Производственное планирование эксплуатации объекта недвижимости

При анализе показателей эффективности эксплуатации объекта и планировании затрат и квартирной платы целесообразно прибегать к определению точки безубыточности К (рис. 3.9).

При этом выделяют:

– постоянные затраты (амортизация здания + выплата займов) в размере инвестиций в капитальные вложения;

– переменные затраты (расходы по эксплуатации здания).

Через определенное время они в сумме возмещаются выручкой (арендная плата, квартирная плата и др.). На рисунке 3.9 этот период (1) окупаемости составляет ≈ 35 лет. В последующем эксплуатация объекта осуществляется в зоне прибыльной эксплуатации (2).

В управлении жилищным фондом (жильем) выделяют 2 основных процесса:

- проживание (собственное жильё) или сдача в наём;

- инвестирование с целью продления жизненного цикла дома (реинвестирование).

Стоимость (цена) жилищного фонда формируется во взаимодействии элементов жилищного фонда и жилищных услуг (рис. 3.10).

Владелец жилья сталкивается со следующими основными расходами:

· погашение кредита (постоянные расходы);

· управление и содержание дома (техобслуживание, административные расходы, недобор арендной платы) – переменные расходы;

· резервирование средств для инвестиций (среднесрочный плановый ремонт и капитальный ремонт) – переменные расходы;

· прочие расходы (страхование, налоги на недвижимость, аренда
земельного участка и т.д.) – переменные расходы.

Основными источниками дохода для покрытия этих расходов являются единовременная оплата стоимости квартиры (собственником жилья) и арендная плата пользователя.

Решение о вложении средств в строительство нового жилья или в
жилье существующее зависит главным образом от возможностей рынка и

РЕШЕНИЕ О ПОДГОТОВКЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ

СТАРТОВОЕ СОВЕЩАНИЕ ПО ПРЕДЛОЖЕНИЮ

ВЕДОМОСТИ РАБОТ И УЧАСТНИКОВ РАБОТ

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЕ ПРОИЗВОДСТВЕННЫЕ ПЛАНЫ (рабочий план используемых машин и оборудования, планирование рабочей силы, стройгенплан, общий календарный план)

СОСТАВЛЕНИЕ СМЕТЫ

СОВЕЩАНИЕ ПО ПРЕДЛОЖЕНИЮ

СОСТАВЛЕНИЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ

ПЕРЕГОВОРЫ О КОНТРАКТЕ ПРОВЕДЕНИЕ ТОРГОВ

СОСТАВЛЕНИЕ КОНТРАКТА ЗАКЛЮЧЕНИЕ КОНТРАКТОВ

СТАРТОВОЕ СОВЕЩАНИЕ ПО ОБЪЕКТУ

ОБЕСПЕЧЕНИЕ КАЧЕСТВА И СТРУКТУРА УПРАВЛЕНИЯ

КАЛЕНДАРНЫЕ ПЛАНЫ И ПЛАНИРОВАНИЕ РЕСУРСОВ

СТРОИТЕЛЬНЫЙ ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПЛАН

СПЕЦИАЛЬНЫЕ ПЛАНЫ (использование машин и механизмов, рабочей силы, материалов)

ЦЕЛЕВАЯ СМЕТА, ОБЪЕКТНАЯ СМЕТА И СВОДНЫЙ СМЕТНЫЙ РАСЧЕТ

БЮДЖЕТ ОБЪЕКТА, ЛОКАЛЬНАЯ СМЕТА, ОТКРЫТИЕ СТРОЙПЛОЩАДКИ

СТРОЙГЕНПЛАН ПО СТАДИЯМ СТРОИТЕЛЬСТВА

КАЛЕНДАРНЫЕ ПЛАНЫ ПО СТАДИЯМ СТРОИТЕЛЬСТВА НЕДЕЛЬНОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ

МОНИТОРИНГ, КОНТРОЛЬ И КОРРЕКТИРОВКА КАЛЕНДАРНЫХ ПЛАНОВ

КОНТРОЛЬ ЗА РАСХОДАМИ

ОПЕРАТИВНЫЕ СОВЕЩАНИЯ

ИНСПЕКЦИИ

ПОДГОТОВКА К СДАЧЕ ОБЪЕКТА

СТАДИЯ ОБЩЕГО ПЛАНИРОВАНИЯ

КОНТРАКТ (ДОГОВОР ПОДРЯДА)

ПРЕДКОНТРАКТНАЯ СТАДИЯ

СТАДИЯ РЕАЛИЗАЦИИ

Рисунок 3.8 – Основные стадии производственного планирования объекта строительства

Точка безубыточности (окупаемости) К

Убыток

Прибыль

Выручка (доход)

Годы

Расходы по эксплуатации (переменные затраты)

Постоянные затраты (амортизация здания + выплата займов)

Рисунок 3.9 – Изменение эксплуатационных затрат и выручки; определение точки безубыточности

Размер квартирной платы на рынке жилищных услуг

Цены жилищного фонда на рынке недвижимости

Размер платы за коммунальные услуги и обеспечение

Количество жилищного фонда на рынке жилищных услуг

Объём нового строительства и реконструкции жилищного фонда

Прирост (убытие) жилищного фонда

Количество жилищного фонда на рынке недвижимости

Рисунок 3.10 – Основные элементы взаимодействия рынков жилищного фонда и жилищных услуг

намерений будущего собственника выкупить квартиру или платить арендную плату. В связи с этим эксплуатация объекта предполагает следующие типы планирования:

– долгосрочное планирование (5-25 лет);

– среднесрочное планирование (1-5 лет);

– краткосрочное планирование (годовая программа).

Рассмотрим их.

Краткосрочное планирование (годовая программа) эксплуатации.

Управляющая организация обеспечивает эксплуатацию жилья в течение всего технического срока службы здания.

Годовая (ежегодная) программа планирования ремонтных работ (ремонтный бюджет) предусматривает текущий ремонт и комплекс восстановительных мероприятий (восстановление строительных элементов жилого дома, частично утративших свои функциональные качества – ремонт водосточных труб, кровли, остеклений, центрального отопления, лифтов и т.п.). В бюджете предусматривается ремонт по жалобам пользователей и внеплановый ремонт (при смене съемщиков).

Ремонты ранжируются по срочности их проведения, зависящих от степени серьезности состояния и частоты возникновения неполадок (рис. 3.11).

Частота неполадки Серьезность неполадки	Изредка	Часто	Почти постоянно
Неполадки на ранней стадии	Минимальная срочность
Небольшая неполадка		Средняя срочность
Серьезная неполадка			Повышенная срочность

Рисунок 3.11 – График для определения срочности ремонта

Внеочередной ремонт – это ремонт с заменой строительных элементов, для поддержания начальной практической ценности жилья вследствие чрезвычайных обстоятельств (конструкторские и строительные погрешности,
неправильная эксплуатация, стихийные бедствия).

Годовая программа работ финансируется поступлениями из фондов
накопления и резервов, в связи с чем следует предварительно составить прогноз размера этих поступлений. Поэтому предложение о ремонте должно
сопровождаться его финансовой оценкой, составленной в форме бюджета техобслуживания.