Капитал, вложенный в собственность
Первый взнос: $25000
Расходы на оформление, оплаченные мной: $2100
Расходы на ремонт, оплаченные мной: $1500
Итого: $28600
Анализ ежемесячного денежного потока
Рентный доход (с обеих квартир дуплекса): $2000
(Показатель заселенности этого объекта с момента покупки до сегодняшнего дня составляет 100 %, поэтому я включил сюда 5 % убытков от простоя, хотя обычно делаю это всегда.)
Ежемесячные расходы
- Налоги (на имущество): $304
- Страховка: $54
- Ремонт и управление: $0
- Резерв: $175
(Я предполагаю, что примерно так же, как, пересмотр комиссии за управление, некоторые ремонтные работы и другие расходы приходится оплачивать раз в год и раз в Ірлет. На сегодняшний день фактические месячные расходы на ремонт за прошедшие семь месяцев составили 0 долларов. Однако в смету я закладываю средневзвешенные расходы в размере 175 долларов в месяц на обе квартиры дуплекса и перевожу эту сумму на счет, приносящий процентный доход. Расходы включают взносы в ассоциацию домовладельцев и подготовительные работы, такие как покраска, уборка и т. д.)
|
|
- Комиссия за управление: $141,67
(Комиссия за эту конкретную собственность составляет 5 % от общей суммы собранной квартплаты, то есть 100 долларов в месяц плюс 25 % от квартплаты первого месяца за выполнение работ по подготовке к заселению нового жильца, которые обходятся в 500 долларов в год, если учитывать фактор смены жильцов. В своих расчетах я исхожу из предположения, что жильцы в каждой квартире меняются по меньшей мере один раз в год. В результате расчетная сумма комиссии за управление составляет: (1200 долларов + 5О0 долларов) × 12 = 141,67 доллара. Неиспользованные средства переводятся на депозитный сертификат, где они приносят процент, пока и не потребуются.)
- Погашение кредита (5 лет ARM*,30 лет под 4,598%): $535,97
Итого: $1210,64
Чистый месячный доход: $789,36
Прибыль на вложенный капитал
Годовой доход ($789,36 × 12): $9472,32
÷
Капитал, вложенный в собственность $28 600
Прибыль на вложенный капитал: 33%
В 2003 году оценочная стоимость этой собственности составила 169 тысяч долларов.
И последнее, что следует иметь в виду: прогнозируемая величина денежного потока, определяемая перед покупкой и основанная на информации продавца или почерпнутая из других источников, почти никогда не совпадает с фактической. Некоторые статьи расходов, такие как налоги и подготовительные работы, оказываются выше. Расходы по другим статьям, например на ежемесячный ремонт, могут оказаться ниже.