Особенности обслуживания жилищного фонда

Обслуживание жилья – целесообразная организация работ по его ремонту и санитарному содержанию, которое обеспечивает поддержание в постоянно исправном состоянии всех элементов жилого здания, благоустройство придомовой территории и создание безопасных и благоприятных условий проживания в нем (практическая деятельность по выполнению двух взаимосвязанных между собой задач – сохранение жилья и забота о бытовых нуждах жильцов).

Обслуживание жилья предусматривает:

À Создание чистой и привлекательной окружающей среды, не оказывающей вредного воздействия на человека;

À Сведение к минимуму вероятности возникновения аварийной ситуации;

À Максимально эффективное использование имеющихся ресурсов (материальных, денежных, трудовых).

Так как в данной сфере долгое время существовала монополия, то не скоро еще частные компании возьмут дело в свои руки.

Рынок обслуживания жилья находится в стадии становления и его необходимо завоевывать, так как государственные и муниципальные предприятия неохотно сдают монопольные позиции.

Практика показывает, где монополия – там преобладает затратный метод ведения хозяйства.

В развитых странах обслуживание жилья выполняется частыми компаниями более эффективно, чем государственными и муниципальными, и обслуживание является доступным и престижным видом частного бизнеса.

Чтобы вести работу по обслуживанию необходимо располагать сведениями о жилищном фонде. Источники сведений – данные инвентаризации жилищного фонда, которую проводят специализированные организации – БТИ. В них содержаться данные о местонахождении, назначении, принадлежности, оценке строения, строительные признаки (площадь, объем, этажи, благоустройство), сведения о постройке дома и его техническое состояние.

Некоторые показатели берут из паспорта дома и паспортов технического оборудования дома (лифт, котельная, центр отопления).

Ежегодно в паспорте дома должны делаться отметки о состоянии при осмотре.

Инвентаризация очень важна для формирования системы мониторинга жилья (непрерывное отслеживание состояния и изменений жилищного фонда), так как мониторинг имеет огромное значение для организации обслуживания жилья, чтобы точно знать, когда и что надо ремонтировать.

В настоящее время виды, объемы и сроки проведения работ по обслуживанию жилищного фонда регламентируются «правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда».

Устанавливаются сроки проведения текущих и капитальных ремонтов и осмотров зданий, их конструкций и элементов инженерного оборудования.

Капитальный ремонт - замена или восстановление конструкций инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением и устранение последствий морального износа конструкций.

При капитальном ремонте ликвидируются моральный и физический износ зданий.

Капитальный ремонт разделяют на комплексный и выборочный:

Комплексный охватывает все здания в целом или отдельные его секции;

Выборочный- отдельные элементы.

Текущий ремонт проводится с целью предохранения объектов от преждевременного износа.

Текущий ремонт может быть текущим профилактическим (планируемый и выявленный заранее), текущий непредвиденный (в срочном порядке в следствие непредвиденных ситуаций).

Текущий профилактический – ремонт кровель, окон, окраска лестничных клеток. Периодичность проведения – 3 года.

Текущий непредвиденный ремонт – ликвидация последствий аварии.

Реконструкция – форма расширенного воспроизводства основных фондов. Это переустройство объекта, связанное с улучшением его основных технико-эксплуатационных показателей. В процессе реконструкции снижается моральный и физический износ путем замены конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, изменение объемов планировочных характеристик, включая объем здания и его назначения.

Модернизация – организация простого воспроизводства. При модернизации выполняется комплекс мероприятий, направленных на снижение морального и физического износа путем проведения работ, аналогичных реконструкции, за исключением объемов и назначения.

Все эти формы воспроизводства жилищного фонда взаимно дополняют друг друга, создавая единую систему, и позволяют сохранять и совершенствовать жилищный фонд (например, капитальный ремонт проводят вместе с модернизацией или реконструкцией).

Все эти мероприятия направлены на увеличение потребительной стоимости жилищного фонда.

Реформирование жилищной сферы предусматривает преобразования, которые приведут к:

ü снижению затрат и повышению качества предоставляемых услуг;

ü изменению системы оплаты жилья и ЖКУ с постепенным достижением 100% уровня покрытия затрат за счет населения.

При этом следует использовать новые формы и системы управления и обслуживания жилищного фонда:

1 – разделение функций заказчика и подрядчика и переход к договорным отношениям;

2 - формирование системы муниципального заказа и конкурсной среды в сфере услуг (проведение конкурсов на обслуживание);

3 – организация частных фирм – альтернативы службы заказчика (организации по управлению ЖФ);

4 – организация ТСЖ, как новой формы управления кондоминимумом (совместное владение) – повышает ответственность граждан, снимает нагрузку с бюджета;

5 – упрощение структуры управления ЖКХ, сокращение количества звеньев в структуре. Ключевое звено – С Зак, создаваемое как МП с договорными и контролирующими функциями. (Усложнение структуры ведет к разбуханию штата, повышению стоимости ЖКУ, дублированию функций);

6 – преобразования в сфере оплаты жилья (но не путем механического перенесения центра тяжести на плечи населения. Все должно быть обосновано с одновременным развитием действенной системы социальной защиты, служб жилищных субсидий);

7 – ипотечное кредитование (выдача кредита под залог).