Вопрос 3. Метод дисконтирования

Вопрос 2. Метод прямой капитализации.

Применим для оценки действующих активов, используемых наиболее эффективным образом и не требующих на дату оценки больших по длительности капиталовложений в ремонт или реконструкцию.

Расчет рыночной стоимости недвижимости данным методом осуществляется по формуле:

,

где ЧОД – чистый операционный доход;

R – коэффициент капитализации.

Метод капитализации включает в себя три этапа:

- определение годового чистого операционного дохода;

- расчет коэффициента капитализации;

- определение стоимости объекта путем деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.

Расчет чистого операционного дохода осуществляется в три стадии.

1) На первой стадии оценивается потенциальный валовой доход.

Потенциальный валовой доход – это доход, приносимый недвижимостью при 100%-й загрузке площадей, предназначенных для сдачи в аренду, до вычета потерь и эксплуатационных затрат.

Потенциальный валовой доход определяется по формуле:

,

где С_а – ставка арендной платы за 1 м²;

S – арендуемая площадь.

2) На второй стадии производится оценка действительного валового дохода.

Действительный валовой доход – предполагаемый доход от недвижимости за вычетом убытков от недозагрузки площадей и потерь при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Прочие доходы не входят в арендную плату и зависят от вида недвижимости.

3) На третьей стадии для определения чистого операционного дохода производится расчет эксплуатационных расходов по объекту недвижимости, то есть расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости, который основывается на анализе фактических издержек по ее содержанию и/или типичных издержек на данном рынке.

Операционные расходы (ОР) - это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода.

Чистый операционный доход в самом общем случае можно определить как разность действительного валового дохода и расходов, необходимых для получения дохода. Чистый операционный доход определяется по формуле:

где ОР – операционные расходы.

Относится к методам капитализации по норме отдачи на капитал, где отдельно учитывается тенденция изменения чистого дохода во времени и анализируются отдельно все составляющие коэффициента капитализации.

При оценке потенциальной прибыли важно правильно выбрать период времени, за который производятся расчеты. Считается, что применительно ко многим объектам анализ результатов деятельности за последние пять лет позволяет выявить некоторую устойчивую тенденцию. При этом предполагается, что непродолжительность такого периода не повлияет на соответствие ретроспективных данных сегодняшним условиям функционирования предприятия. При нарушении этого предположения необходимо выбирать другой временной интервал. Например, если в последние три года в деятельности предприятия произошли существенные изменения, то целесообразно использовать данные именно за этот период. Исследователю необходимо учитывать эти обстоятельства и при выборе ретроспективного периода принимать соответствующие решения.

При выборе способа расчета чистой прибыли исходят из следующих предпосылок. Если в динамике ретроспективной прибыли отсутствует явно выраженная тенденция, то определение потенциальной доходности осуществляется на основе определения среднеарифметической ретроспективной прибыли. Наличие тенденции потребует придания большего веса свежим данным по сравнению с данными предшествующего периода времени. В случае резкого колебания прибыли в последний год целесообразным может оказаться трендовый анализ, поскольку в таких случаях не стоит придавать наибольший вес прибыли.

Но наиболее часто используется показатель, характеризующий доходы, генерируемые оцениваемым объектом – это денежный поток. Важно отличать денежный поток от самих денег, т.к. сами деньги — это запас, т.е. некоторое количество, существующее в данный момент. Размер этого запаса колеблется изо дня в день, поэтому мы можем измерить его лишь на определенный момент времени, тогда как размер потока можно измерить только за период времени (год, месяц).