Вопрос № 1. Изъятие и выкуп земельных участков для государственных и муниципальных нужд

Тема: Прекращение прав на земельный участок.

Приобретательная давность.

Наследование.

Сделки.

Вопрос № 6. Гражданско-правовые основания приобретения прав на земельные участки.

Объектами сделок не могут быть земельные участки, изъятые из оборота или ограниченные в обороте в соответствии со ст. 27 ЗК РФ. Согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения, в том числе и по совершению сделок с земельными участками, регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено специальным законодательством.

Существенным условием таких сделок является предмет, поэтому в договоре обязательно указание идентификационных юридически значимых признаков (размер земельного участка, его местоположение, описание границ земельного участка, кадастровый паспорт земельного участка, указываются все имеющиеся обременения, сведения о недвижимом имуществе, расположенном на данном земельном участке и др.). Форма договора, как правило, является письменной, составляется единый документ, в случаях, предусмотренных законом такие договоры подлежат государственной регистрации, и переход в обязательном порядке подлежит государственной регистрации.

Особенности наследования могут быть связаны с тем, что законодатель запрещает дробление некоторых земельных участков (см. часть 3 ГК РФ). Так, запрещается дробить фермерские участки.

Предусмотрена статьей 234 ГК РФ. Должны соблюдаться следующие условия:

1. Лицо владеет земельным участком, на который права не оформлены надлежащим образом.

2. Владение участком земли должно быть добросовестным – прежде всего, имеется в виду, что фактическое владение не может быть основано на каком-либо незаконном действии, например, образующим состав преступления или правонарушения.

3. Владение земельным участком должно быть открытым, т.е. о факте владения должны быть осведомлены любые другие лица.

4. Владение является непрерывным, на протяжении 15 лет.

5. Согласно разъяснения Пленума ВАС РФ, статью 234 ГК РФ можно применять только после истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

1. Изъятие и выкуп земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

2. Реквизиция и конфискация.

3. Принудительное прекращение прав в связи с совершением земельного правонарушения.

Статья 49 ЗК РФ определяет перечень государственных и муниципальных нужд. Перечень является исчерпывающим:

1) выполнением международных обязательств РФ;

2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов:

· объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения;

· объекты использования атомной энергии;

· объекты обороны и безопасности;

· объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения;

· объекты, обеспечивающие космическую деятельность;

· объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы Российской Федерации;

· линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

· объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения;

· автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения;

3) иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях, а применительно к изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации.

Принудительное отчуждение земельного участка возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

Порядок изъятия предусмотрен ГК РФ (ст. 279 – 281 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 279 ГК РФ земельный участок у собственника может быть изъят только путем выкупа. Выкуп осуществляет РФ, субъекты РФ или органы МСУ в зависимости от того, для чьих нужд производится выкуп. Уполномоченный орган принимает решение об изъятии земельного участка не позднее, чем за год до предстоящего изъятия. До истечения этого срока изъятие возможно лишь при условии согласия собственника. Решение об изъятии подлежит государственной регистрации и собственник должен быть уведомлен о дате государственной регистрации. После уведомления собственник может владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком, однако если он будет производить ремонт или строительство объектов, увеличивающих стоимость земельного участка, он самостоятельно несет риск невозврата стоимости улучшений.

Выкуп осуществляется по согласованию сторон и он подразумевает обязательство публичного образования по оплате выкупной цены. Выкупная цена включает в себя рыночную стоимость земельного участка, недвижимости, а также все убытки, которые несет собственником в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами, а также упущенную выгоду.

В случае несогласия собственника с выкупной ценой или с решением об изъятии участка, орган, принявший решение, может обратиться в суд с иском о выкупе земельного участка в течение двух лет с момента направления собственнику уведомления (см. пп. 27, 28 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года № 11).

Гарантии прав предусмотрены ст. 63 ЗК РФ.