Вопрос 5. Затратный подход к оценке

Затратный подход к оценке объектов определяет их стоимость как сумму остаточной стоимости. Подобно доходному и сравнительному подходам затратный основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта.

Полная восстановительная стоимость – это восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов и отражаемая в балансовой стоимости. Стоимость рассчитывается в текущих ценах, без учета износа и соотнесенная к дате оценки.

Оценка полной восстановительной стоимости на дату оценки может проводиться по стоимости воспроизводства либо по стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства представляет смету затрат на строительство точной копии оцениваемого объекта с учетом всех его недостатков и избыточных элементов по текущим ценам на дату оценки с использованием тех же материалов, стандартов, дизайна, проекта, качества работ и др.

Теоретически стоимость воспроизводства более удобна, поскольку ее легче рассчитывать. Однако на практике затраты на воспроизводство иногда сложно определить, поскольку здания могут быть построены из материалов, снятых в настоящее время с производства и на имеющих расценок на нужную дату.

Стоимость замещения представляет собой смету затрат на строительство объекта, имеющего эквивалентную полезность с оцениваемым объектом, при этом предусмотрено использование современных материалов, технологий, действующих стандартов, дизайна и проекта.

Использование стоимости замещения облегчает процедуру оценки, так как базируется на современной информации о строительном процессе, которая очевидно более доступна и достоверна. Вместе с тем, стоимость замещения исключает необходимость оценки некоторых видов функционального износа, однако другие виды функционального, физического и внешнего старения по-прежнему необходимо определять.

Предпринимательский доход — часть рыночной стоимости объекта, которая представляет сумму предпринимательской прибыли, возникающей в ходе выполнения строительных работ, компенсирующей возникающие при этом риски и реализуемой при смене собственника.

Под общим накопленным износом оценщики понимают потерю стоимости оцениваемого объекта по всем возможным причинам. В оценке выделяют следующие причины потери стоимости:

Физический износ — это потеря стоимости зданий в результате их эксплуатации и воздействия природных сил. Обычно рынок считает, что новое здание лучше старого.

Функциональное старение представляет потерю стоимости объектов в результате несоответствия их функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки. (К таким недостаткам можно отнести конструктивные элементы здания, строительные материалы, дизайн и др., которые снижают функциональность, полезность и, следовательно, ценность здания.)

Внешнее (экономическое) старение представляет собой потерю стоимости здания или объекта собственности в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов.

Оптимальной сферой применения затратного подхода, являются:

· определение рыночной стоимости новых или относительно новых объектов;

· определение рыночной стоимости строительных проектов;

· определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;

Результаты затратного подхода можно косвенно использовать в процессе оценки объекта другими методами, например, при отсутствии необходимых рыночных данных размер поправки для сравнительного подхода можно определить как величину затрат на воссоздание искомой характеристики.