Лист «Doxod»

Лист предназначен для введения исходных данных для расчета стоимости объекта доходным методом. В верхней части листа находятся кнопки «Переход по таблицам» и «Главное Меню», раздел «Доходный», а также общая информация об объекте оценки и оценщике, дате начала и окончания рассматриваемой жизни проекта, об интервалах планирования.

Работа с таблицами на листе «Doxod»

Таблица №1 «Имущество»

Таблица № 1 – «Имущество», предназначена для ввода и отображения информации о приобретаемом, а также имеющемся на объекте оценки, имуществе.

Таблица № 1 – «Имущество» разделена на 2 раздела:

1. Имеющееся имущество;

2. Приобретаемое имущество.

По каждой группе имущества следует обозначить условия, с учетом которых имущество будет учитываться при расчетах:

· Наименование

· Срок использования

· Месяц ввода в действие

· Амортизация имущества

· Повышающий коэффициент амортизации

· Затраты на актив

· Стоимость реализации имущества, если оно будет впоследствии реализовано.

В ячейку «Наименование» следует ввести наименование объекта имущества по каждому отдельному его виду и по группе.

В ячейку зеленого цвета по строке «Срок использования» следует ввести срок использования данного ВОА в месяцах, в соответствии с Постановлением Правительства №1 "Об отнесении основных средств к амортизационным группам".

В ячейку с текстом зеленого цвета, находящуюся напротив строки «Метод начисления амортизации», следует ввести число, соответствующее способу начисления амортизации по данному основному средству, либо группе основных средств.

Если введено число «1», то амортизации по ОС (группе ОС) начисляется линейным методом (см. НК ч.2 ст. 259), если же введено число «2», то амортизация начисляется нелинейным методом (см. НК ч.2 ст. 259).

В ячейку, расположенную напротив строки «Месяц ввода основного средства в действие», следует ввести месяц ввода основного средства в производственный процесс.

Эта ячейка необходима для определения периода, с которого начнет начисляться амортизация.

В ячейку, расположенную напротив строки «месяц ввода основного средства в действие», следует вводить именно месяц ввода ОС в действие, а не период, так как период может составлять год, либо полугодие, а месяц ввода может равняться 7, либо 11 и т.д. Аналогично ситуация обстоит и со сроком действия ОС.

Также при изменении периода анализа (при его увеличении), следует проверить – не производятся ли затраты на актив, формирующие его стоимость на 08 счете, в более позднем, чем соответствующий месяцу ввода в действие актива периоде.

Напротив строки «амортизируемое имущество» в ячейку ввода данных, в случае, если на ВОА начисляется амортизация, следует ввести значение «0».

Если же в эту ячейку будет введено значение «1», то амортизация на имущество начисляться не будет.

В рабочей ячейке строки «Повышающий коэффициент амортизации», при условии, что эксплуатация имущества позволяет применить повышенный коэффициент амортизации (в соответствии с НК РФ), вводится значение, отличное от «1» - например «1,5» или «2».

По действующему законодательству нельзя применять нелинейный метод начисления амортизации, в случае если срок службы актива составляет менее 5 лет (60 месяцев). В случае, если же так произошло, то напротив строки «Метод начисления амортизации» отобразится соответствующая надпись.

По строке «Затраты на данный(ые) актив(ы)» по каждому столбцу, соответствующему периоду реализации проекта вводятся затраты на приобретение актива, вместе с НДС, а также сопутствующие приобретению затраты, которые группируются на счете 08 и впоследствии будут включены в первоначальную стоимость актива.

Затраты на приобретение ВОА не могут осуществляться после введения его в действие. (Пример: Если дата начала проекта 01.03.03 г., дата ввода актива – август 2003 г. (8 мес.), период анализа – 3 месяца (90 дней), то затраты на приобретение актива в 4-ом периоде осуществляться уже не могут).

По строке «НДС» отображается Налог на добавленную стоимость по указанной ставке по формуле Сумма НДС = Стоимость продукции * (Ставка НДС *100 / (100 + Cтавка НДС*100).

Ставка НДС должна быть отражена в процентном отношении. (Например, 20%, 18%)

По строке «Амортизация актива» отображается амортизация актива с учетом всех вышеприведенных условий.

Строка «Остаточная стоимость активов» показывает остаточную стоимость актива без НДС на конец периода.

По строке «Стоимость незавершенных вложений» указаны затраты на актив без НДС по соответствующему периоду, если актив еще не введен в действие.

Если актив впоследствии будет реализован, то в соответствующем реализации периоде следует ввести стоимость его реализации без НДС.

В строке «НДС к стоимости реализации» отражается налог на добавленную стоимость по реализованному активу, рассчитанный путем умножения % - ой ставки по НДС, вводимой в рабочую ячейку по этой строке на реализационную стоимость актива.

В строке «Прибыль (убыток) от реализации» в соответствующем реализации периоде отражены прибыль, либо убыток (со знаком “–”) от реализации актива, рассчитываемые как разность между остаточной стоимостью актива и стоимостью реализации.

Имеющееся имущество, учитывается по остаточной стоимости, вследствие чего затраты на его приобретение и установку не могут учитываться в нескольких периодах, а устанавливается только его остаточная стоимость в столбце «С».

Таблица №2 «Кредиты и займы»

В ячейке «Наименование» следует установить его наименование по аналогии с предыдущей таблицами.

Период выплаты процентов по кредиту устанавливается из расчета реальных выплат процентов по кредиту организации, предоставившей этот кредит или заём.

В себестоимость же проценты по кредиту вносятся равномерно в размере процента, приходящегося на каждый период в пределах, установленных законодательством.

Если кредит выдается на протяжении некоторого времени, то по строке «Увеличение задолженности по кредиту» полученные суммы вносятся в соответствующие их получению периоды.

Возврат кредита отражается в строке «Выплаты по кредиту» по соответствующим столбцам.

Если сумма выплат по кредиту превышает его сумму, то в строке «Задолженность на конец периода» отражается надпись «Префицит».

В строке «Задолженность на конец периода» можно увидеть остаток задолженности по кредиту на конец каждого периода без учета процентов.

В рабочей ячейке напротив строки «Банковская ставка» устанавливается годовая процентная ставка по данному проекту.

По итогу раздела таблицы № 2 «Кредиты и займы» рассчитываются следующие строки:

«Увеличение задолженности по кредиту» – сумма увеличения задолженности по всем кредитам и по соответствующим периодам. В ячейки этой строки проставляются суммы, взятые в кредит вначале соответствующего периода проекта.

«Выплаты по кредиту» – сумма выплат по кредитам по соответствующим периодам. В ячейки этой строки проставляются суммы, выплаченные в конце соответствующего периода проекта.

«Задолженность на конец периода» остаток задолженности по сумме всех периодов.

«Средняя банковская ставка» – средняя банковская ставка по всем кредитам, рассчитанная на период.

Сумма начисляемых за период процентов, в том числе включаемых и не включаемых в себестоимость.

Проценты, не включаемые в себестоимость, выплачиваются за счет чистой прибыли

Уплачиваемые проценты по кредиту – сумма уплаченных процентов по кредитам за каждый период.

Таблица №3 «Доходы»

Таблица № 3 «Доходы» предназначена для отражения величины доходов от эксплуатации объекта недвижимости.

В рабочей ячейке с текстом зеленого цвета по строке «Наименование» следует установить величину дохода после выхода на проектную мощность. После чего установить процентное отношение выпуска по каждому планируемому периоду.

Таблица №4 «Потери от недоиспользования»

Таблица № 4 «Потери от недоиспользования» предназначена для введения потенциально возможных упущенных доходов в результате использования объекта недвижимости именно рассчитываемым способом. Может не заполняться.

Таблица №5 «Персонал»

Таблица № 5 «Персонал» позволяет учесть расходы на заработную плату и отчисления на социальное страхование персоналу, который будет необходим для осуществления проекта.

В таблице указывается количество занятых человек и ежемесячная заработная плата.

Заработную плату и количество работающих можно установить для каждого периода свои. Эти значения следует внести в ячейки синего цвета в массиве расчетных данных.

В конце таблицы приводится общее количество персонала, общая заработная плата и суммарные отчисления на социальные нужды.

Отчисления на социальные нужды рассчитываются с применением регрессивной шкалы, установленной действующим законодательством РФ для лиц, указанных в статье 235 НК РФ, а именно - лица, производящие выплаты физическим лицам:

· организации;

· индивидуальные предприниматели;

· физические лица, не признаваемые индивидуальными предпринимателями;

Посмотреть и настроить шкалу можно в «Меню №3» на вкладе ЕСН.

Таблица №6 «Текущие расходы»

В таблице № 6 учитываются Текущие расходы.

Расходы в целях формирования себестоимости делятся в данной программе следующим образом:

1. Расходы, включаемые в себестоимость;

2. Расходы из чистой прибыли.

По каждому виду расходов в ячейке «Наименование расходов» устанавливается наименование расходов и в ячейках строки – расходы по каждому периоду, аналогично предыдущим таблицам.

НДС рассчитывается аналогично таблице №1.

В таблице № 6 «Текущие расходы» также присутствуют «Расходы из чистой прибыли». В качестве расходов из чистой прибыли следует внести те расходы, которые по законодательству не относятся на себестоимость, а выплачивается из чистой прибыли предприятия.

В конце таблицы суммируются все расходы и НДС по ним, включая и расходы из чистой прибыли.

Таблица №7 «Налоги»

Все налоги в таблице № 7 «Налоги» делятся на 5 групп:

1. Косвенные налоги

2. Налоги и платежи во внебюджетные фонды

3. Дополнительные налоги во внебюджетные фонды

4. Налоги с доходов

5. Дополнительные налоги с доходов