Характерные особенности состояния жилого фонда и задачи по его улучшению

Разработка планов и проектов проведения реконструкции жилого фонда в стране невозможна без учета состояния различных типов жилых зданий, построенных в период с XIX по XX век. Специалисты считают, что реконструкции могут быть подвергнуты жилые дома, возведенные лишь после 1917 года. Здания, построенные до революции, многие считают лишь памятниками архитектуры, которые нельзя реконструировать. Автор присоединяется к той части архитекторов и строителей, которые считают возможным продление жизни памятникам за счет организации в них нормальных, комфортных условий для жизнедеятельности и работы состоятельных людей. Эксплуатация данных зданий принесет финансовые потоки для проведения мероприятий, устраняющих физический и моральный износ остального жилого фонда.

В целом жилой фонд можно классифицировать по следующим признакам:

- период постройки (начало XIX века, середина XIX века, конец XIX века, начало XX века, 1920-1954 гг., 1955-1964 гг., 1965-1985 гг., 1986-2000 гг.);

- материал несущих стен (кирпичные, из естественного камня, из крупных блоков, из пустотелых блоков, из крупных панелей, из монолитного бетона);-

тип перекрытий (деревянные - балочные, о стальным балкам с деревянными накатами, по стальным балкам с железобетонными плитами, по стальным балкам с монолитными сводами, кирпичные или бетонные своды, монолитные железобетонные, с железобетонными вкладышами, крупноразмерные железобетонные плиты);

вид перегородок (дощатые, деревянные щитовые, кирпичные, из мелкоразмерных плит, из гипсокартонных листов по каркасу).

Данная классификация жилого фонда необходима с целью подготовки исходных данных для долгосрочной социально-экономической программы, прогнозирования количества и качества необходимого строительства и реконструкции жилых зданий. Если раньше, при социализме, который все-таки не построили как надо, жилых квартир в СССР возводилось на душу населения больше всех в мире, но все равно жилищная проблема не была решена, то теперь при «диком» капитализме сотни тысяч квартир в городах стоят пустые. Миллионы россиян проживают в устаревшем морально и порой физически изношенном жилом фонде, но приобрести хорошие для проживания квартиры не могут, так как их огромная часть стала недвижимой собственностью и стоит колоссальных средств. Сейчас возникла острая дилемма: строить новые, разнообразные по планировке и стоимости жилые здания, которые на две трети не заселены, или реконструировать старый жилой фонд с целью создания хороших условий для проживания населения?

Можно предположить, что важнейшим направлением в строительстве городов является реконструкция жилых кварталов и зданий. Это основная деятельность для архитекторов и строителей на весь XXI век. Иначе центральные части городов одряхлеют и разрушатся, потеряются своеобразные лица исторических городов.

Рассмотрим последовательно этапы формирования жилого фонда в городах России. Основное количество каменных жилых домов высотой от одного до трех этажей сохранилось в довольно молодых исторических городах, возраст которых насчитывает 150-250 лет. Именно в этот период и начинается массовое строительство капитальных жилых домов для фабрикантов, купцов и предпринимателей различных мастей. Хотя здания, возведенные в эти годы, естественно, морально устарели и являются памятниками своих эпох, однако их физический износ потрясает своей прочностью. Не говоря о прочности фундаментов и стен зданий, удивляет сохранность перекрытий подвалов и этажей, выполненных из сплошного наката стволов гигантских сосен с пролетами до девяти метров. При разборке ряда зданий, например, в центре города Ростова-на-Дону для освобождения участка под застройку, когда разрушали уникальные по физическим данным здания, которые не поддавались традиционным методам разрушения — их пришлось взрывать. Теперь на месте исторической застройки застыл огромный «айсберг» здания театра — символ неудачной перестройки страны и экономики. На данном участке исторического центра города были бездушно уничтожены здания почти всех, кроме шестидесятых годов, представителей эпох развития города. К сожалению, жилой фонд зданий, построенных вдоль основных центральных улиц исторических городов, мало пострадавших от разрушений в период второй мировой войны, в настоящее время реконструируется под общественно-торговые функции.

К концу XIX века в городах стали строить большое количество четырех-шестиэтажных каменных доходных домов для их аренды различными слоями предпринимателей и служащих буржуазного общества. Как правило, хозяева домов не задумывались о выполнении санитарно-гигиенических норм проживания, их волновал только размер дохода, получаемого от эксплуатации жилых зданий. Доходные дома в основном являются зданиями с дворами-колодцами внутри них. Эти дома имеют главный парадный подъезд, а со стороны двора размещаются «черные» лестницы, обычно две, через которые служанки, кухарки и экономки попадали по галереям в подсобные помещения квартир. Основные комнаты квартир выходили на главный фасад, вне зависимости от условий инсоляции. На первых двух-трех этажах размещались дорогие меблированные квартиры, а на верхних этажах и в мансардах – наиболее дешевые квартиры с малым количеством комнат. Проход к ним был также организован через «черные» лестницы. В данном случае необходимо отметить, что доходные дома имеют самое разнообразное решение по конфигурации планов. Это вызвано условиями стесненной застройки центральных улиц городов и их трассировкой, не поддающейся никакой логике. Такие дома очень сложны для проектирования их реконструкции.

Большая часть доходных домов отдана под организацию в них общественных функций, которые не нуждаются в повышенном санитарно-гигиеническом комфорте, как жилище. Данные здания в основном являются памятниками архитектуры и имеют очень прочный несущий скелет, но другие конструктивные элементы имеют физический износ, близкий к 70-80%, и требуют скорейшего, уже не первого капитального ремонта. Часть зданий постепенно теряет свои архитектурно-художественные достоинства, т.к. часть деталей отделки уже потеряно и требует скорейшей реставрации. Однако практика проведения реставрационных работ в ряде городов России показывает нашу беспомощность и потерю навыков проведения высококачественных работ по восстановлению памятников архитектуры. Так, в Ростове-на-Дону к 250-летию города было отреставрировано более 100 памятников архитектуры, но через два года ряд зданий уже причислен к разряду аварийных и очень опасных для жизни людей, превратившихся в «уродов» из-за неумелых и халтурных работ, выполненных в спешке к знаменательной дате.

Революция 1917 г. дала толчок к проектированию и строительству жилых домов для рабочего класса. На первых порах дома строились малоэтажные, с малыми квартирами. В основном возводились общежития коридорного типа. Только с 1922-25 гг. началась разработка проектов секционных жилых домов. Однако эти проекты не предусматривали хорошо оборудованных санитарных узлов, не учитывалась инсоляция квартир, их сквозное проветривание и изоляция комнат. Основная часть данного жилого фонда была разрушена военными действиями. Лишь в отдаленных от театра военных действий городах Урала и Сибири в рабочих кварталах можно увидеть 3-4-этажные коридорные дома с общими санузлами на несколько семей. Эти дома, которые уже давно надо было снести, т.к. физический, и моральный износ их перешел все границы, и они не подлежат реконструкции. В 1927-32 гг. началась индустриализация страны, и это сказалось на строительстве жилища. Секционные 4-5-этажные дома строились в основном по две секции. Набор квартир был очень простым – это 2-3-комнатные квартиры с изолированными помещениями для коммунального заселения. Только высокопоставленные начальники имели право иметь отдельную квартиру. В данный период времени активно возводятся дома-коммуны для молодых рабочих, не имеющих семей. Это огромные многоэтажные коридорные дома с комнатами-пеналами на одного человека. На первом этаже и в пристройках размещались столовые, прачечные, спортзалы, библиотеки. В ряду случаев предусматривались комнаты-пеналы для молодой пары, но при рождении ребенка он должен был воспитываться в круглосуточных яслях, детском саду, школе, которые также пристраивались к комплексам. Такие здания-комплексы являются историческими символами зарождения социализма и охраняются государством. В ряде зданий размещены студенческие общежития. В 1934 году вышло в свет постановление правительства об улучшении жилищного строительства, которое позволило проектировать квартиры для посемейного заселения. При этом функциональное зонирование квартиры предусматривало увеличение площади главной комнаты и размещение санузла рядом со спальными комнатами. Уже в 1938 году строительство многосекционных многоэтажных жилых домов с изолированными квартирами ставится на поток, а кварталы застраиваются комплексно с учетом возведения детских яслей, садов, школ, поликлиник и продовольственных магазинов. Дома строят из крупных кирпичных блоков, изготавливаемых в заводских условиях. Уже появляются квартиры, имеющие 4 комнаты и санузел, размещенный при спальных комнатах. Однако с учетом того, что в квартире должен быть один стояк, и кухня размещалась в глубине квартиры рядом со спальнями. Никаких кладовых и гардеробных, балконов и лоджий еще не создавалось. Дома выше 5 этажей оборудовались лифтом, но никаких мусоропроводов в доме не делалось. Стены кирпичные, в основном продольные. Но заселение из-за нехватки жилого фонда опять шло коммунальное. В 3-4-комнатных квартирах кухни проектировались от 12 до 14 метров, как и все остальные комнаты. Это положение и позволяло заселять их коммунально. Двухкомнатные квартиры имели очень маленькую кухню, иногда совмещенную с проходом в санузел. Эти квартиры преимущественно заселялись инженерно-техническим персоналом и начальниками.

В период Великой Отечественной войны 60% жилого фонда городов было разрушено. Восстановление народного хозяйства потребовало разработки индустриальных методов возведения жилых домов. В 1948-54 годах система крупнопанельного домостроения была отработана в городах Урала и Сибири и распространилась с 1955-58 годов на всю территорию бывшего Советского Союза. Разработка проектов жилых домов шла теперь с применением унифицированных серий полносборных конструкций, создававшихся на заводах железобетонных изделий. К чему привела сплошная типизация жилищного строительства, всем наглядно видно по унылой серости железобетонных «монстров», усеявших микрорайоны всех городов России. Практически до сегодняшнего дня никто толком не знает, что делать с этим кошмарным наследством социализма. Хотя во Франции и Германии считают, что данное строительство было вынужденным шагом в послевоенном восстановлении городов, и в настоящее время железобетонные «монстры», не отвечающие моральным требованиям, разбираются или взрываются как непригодные для реконструкции здания.

На начальном этапе проектирования и строительства крупнопанельных жилых зданий они по планировке квартир ничем не отличались от довоенных домов. Правда, заселение квартир шло посемейное. Однако очень высокое требование к экономичности жилой застройки привело в начале 60-х годов к очень серьезным нарушениям функциональных схем жилых ячеек. Так как коммунальное заселение ушло в историю, то теперь решили, что все комнаты должны быть проходными, а совмещенный санузел должен быть сгруппирован вместе с кухней, которая располагалась во входной зоне квартиры. Экономичность квартир потрясает воображение. Планировочный коэффициент доходит до значения 0,8. Проектировщики получают премии и почетные звания, а люди не могут развернуться в прихожих, еле втискиваются в совмещенный санузел, а на кухне в 4,5 м² может с большим трудом разместиться только хозяйка квартиры. И такое положение существует в 3—4-5-комнатных квартирах вплоть до1964 года, когда были разработаны типовые проекты второго поколения.

В этих квартирах, запроектированных в жилых домах, разработанных на основе конструктивной системы с поперечными несущими стенами, уже появились раздельные комнаты, прихожие с хозяйственными шкафами, в ряде комнат устраивались лоджии и балконы. Хотя в данных квартирах и появились раздельные санузлы, но они были только во входной зоне квартиры, а кухни продолжали проектировать по 6-7 м², спальни - - по 8-9 м², общие комнаты - - по 14-16 м². Наряду с крупнопанельными домами продолжалось строительство и кирпичных зданий. Были разработаны принципы усиления кирпичной кладки армированными железобетонными поясами, и жилые здания поднялись до 16 этажей. Железобетонные жилые дома уже возводились высотой в 25 этажей.

В этот период времени были разработаны и воплощены в кирпичном и монолитном вариантах экспериментальные проекты улучшенных по планировке квартир. В них общая комната освобождалась от спального места, при спальнях располагался второй санузел. Комнаты были все изолированные, кроме гостиной, которая стала местом сбора всей семьи и приема гостей. Кухни можно было проектировать совмещенными со столовой или раздельными, но не меньше 8 м². На каждого жителя в квартире приходилось до 12 м² жилой площади. Для индивидуальных занятий музыкой, живописью, хобби, научной или литературной деятельностью выделялась «лишняя» жилая комната, а расчет жилой площади уже шел с 15 м² на одного жителя квартиры. Но вплоть до «перестройки» в таких квартирах стали проживать деятели КПСС и руководящая элита общества. Квартиры такого типа в основном проектировались в зданиях с кирпичным остовом.

Нагрянувшая экономическая революция перевернула все понятия о проектировании жилища. Теперь всякий, кто имеет большие финансовые средства, может заказать для себя или для продажи любой тип жилища без всяких ограничений. Огромные квартиры, оставшиеся после расселения коммуналок в центральных кварталов городов (особенно столичных), после проведения реконструкции были превращены в фешенебельные «хоромы» для новых русских. Очень часто эти квартиры, отделанные самыми современными материалами и мебелью по индивидуальным проектам дизайнеров, ждут своих богатых покупателей по несколько лет, но они не торопятся покупать эти квартиры, т.к. в зданиях не создана среда для их комфортного проживания. В старых домах нет бассейна, сауны, индивидуального гаража на две-три машины, что можно создать только на частном, индивидуальном участке.

На основе вышеизложенного можно сделать вывод о том, что вопрос проведения реконструкции жилых зданий массовой застройки приобретает сейчас острый характер из-за частной собственности на жилье, т.к. эти вопросы должны будут решать сами домовладельцы.

Общественные здания с самых древних времен возводились на самых ответственных и замечательных участках городской застройки, чтобы не только обеспечить население общественной функцией, но и показать всем значимость здания, простроить его по всем канонам архитектурного мастерства, чтобы такое здание украшало город. Общественные здания в древности строил весь город. На протяжении нескольких поколений люди собирали средства на создание величественных общественных зданий. До сих пор население исторических городов гордится тем, что оно смогло на протяжении веков сохранить красоту своих центральных городских кварталов, где жемчужинами стоят великолепные памятники архитектуры. Большую часть памятников архитектуры охраняет государство путем отчисления средств из налогов трудящихся на реставрацию этих сокровищ. В настоящее время эти вопросы решаются очень сложно, так как физический износ зданий катастрофически растет, а средств в государстве на их восстановление почти нет. Проводится огромная работа по привлечению инвестиций, пожертвований и долевого участия фондов культуры на работы по реставрации многих миллионов памятников архитектуры. Ряд памятников реконструируется под новые функции, как правило, коммерческие. Это мероприятие дает возможность при правильной эксплуатации здания продлить ему жизнь.

Развитие общественных отношений постоянно меняет задачи по размещению различных общественных функций в зданиях. Если старые здания не пригодны для создания в них новых функций, то они приспосабливаются под музеи, библиотеки и другие мелкие функции вечной потребности. Для новых функций, которым не подходят старые объемы, возводятся новые общественные здания, отвечающие эстетическим взглядам новых поколений горожан. При этом новые здания иногда потрясают величием своей архитектуры и почти сразу становятся памятниками своей эпохи.

Современные социально-экономические отношения в стране, безусловно, требуют создания все большего числа общественных зданий. Мы переживаем, когда целые кварталы старой застройки сносятся, а на их месте появляются неуклюжие «монстры» современного техницизма. В практике подобного не должно быть, т. к. есть примеры очень бережной реконструкции общественных зданий и части жилых зданий под новые общественные функции. Архитекторы столичных городов – Москвы и Санкт-Петербурга уже выработали, а архитекторы Нижнего Новгорода, Екатеринбурга и других крупнейших городов поддержали принципы комплексной реконструкции исторических кварталов в центрах городов. Конечно, не все общественные здания, особенно построенные во время бума крупнопанельного домостроения, имеют выдающееся архитектурно-художественное решение. Такие здания можно активно реконструировать, физически они еще крепкие, а новые отделочные материалы дают возможность видоизменения их фасадов до неузнаваемости.

Современные типы большепролетных конструкций могут накрыть оболочками и тентовыми покрытиями большие территории общественных комплексов, преобразив под ними старые постройки, создав условия для организации новых функций и увеличения пропускной способности транспортных и общественно-торговых центров. Таким путем могут развиваться новые коммерческие комплексы с бесчисленным количеством функций. Большая общественная и культурная значимость старых зданий в теле городской структуры делает их сохранение огромным социальным фактором. Многие считают, что старая форма не может быть вместилищем нового содержания. Но это не так. Большой зарубежный опыт показывает, что модернизация старой застройки может проходить безболезненно за счет устройства ряда функций под землей или достройки корпусов внутри кварталов. В ряде случаев очень удачным вариантом является настройка зданий или обстройка их современными конструкциями. Очень важно не нарушить организм и среду, окружающую реконструируемый объект.

Практика проведения реконструкции многих исторических городов показывает правильность принятых решений об ограничении нового строительства в их центральных кварталах. И если условия реконструкции центральной части города связаны с вопросом нового строительства, то это мероприятие должно быть обсуждено общественностью очень тщательно со всех сторон. Особое значение приобретает композиционный и пластический строй в решении фасадов нового здания, вписывающегося в историческую среду. Таким образом, практика и теория градостроительства утверждают реконструкцию как системный процесс, связанный с непрерывным развитием общества и постоянным возникновением определенных форм социальных потребностей и их материальным закреплением, как в сложившейся застройке, так и в новом строительстве на свободных участках городов.