Метод разбивки на участки (метод предполагаемого использования)

Метод остатка для земли;

Метод выделения (соответствует методу извлечения);

Метод аллокации или подобия (метод распределения);

Метод капитализации земельной ренты (метод капитализации арендной платы за свободный участок);

Метод наилучшего и наиболее эффективного использования;

Вопрос 3. Особенности оценки земли.

Земельный участок - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Выделяют следующие методы оценки стоимости земли:

При определении наиболее эффективного использования первоначально земельный участок всегда рассматривается как незастроенный, и это является общепринятой практикой.

При анализе и определении наиболее эффективного использования незастроенных земельных участков определяется несколько видов предполагаемого использования, в том числе и такого, как оставление данного участка незастроенным.

Метод заключается в капитализации наиболее типичной и устойчивой величины ренты. Рента – доход, приносимый земельным участком. Величина ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка или как доход от его хозяйственного использования. При отсутствии рынка инвестиций, в качестве ставки капитализации можно использовать удвоенную безрисковую ставку процента, которая определяется каждый год на основе анализа наименее рисковых инвестиций на территории данного субъекта Российской Федерации.

Земельный участок приносит собственнику ежеквартальный доход - $100. Коэффициент капитализации для земельного участка равен - 10%.

Этот метод основан на том, что соотношение между стоимостью земли и стоимости здания в сопоставимых объектах одинаково.

Метод очень грубый и применяется для первого приближения или когда нельзя использовать другие.

Метод применяется для определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости - земельного участка с находящимися на нем улучшениями.

Условия задачи. Требуется определить рыночную стоимость земли в составе единого объекта недвижимости — земельного участка с расположенными на нем улучшениями.

Рыночная стоимость данного объекта недвижимости определена методом сравнения продаж. Она составляет $100 тыс. Также рассчитана полная восстановительная стоимость здания, находящегося на земельном участке (стоимость строительства). Она составляет $80 тыс. Общий износ определен в размере 50%. Требуется определить стоимость земельного участка под зданием.

Решение:

Стоимость земли = $100 тыс. — ($80 тыс. × 0,5) = $60 тыс.

Применение данного метода основано на принципе остаточной продуктивности земли. Так как земля фактически недвижима, факторы рабочей силы, капитала и управления должны быть привлечены к ней. Сначала должна быть произведена компенсация за эти факторы, а оставшаяся часть идет в оплату пользования земельным участком.

По данному методу необходимо рассчитать долю общего чистого дохода, приходящегося на земельный участок, как разности общего чистого дохода и доли, приходящейся на строения, а потом его деление на коэффициент капитализации доходов от земли.

Метод предполагаемого использования также, как и метод остатка, основан на принципе остаточной продуктивности. Суть метода в том, что покупая сегодня некоторый участок, моделированный поток расходов, связанных с освоением земельного участка, мы предполагаем разбить его на маленькие участки (лоты) с постепенной их реализацией в течение некоторого периода. Поскольку денежные средства в таком случае будут поступать в различные моменты времени, то стоимость земельного участка определяется как сумма продисконтированных доходов (остаточный доход).