При анализе показателей эффективности эксплуатации объекта и планировании затрат и квартирной платы целесообразно прибегать к определению точки безубыточности К (рис. 3.9).
При этом выделяют:
– постоянные затраты (амортизация здания + выплата займов) в размере инвестиций в капитальные вложения;
– переменные затраты (расходы по эксплуатации здания).
Через определенное время они в сумме возмещаются выручкой (арендная плата, квартирная плата и др.). На рисунке 3.9 этот период (1) окупаемости составляет ≈ 35 лет. В последующем эксплуатация объекта осуществляется в зоне прибыльной эксплуатации (2).
В управлении жилищным фондом (жильем) выделяют 2 основных процесса:
- проживание (собственное жильё) или сдача в наём;
- инвестирование с целью продления жизненного цикла дома (реинвестирование).
Стоимость (цена) жилищного фонда формируется во взаимодействии элементов жилищного фонда и жилищных услуг (рис. 3.10).
Владелец жилья сталкивается со следующими основными расходами:
· погашение кредита (постоянные расходы);
· управление и содержание дома (техобслуживание, административные расходы, недобор арендной платы) – переменные расходы;
· резервирование средств для инвестиций (среднесрочный плановый ремонт и капитальный ремонт) – переменные расходы;
· прочие расходы (страхование, налоги на недвижимость, аренда
земельного участка и т.д.) – переменные расходы.
Основными источниками дохода для покрытия этих расходов являются единовременная оплата стоимости квартиры (собственником жилья) и арендная плата пользователя.
Решение о вложении средств в строительство нового жилья или в
жилье существующее зависит главным образом от возможностей рынка и
| РЕШЕНИЕ О ПОДГОТОВКЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ |
| СТАРТОВОЕ СОВЕЩАНИЕ ПО ПРЕДЛОЖЕНИЮ |
| ВЕДОМОСТИ РАБОТ И УЧАСТНИКОВ РАБОТ |
| ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЕ ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ ПЛАНЫ (рабочий план используемых машин и оборудования, планирование рабочей силы, стройгенплан, общий календарный план) |
| ПЕРЕГОВОРЫ О КОНТРАКТЕ ПРОВЕДЕНИЕ ТОРГОВ |
| СОСТАВЛЕНИЕ КОНТРАКТА ЗАКЛЮЧЕНИЕ КОНТРАКТОВ |
| СТАРТОВОЕ СОВЕЩАНИЕ ПО ОБЪЕКТУ |
| СПЕЦИАЛЬНЫЕ ПЛАНЫ (использование машин и механизмов, рабочей силы, материалов) |
| ЦЕЛЕВАЯ СМЕТА, ОБЪЕКТНАЯ СМЕТА И СВОДНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ |
| БЮДЖЕТ ОБЪЕКТА, ЛОКАЛЬНАЯ СМЕТА, ОТКРЫТИЕ СТРОЙПЛОЩАДКИ |
| СТРОЙГЕНПЛАН ПО СТАДИЯМ СТРОИТЕЛЬСТВА |
| КАЛЕНДАРНЫЕ ПЛАНЫ ПО СТАДИЯМ СТРОИТЕЛЬСТВА НЕДЕЛЬНОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ |
| МОНИТОРИНГ, КОНТРОЛЬ И КОРРЕКТИРОВКА КАЛЕНДАРНЫХ ПЛАНОВ |
| ПОДГОТОВКА К СДАЧЕ ОБЪЕКТА |
| СТАДИЯ ОБЩЕГО ПЛАНИРОВАНИЯ |
| КОНТРАКТ (ДОГОВОР ПОДРЯДА) |
Рисунок 3.8 – Основные стадии производственного планирования объекта строительства
| Расходы по эксплуатации (переменные затраты) |
| Постоянные затраты (амортизация здания + выплата займов) |
Рисунок 3.9 – Изменение эксплуатационных затрат и выручки; определение точки безубыточности
| Размер квартирной платы на рынке жилищных услуг |
| Цены жилищного фонда на рынке недвижимости |
| Количество жилищного фонда на рынке жилищных услуг |
| Объём нового строительства и реконструкции жилищного фонда |
| Прирост (убытие) жилищного фонда |
| Количество жилищного фонда на рынке недвижимости |
Рисунок 3.10 – Основные элементы взаимодействия рынков жилищного фонда и жилищных услуг
намерений будущего собственника выкупить квартиру или платить арендную плату. В связи с этим эксплуатация объекта предполагает следующие типы планирования:
– долгосрочное планирование (5-25 лет);
– среднесрочное планирование (1-5 лет);
– краткосрочное планирование (годовая программа).
Рассмотрим их.
Краткосрочное планирование (годовая программа) эксплуатации.
Управляющая организация обеспечивает эксплуатацию жилья в течение всего технического срока службы здания.
Годовая (ежегодная) программа планирования ремонтных работ (ремонтный бюджет) предусматривает текущий ремонт и комплекс восстановительных мероприятий (восстановление строительных элементов жилого дома, частично утративших свои функциональные качества – ремонт водосточных труб, кровли, остеклений, центрального отопления, лифтов и т.п.). В бюджете предусматривается ремонт по жалобам пользователей и внеплановый ремонт (при смене съемщиков).
Ремонты ранжируются по срочности их проведения, зависящих от степени серьезности состояния и частоты возникновения неполадок (рис. 3.11).
| | Изредка | Часто | Почти постоянно |
| Неполадки на ранней стадии | Минимальная срочность | | |
| Небольшая неполадка | | Средняя срочность | |
| Серьезная неполадка | | | Повышенная срочность |
Рисунок 3.11 – График для определения срочности ремонта
Внеочередной ремонт – это ремонт с заменой строительных элементов, для поддержания начальной практической ценности жилья вследствие чрезвычайных обстоятельств (конструкторские и строительные погрешности,
неправильная эксплуатация, стихийные бедствия).
Годовая программа работ финансируется поступлениями из фондов
накопления и резервов, в связи с чем следует предварительно составить прогноз размера этих поступлений. Поэтому предложение о ремонте должно
сопровождаться его финансовой оценкой, составленной в форме бюджета техобслуживания.
2014-02-12
1125
