Выкуп земельных участков

Учитывая, что в акционерных обществах основная масса земельных участков находятся на праве постоянного (бессрочного) пользования, важным моментом при рассмотрении данного вопроса является наличие требования ст.3 ｹ137-ФЗ «Î введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001г об обязательном переоформлении юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды, либо приобретению в собственность при продаже зданий, строений и сооружений, расположенных на данных земельных участках по выбору покупателей зданий, строений и сооружений, а так же переоформления права постоянного (бессрочного) пользования до 1 января 2008 года на право аренды, либо приобретения их в собственность.

В Ульяновской области полностью имеется нормативная база, необходимая для оформления процесса выкупа земельных участков, расположенных на ее территории.

При продаже земельных участков собственникам расположенных на них зданий на территории Ульяновской области стоимость таких земельных участков определяется в соответствии со следующими нормативными документами:

- ФЗ ｹ137 от 25.10.2001г «Î введение в действие Земельного кодекса РФ». В ст.2 данного закона указано «ñóáúåêòîì РФ устанавливается цена земли в поселениях с численностью населения от 500 тыс. до 3 млн. человек от 5 до 17- кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка»;

- Законом Ульяновской области ｹ 059-30 от 17.11.2003г. (ст.10): при продаже земельных участков в соответствии с правилами ст.36 ЗК РФ, находящихся в государственной или муниципальной собственности, устанавливается цена: в г. Ульяновске в размере 5-кратного размера ставки земельного налога за единицу площади, в других городах и поселениях, а также за пределами черты поселений в размере 3-кратного размера ставки земельного налога». Приватизация (предоставление в собственность) земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на территории Ульяновской области через 49 лет со дня вступления в силу настоящего закона;

- Закон Ульяновской области «Î плате за землю на территории Ульяновской области» ｹ014-ЗО от 29.04.2000 г.(с изменениями от 20.11.2003 г.) содержит средние ставки земельного налога за один кв.м городских (поселковых) земель в зависимости от численности населения и статуса городов области (г. Ульяновск–15,05 руб., г. Димитровград - 10,65 руб., г.г. Инза, Барыш - 4,0 руб., все рабочие поселки - 2,57 руб.). В ст.7 указано, что средние ставки дифференцируются по местоположению и зонам градостроительной ценности территории представительными органами местного самоуправления. Границы зон определяются в соответствии с экономической оценкой территории и генеральным планом города(поселка);

- Постановлением Ульяновской Городской Думы ｹ258 от 16.07.2003г на 2003 год не были установлены дифференцированные ставки земельного налога в зависимости от месторасположения земельного участка в г. Ульяновске. Решением Городской Думы ｹ140 от 19.11.2003г с 01.01.2004 г. на основании материалов государственной кадастровой оценки земель установлены коэффициенты дифференцирования средней ставки земельного налога по 43 территориально-экономическим зонам г. Ульяновска от 10,5 руб. до 21 руб. за 1 кв.м.

В 2006 году в связи с введением в действие 31 главы Налогового кодекса РФ (далее НК РФ) изменился порядок расчета земельного налога. Земельный налог устанавливается НК РФ и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территории этих муниципальных образований. Объектом налогообложения признается земельный участок, расположенный в пределах муниципального образования. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость земельных участков в соответствии со ст.390 НК РФ определяется в соответствии с земельным законодательством РФ.

На территории Ульяновской области была проведена государственная кадастровая оценка земель поселений Ульяновской области, которая была утверждена Постановлением Главы администрации Ульяновской области от 8.01.2004 г. ｹ1. Таблицы, содержащие кадастровую стоимость земель, опубликованы в газете «Óëüÿíîâñê сегодня». Стоимость одного квадратного метра земли в определенном кадастровом квартале дифференцирована по 14 группам видов использования. Например в городе Ульяновске самая дорогая земля - 4998 руб./кв.м в центре города под объектами торговли. Под промышленными объектами та же стоимость составила 3196 руб./кв.м, под домами многоэтажной застройки – 1020 руб./кв.м, индивидуальной – 170 руб./кв.м.

Таким образом, в 2006 году выкуп земельных участков в г. Ульяновске регулируется вышеуказанным Постановлением Главы администрации Ульяновской области, Решением городской Думы от 13.07.2005г ｹ135 «Î земельном налоге на территории муниципального образования «ãîðîä Ульяновск» и законом Ульяновской области «Î регулировании земельных отношений на территории Ульяновской области» от 17.11.2003г ｹ 059-ЗО.

При сравнении расходов при оплате земельного налога, аренде и расходов на выкуп земельных участков на территории Ульяновской области и города Ульяновска, можно сделать следующий вывод. В настоящее время отсутствует государственное регулирование арендных ставок. Если в городе Ульяновске арендные ставки сравнимы с земельным налогом, в области арендные ставки значительно превышают, как правило, в несколько раз ставку земельного налога. Поэтому, прежде всего на землях области, целесообразно сохранить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками до 2008г. Там же, где права на все строения, расположенные на земельном участке подтверждены государственной регистрацией, возможен выкуп. Однако, в городе Ульяновске цены на землю довольно высокие, при снижении коэффициентов (с 17 до 12) законом Ульяновской области ставки земельного налога решением Ульяновской Городской Думы были увеличены, в итоге расходы по выкупу земельных участков как в 2005 году, так и в 2006 году возросли.