Покупная цена: 97 тысяч долларов

7 8 9 10 11 12 13

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос: $9700

Расходы на оформление, оплаченные нами $2910

Расходы на ремонт, оплаченные нами $18 000

Итого $30 610

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход $1600

- потери от простоя (5%) $80

Общий доход: $1520

Ежемесячные расходы:

- налоги (на имущество) и страховка $192

- ремонт и эксплуатация $96

- резерв $50

- уборка двора $25

- комиссия за управление (10% от ренты) $160

- погашение кредита (на 30 лет под 7%) $580,81

Итого: $1103,81

Чистый месячных доход: $416,19

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($41,19 × 12): $4994,28

Капитал, вложенный в собственность $30 610

Прибыль на вложенный капитал: 16,32%

На сегодняшний день эта собственность оценивается в 159 тысяч долларов.

Что касается флип - сделок, т. е. домов, приобретаемых для продажи, то мы покупаем их за наличные, выплачивая от 50 до 60 процентов рыночной стоимости. В основном это дома, требующие косметического ремонта, но не имеющие конструктивных проблем. Мы продаем их без первого взноса и оплачиваем расходы на оформление сделки. Они полностью финансируются банком, поэтому нам не приходится брать ссуды под вторую закладную. После продажи домов у нас не остается никаких обязательств.

Финансовые раскладки сделок с домами на продажу отличаются от раскладок покупки домов для сдачи внаем. Вот пример флип - сделки с одноквартирным домом (жилая площадь 76 м², с двумя спальнями и одной ванной):

Покупная цена: 48 тысяч долларов

Первоначальный платеж: $48000

Расходы на оформление, оплаченные нами

(оплатил продавец, в данном случае - банк): $0

Ремонт: $250

(Это был дом, конфискованный у инвестора, который провел в нем ремонт, но обанкротился раньше, чем успел его продать. Все - от коврового покрытия до шкафчиков на кухне - было новеньким и нетронутым.)

Ежемесячные расходы:

- Налоги (на имущество) и страховка: —

- Комиссия за управление: —

- Погашение кредита: —

- Рентный доход: —

Ежемесячные расходы: включены в стоимость ремонта:

Чистый доход: —

Капиталовложения $48 250

Оценочная цена $95 000

Прибыль на вложенный капитал —

Общая сумма удорожания собственности: 47 000

Мы продали этот дом за 94 300 долларов. Покупательница получила от городских властей субсидию на оформление сделки, поэтому мы за это не платили