Ипотека недвижимости

Б.4. Индивидуальное жилищное строительство.

Оно преобладает при новом жилищном строительстве в сельской местности и небольших населенных пунктах. Этому способствовало принятие Федеральной программы «Свой Дом» и аналогичных региональных и местных программ. Такая форма стимулируется:

– облегченным отводом участков для строительства;

– подготовкой типовых проектов индивидуальных домов;

– обустройством микрорайонов индивидуальной застройки объектами инженерного обеспечения;

– стимулированием выпуска новых строительных материалов и конструкций; выдачей денежных безвозмездных кредитов;

– предоставление льготных кредитов; предоставлением дотаций и т.д.

В. «Жилищные» лотереи пока не имеют широкого распространения. Но, поскольку полученные из этого источника финансовые ресурсы бесплатны, перспектива их велика.

Г.Вексельное обеспечение текущего финансирования жилищной сферы. Взаиморасчет хозяйственных операций.

Текущее финансирование осуществляется из заемных средств. Гарантией их возврата служит вексель. Он выдается субъектами федераций, органами местного самоуправления, предприятиями.

Д. Международные инвестиционные и финансовые ресурсы. Это могут быть:

– прямые инвестиционные ресурсы. Финансируются специальные
односторонние или двухсторонние программы, реализуемые на межгосударственном уровне;

– целевые кредиты для жилищной сферы и городского хозяйства. Предоставляются госорганами; находят отражение в бюджетах различных органов;

– безвозмездное техническое содействие для передачи навыков и знаний. Имеет рекламный характер;

– несвязанные заемные средства. Привлекаются при финансировании территориальных программ.

Ипотечный кредит – это кредит, обеспеченный залогом недвижимости. Закладываться может имущество, принадлежащее залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения. В договоре ипотеки можно предусмотреть обеспечение обязательства залогодателя квартирами, либо незавершенным строительством (с заготовленными материалами и оборудованием).

Договор ипотеки обычно распространяется и на земельный участок, на котором расположено здание, жилой дом. Новый хозяин приобретает те же права на землю, что и прежний собственник недвижимого имущества.

Если при разделе имущества изменяется его назначение, то ипотека
невозможна (кроме квартир в многоквартирном доме). Невозможна ипотека домов и квартир, которые находятся в государственной (или муниципальной) собственности и законом РФ запрещена их приватизация. Если на отчуждение жилого помещения требуется согласие другого лица или органа, то такое же разрешение требуется и на его ипотеку (удостоверяется нотариально).

При планировании и в ипотечно-инвестиционном анализе ориентируются на значения следующих показателей (индексов):

– коэффициент ипотечной задолженности К_з;

– ипотечная постоянная П_и.

Коэффициент К_з показывает долю ипотечного долга (кредитных средств) в общей стоимости недвижимой собственности

К_з= (И/К) ∙ 100% (1)

где И – сумма ипотечного кредита;

К – общая стоимость недвижимости.

С позиции кредитора (ипотечного банка) более высокое значение К_з связывается с большим риском нарушения заемщиком своих обязательств и лишения его права выкупа заложенной недвижимости. Банки устанавливают верхние пределы К_з. Обычно он не превышает 70%.

Ипотечная постоянная П_и представляет собой процентное соотношение ежегодных платежей до обслуживания долга к основной сумме ипотечного кредита И.

П_и = (Д/И) ∙ 100% (2)

Пример 1. Гражданин купил коттедж стоимостью 320 млн. руб. При этом собственный капитал составляет 120 млн. руб. и заемный (ипотечный кредит) – 200 млн. руб.

К_з = (200/320) ∙ 100 = 62,5%

Пример 2. Годовая сумма платежей по обслуживанию долга составляет 40 млн. руб. при сумме ипотечного кредита 200 млн. руб. Кредит был взят на срок 10 лет при ставке 5% годовых.

П_и = (40/200) ∙ 100 = 20%

Поскольку П_и = 20% > 5%, то ипотечная постоянная обеспечивает досрочную выплату основной суммы кредита. В противном случае (П_и < 5%) выплаты по кредиту не покрывают даже проценты по нему. В этом случае невыплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной суммой ипотечного долга и его остаток будет расти.

Ипотечным кредитованием занимаются специализированные ипотечные банки. Они должны иметь повышенную надежность. Им запрещены рисковые операции: кредиты недороги – обычно не превышают 5-7% годовых.

Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в ипотеку без согласия других собственников. Но в случае его продажи преимущественное право на покупку принадлежит остальным собственникам.

В тексте договора ипотеки следует определить:

– предмет (наименование) ипотеки, его местоположение, дать его описание;

– оценочную стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательств;

– сказать о праве залогодателя на недвижимость и каким органом оно зарегистрировано.

Оценочную стоимость жилого помещения согласуют между собой
залогодатель и залогодержатель (банк) либо привлекают для этого коммерческую организацию оценщиков. При выполнении обязательств по частям, в договоре указываются сроки (периодичность) платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Ипотека, кроме погашения основной суммы долга и процентов, также обеспечивает уплату банку (залогодержателю):

– возмещение убытков в качестве неустойки (штрафа, пени);

– процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами;

– судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное жилое помещение;

– расходов по реализации заложенного жилого помещения.

При заключении договора залогодатель обязан письменно предупредить кредитора о правах третьих лиц на жилое помещение (залог, пользование, аренда и др. права). Нельзя устанавливать передачу жилого помещения кредитору по основному обязательству или третьим лицам. Нельзя ограничивать права залогодателя или третьих лиц по пользованию жилым помещением. Залогодатель вправе не только использовать жилое помещение, но и извлекать из этого имущества доходы либо завещать заложенное имущество. В то же время залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости, кроме нормального износа.

Залогодатель обязан:

– поддерживать жилое помещение в исправном состоянии и нести расходы по его содержанию;

– производить текущий и капитальный ремонты в установленные сроки.

Для отчуждения жилого помещения (продажи, дарения, обмена и др.) залогодатель должен получить согласие кредитора. Новое лицо несёт все обязанности первого залогодателя.

Договор ипотеки считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации по месту нахождения недвижимости.
Обращение взыскания на предмет ипотеки (жилье) производится его продажей с публичных торгов. Срок проведения торгов и начальная продажная цена недвижимости определяются решением суда. Участники торга должны внести задаток в размере 10% начальной продажной цены зачисленного жилого помещения. По окончании торгов он возвращается.

В публичных торгах не могут участвовать как покупатели (в т.ч. через представителей) должностные органы местного самоуправления, суда, арбитражного суда и прокуратуры, залогодатель и залогодержатель. Торги могут быть объявлены несостоявшимися, когда:

– на торги явился лишь один покупатель;

– не сделана надбавка против начальной продажной цены;

– покупатель не внес в установленный срок покупную цену.

При кредитовании строительства(реконструкции) или приобретения жилья на условиях залога недвижимости банк может предоставить несколько видов жилищных кредитов:

а) земельный кредит (долгосрочный и краткосрочный) – на приобретение и обустройство земли под предстоящее строительство;

б) строительный кредит (краткосрочный) – на само строительство;

в) на приобретение жилья (долгосрочный).

Жилищное кредитование возможно при соблюдении основных его принципов: целевого использования средств, срочности, платности, возвратности. Претендовать на получение кредита может застройщик (физическое или юридическое лицо), которому отведен участок и который имеет разрешение на строительство жилья.

Для выдачи строительного кредита открывается кредитная линия. Ссуда выдается по частям - в соответствии со стоимостью СМР этапов и графиком строительства.

Основными документами при оформлении ссуды являются кредитный договор и договор о залоге (ипотека). В кредитном договоре определяются: цель получения ссуды, срок и размер кредита, порядок выдачи и погашения кредита, инструмент кредитования (процентная ставка, условия и периодичность ее изменения), обеспечение кредитного обязательства заемщика, условия страхования ссуды, способ и формы проверки обеспеченности и целевого использования кредита, санкции за нецелевое его использование и несвоевременный возврат ссуды, размеры и порядок выплаты штрафов, порядок расторжения договора.

Кредитор и заемщик могут согласовать в договоре и другие условия. В качестве инструмента кредитования можно воспользоваться переменной процентной ставкой, договориться об индексировании суммы основного долга, об отсрочке платежей заемщика.

В договоре о залоге определяются форма, размер и порядок залогового обеспечения кредита. Предметом договора могут быть:

а) земельный участок под строительство или иные имущественные права на него;

б) готовое жилье или незавершенное строительство;

в) другие виды имущества и имущественных прав.

В качестве погашения жилищных кредитов юридические лица могут использовать гарантии другого банка (в т.ч. в котором открыт расчетный счет заемщика), страховой компании и других юридических лиц. Для физических лиц гарантией может служить поручительство других граждан, страховой компании и иных юридических лиц. Заложенное имущество подлежит страхованию от рисков, утраты и повреждения.

Решение о предоставлении строительного кредита принимается на основе кредитной заявки заемщика. В неё (помимо цели, сроков использования кредита и форм его обеспечения) входят также ряд документов. Для юридических лиц - заемщиков ими являются: учредительные и регистрационные документы; бухгалтерский баланс предприятия; график поступления доходов и обязательных платежей; документы, подтверждающие обеспечение ссуды; технико-экономическое обоснование использования кредита и расчет его окупаемости; проектно-сметная документация; копии договоров на выполнение подрядных строительных работ; другие документы по требованию банка.

После получения заявки кредитор анализирует кредитоспособность заемщика, его финансовую устойчивость, оценивает бюджет строительства (источники финансирования и намерения использования жилья: продажа, сдача в аренду), потребности рынка жилья.

До полного погашения долга заемщик (без письменного согласия банка) не может продать или переуступить имущественные права на недвижимое имущество.