Понятие жилищного права и жилищных правоотношений

Жилищное право – это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения. Жилищные отношения – это имущественные отношения, касающиеся владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями. Объектами жилищных отношений являются жилые помещения. Субъектами жилищных отношений являются: граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства, юридические лица, государственные органы.

Гражданин может реализовать свое право на жилище различными способами: на основе договора найма или поднайма жилого помещения; вступления в члены организаций граждан-застройщиков либо путем вступления в различные гражданские правоотношения по приобретению жилья – покупка, мена, получение по наследству и т. д.

Жилищный фонд образуют находящиеся на территории Республики Беларусь жилые дома, также жилые помещения в других строениях. Жилые дома и жилые помещения могут принадлежать различным субъектам: государству, юридическим и физическим лицам. Различают государственный жилищный фонд и частный жилищный фонд. В состав жилищного фонда, находящегося в собственности граждан (индивидуальный жилищный фонд), входят: индивидуальные жилые дома, приватизированные, приобретенные и построенные дома и квартиры, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях.

Жилые помещения предназначаются для проживания граждан. Использование не по назначению пригодных для проживания жилых помещений не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций и их подразделений допускается только после перевода этих помещений в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством.

3. Права и обязанности собственника жилого помещения и членов его семьи

В настоящее время в Республике Беларусь приобретение в собственность жилых помещений стало одним из наиболее распространенных способов реализации права на жилище. Жилое помещение предназначено для проживания людей, однако включает в себя не только жилую площадь (жилые комнаты), но и места общего пользования, подсобные помещения.

Закон не ограничивает количество имущества, которое может находиться в собственности гражданина, следовательно, в собственности у гражданина может находиться несколько квартир и домов.

Граждане приобретают право собственности на жилое помещение на основании:

строительства жилого дома, части жилого дома, квартиры;

приватизации занимаемого им жилого помещения государственного жилого фонда;

получения жилого помещения в наследство;

оформления права собственности на жилое помещение членов организации граждан-застройщиков;

передачи им жилого дома, квартиры в собственность вместо снесенного жилого дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд;

передачи им жилого помещения в собственность вместо утраченного в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилого дома;

в результате совершения гражданско-правовых сделок (купля-продажа, дарение, и т.п.) и по другим основаниям, предусмотренным законодательными актами.

Собственники жилых помещений вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего им имущества любые действия, не противоречащие законодательству и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Собственник вправе, в частности, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им часть своих прав: права владения, пользования и распоряжения имуществом; распорядиться своим жилым помещением и сдать его на основании договора для проживания другим лицам.

Собственнику квартиры в многоквартирном доме, наряду с принадлежащим ему жилым помещением, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. В многоквартирных домах собственники квартир в целях обеспечения эксплуатации дома, пользования квартирами и общим имуществом имеют право объединиться в товарищества собственников жилья.

Собственник несет бремя расходов, связанных с содержанием имущества, поддержанием его в надлежащем состоянии.

Собственник имеет право вселять в занимаемое им жилое помещение членов своей семьи. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользоваться жилым помещением наравне с собственником этого помещения, если при их вселении не было иного письменного соглашения. Члены семьи собственника жилого помещения имеют право без согласия собственника вселять в жилые помещения, предоставленные им в пользование, своих несовершеннолетних детей. Вселение членами семьи других граждан разрешается только с согласия собственника жилого помещения.

Собственник жилого помещения и совершеннолетние члены его семьи несут солидарную ответственность по обязательствам, связанным с использованием и содержанием жилого помещения, вспомогательных помещений жилого дома и придомовой территории. Если члены семьи собственника жилого помещения перестали быть членами его семьи, но продолжают проживать в этом жилом помещении, они сохраняют свои права и обязанности, если иное не установлено законом или заключенным с ними письменным соглашением о порядке пользования жилым помещением.

Если жилое помещение находится в общей долевой собственности, то пользование таким помещением производится по согласию всех участников общей долевой собственности. Если согласие не достигнуто, то спор решается в суде.

3. Права и обязанности нанимателя жилого помещения и членов его семьи

Жилые помещения в домах коммунального и республиканского жилищного фонда могут предоставляться гражданам на основании договора найма жилого помещения. По договору найма жилого помещения государственного жилищного фонда наймодатель (местный исполнительный и распорядительный орган или предприятие, учреждение, организация государственной формы собственности) обязуется предоставить за плату нанимателю во владение и пользование жилое помещение.

Предоставленное жилое помещение должно быть пригодно для проживания и находиться в исправном состоянии. Наймодатель обязан производить работы и услуги по содержанию и эксплуатации жилого дома и в связи с этим: профилактически осматривать и технически обслуживать сети и устройства, находящиеся во вспомогательных помещениях дома4 проверять техническое состояние дома и жилых помещений в целях выявления и своевременного устранения недостатков, своевременно производить подготовку жилого дома к эксплуатации в зимних условиях, обеспечивать освещение, убору. Очистку помещений жилого дома и придомовой территории, а также обслуживание аварийно-диспетчерскими службами.

Наниматель обязан: использовать жилое помещение в соответствии с его назначением; вносить плату за пользованием помещением и коммунальные услуги, отчислять средства на капитальный ремонт не позднее 15 числа следующего за ним месяца; обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, при обнаружении в квартире неисправностей немедленно принимать возможные меры к их устранению, соблюдать санитарно-гигиенические правила; экономно расходовать воду, газ и электроэнергию; обеспечивать доступ в занимаемое жилое помещение работникам, занятым обслуживанием и эксплуатацией жилищного фонда; возмещать ущерб, нанесенный по своей вине жилым помещениям других граждан и юридических лиц и вспомогательным помещениям жилого дома соблюдать требования, предусмотренные жилищным законодательством.

Нарушение правил пользования жилым помещением может повлечь гражданскую, административную или уголовную ответственность

Наниматель жилого помещения вправе вселить в установленном порядке в занимаемое им жилое помещение своего супруга (супругу), детей и родителей, других родственников, а также нетрудоспособных иждивенцев и иных граждан, получив на это письменное согласие всех проживающих с ним совершеннолетних членов семьи. Граждане, вселенные нанимателем в соответствии с этими правилами, приобретают равные с нанимателем и другими членами семьи права пользования жилым помещением, если между этими гражданами и нанимателем с совместно проживающими с ним членами семьи не было иного письменного соглашения о порядке пользования жилым помещением.

Наниматель вправе сдавать в поднаем жилое помещение и его часть, разрешать по взаимному согласию с проживающими с ним совершеннолетними членами семьи временное проживание другим гражданам (временным жильцам).

Члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним, имеют равные права с нанимателем и несут равные с ним обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения, независимо от возраста, служебного и имущественного положения, степени материальной зависимости от нанимателя и друг от друга. Совершеннолетний член семьи нанимателя жилого помещения вправе с письменного согласия нанимателя и других проживающих с ним членов семьи требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма жилого помещения вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит любому дееспособному члену семьи в случае смерти нанимателя или утраты им права на жилое помещение.

Совершеннолетний член семьи нанимателя праве требовать заключения с ним отдельного договора найма, если ему может быть выделено изолированное жилое помещение, соответствующее его доле в общей площади жилого помещения либо по сложившемуся порядку пользования.

Все споры, которые возникают между нанимателем и членами его семьи по вопросам заключения, изменения, расторжения договора найма, а также по вопросам соблюдения прав и обязанностей, касающихся проживания в жилом помещении, разрешаются в судебном порядке.

4. Порядок приватизации жилых помещений

Приватизацией жилого фонда является приобретение в собственность занимаемых гражданами жилых помещений государственного жилищного фонда. Основными принципами приватизации жилья являются: безвозмездная передача гражданам Республики Беларусь занимаемых ими жилых помещений в случаях и в порядке, установленных законом; взаимосвязь приватизации с решением жилищной проблемы; добровольная основа; сочетание возмездного и безвозмездного характера; равные права всех граждан Республики Беларусь на участие в приватизации жилищного фонда; гласность; государственный и общественный контроль за процессом приватизации.

Субъектами приватизации являются граждане Республики Беларусь, а также иностранные граждане и лица без гражданства, которые постоянно проживают на территории Республики Беларусь.

Не подлежат приватизации: жилые помещения в общежитиях; служебные жилые помещения; жилые помещения в зоне эвакуации; первоочередного и последующего отселения на территориях радиоактивного загрязнения; жилые помещения, находящиеся в реконструируемых или капитально ремонтируемых жилых домах; жилые помещения, занимаемые военнослужащими воинских частей, выведенных или подлежащих выводу за пределы Республики Беларусь; жилые помещения в специальных домах, а также жилые помещения социального пользования.

Оценка стоимости жилых помещений осуществляется комиссиями, образованными местными исполнительными и распорядительными органами, юридическими лицами, которым принадлежат эти жилые помещения.

Для приобретения в собственность занимаемого жилого помещения нанимател жилого помещения, совершеннолетние члены его семьи, а также иные граждане, за которыми в соответствии с законодательством сохраняется равное с нанимателем право пользования этим жилым помещением, подают заявления в исполком или в орган управления юридического лица.

В заявлении должно быть указано согласие на оформление приватизации на одного или всех членов семьи, участвующих в приватизации, и на долевое участие денежными средствами в выкупе части жилого помещения, которая не оплачена за счет жилищной квоты, а также перечислены все лица, имеющие право пользования занимаемым жилым помещением.

Решение по заявлению должно быть принято исполкомом не позднее двухмесячного срока со дня подачи заявления.

Приобретение гражданами в собственность занимаемых жилых помещений производится по договорам купли-продажи, удостоверенным в нотариальном порядке.

Право собственности на приватизируемое жилое помещение возникает после регистрации договора купли-продажи в органах регистрации и технической инвентаризации.