструктура отсутствует, комнаты смежные изолированные.Серия 5,2 и другие.

6 тип. Кирпич с малой кухней.4-12 этажей, материал-кирпич, лифт есть, мусоропровод есть, высота потолков 2,5 метров. Кухня 6-6,5 квадратных метров. Комнаты изолированные или смежные, год постройки 1972,73-1987,88.Серия 2,29.Сан.узел смежный, есть кладовка, инфраструктура отсутствует.

7 тип. Сталинский кирпич.3-10 этажей, материал-кирпич, лифта нет до 7 этажа включительно, мусоропровода нет, высота потолков 2,5,кухня 6-6,5 метров квадратных. Год постройки 1930-65.Комнаты изолированные или смежные, очень высокие окна,

8 тип. Кирпичная башня. Этажность 12-16.Кирпич,лифт,мусоропровод есть. Высота потолков 2,7.Кухня 10,5-11,5 квадратных метров,год постройки с 1978-88,89 года.

9 тип. Монолит. От 5 до 20 этажей. Монолит, каркасный. Стены монолитные или обложенные кирпичом. Мусоропровод есть, высота потолков от 3метров,кухня от10 до 15 квадратов. Комнаты изолированные или смежные. Год постройки с 1994,имеются 2 сан. узла, стоят стеклопакеты

10 тип. Здания повышенной комфортности. Этажность от 16 до 30 этажей монолитный каркас, кирпич с утеплителем стены. Высота потолка от 3 метров. Планировка свободная. Кухня от 10-18 квадратов.2,3 сан. узла, стеклопакеты, подземные гаражи, спроектированная детская площадка

11 тип. Элита. От 3 до 44 этажей, монолитный каркас, кирпич с утеплителем. Высота потолков от 3 метров, планировка свободная. Строятся с 2002 года. Индивидуальные проекты, существуют 2-х уровневые квартиры, обогрев полов. Деревянные стеклопакеты, центральное кондиционирование, индивидуальные лифты. Зимний сад. Высота потолков от 3 метров. Очистка воды на входе в дом. Автономное отопление. Инфраструктура: тренажерный зал и сауна, бассейн, крытый теннис, двор. Есть сервисные комнаты, охрана, занимающаяся домом управляющая компания.

При построении пространственных моделей с большим количеством объектов недвижимости удобней использовать ранговый номер класса объекта с системой координат -позволит быстро скорректировать цену.

Классификация офисной надвижимости

При решении задач,возникающих на рынке недвижимости,к примеру при размещении различного класса доходных объектов,возникает необходимость структурировать недвижимость,а именно выделить однородные группы,равные-внутрегрупповые предложения,позволяет производить выбор места помещения,по другим критериям.

Типизация производиться как по классу объекта,так и по цене.

Критерии классификации.

- назначение объекта

- конструктивное решение

- возраст здания

- расположение здания

- планировочное решение

- архитектура и отделка

- инженерный отдел

- инфраструктура и сервис

- паркинг

- управление зданием.

Классификация офисных зданий по качеству.