Правообладатель объекта недвижимого имущества

Фамилия ПППППППППППППППППППППППППППППППППППП

Имя ПППППППППППППППППППППППППППППППППППП

Отчество ПППППППППППППППППППППППППППППППППППП

Дата рождения ПП ПП ПППП Пол муж П жен П
Гражданство ______________________________________________________________

Вид документа, удостоверяющего личность_____________________________________

Серия и номер документа, удостоверяющего личность ____________________________

Кем выдан _________________________________________________________________

Дата выдачи документа ПП ПП ПППП ИНН⁷ ПППППППППППП

Адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания

Почтовый индекс П П П П П П

Субъект Российской Федерации ______________________________________________

Район _____________________________________________________________________

Город _____________________________________________________________________

Населенный пункт (село, поселок и т.д.)________________________________________

Улица (проспект, переулок и т.д.) _____________________________________________

Номер дома (владения)_______________________________________________________

148

Номер корпуса (строения) ____________________________________________________

Номер квартиры ___________________________________________________________

7.Сведения об общей собственности на объект недвижимого имущества⁸

Общая долевая собственностьП Общая совместная сооственностьП Правильный вариант заполняется (V)

Доля⁹ ПППППП _______________________________________________________

Достоверность и полноту сведений, указанных в настоящей декларации, подтверждаю:

Дата ПП ПП ПППП Подпись_____________

Расшифровка подписи _______________________________________________________

Оборотная сторона

'Наименование города, населенного пункта, некоммерческого объединения граждан, улицы, номера дома, корпуса, строения, квартиры заполняются в случае их наличия.

²Отметка в ячейке, соответствующей строке «Жилой дом с правом регистрации проживания, расположенный на дачном земельном участке» ставится в случае, если произведена регистрация граждан по месту жительства по соответствующему адресу.

Необходимо указать кадастровый номер земельного участка на котором расположен объект недвижимого имущества в соответствии с кадастровым планом земельного участка.

⁴Общая площадь (кв. м.) объекта недвижимости определяется как сумма площадей всех помещений по внутреннему обмеру (для жилых объектов недвижимости за исключением площади лоджий, балконов, веранд, террас).

Этажость - указывается количество этажей, включая подземные.

Необходимо отметить наличие подключения к сетям инженерно-технического обеспечения и отметить вод подключения (центральное/автономное).

'Заполняется при наличии.

⁸Раздел заполняется только при наличии общей собственности в соответствии со ст. 244, 256 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указывается Ваша доля на объект недвижимого имущества в случае общей долевой собственности в виде правильной простой дроби в соответствии со ст. 245 Гражданского кодекса Российской Федерации.

237 Закон о долевом строительстве выделяет два случая, дающих застройщику право требовать в судебном порядке расторжения или изменения договора:

- при просрочке внесения участником долевого строительства платы
по договору;

- при непринятии участником долевого строительства предложения
застройщика об изменении срока передачи объекта.

Из Закона неясно, может ли в договоре быть предусмотрено право сторон требовать изменения в судебном порядке условия о цене договора. «Возможно, положение ч. 2 ст. 5 Закона, указывающее, что это условие может быть изменено по соглашению сторон... «если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения», будет истолковано судами как не допускающее условие изменения цены договора никаким другим образом»¹, пишет А.А. Маковская.

Следует отметить, что право участника долевого строительства требовать возврата застройщиком уплаченных денежных средств возникает не только в тех случаях, когда он в силу Закона имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Если на отношения, возникающие между застройщиком и гражданином в рамках договора участия в долевом строительств, заключенного гражданином «исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью, в соответствии с ч. 9 ст. 4 Закона распространяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве, то у гражданина - участника долевого строительства право требовать возврата застройщиком уплаченных ему денежных сумм возникает и в случаях, предусмотренных Федеральным законом «О защите прав потребителей».

Маковская А.А. Договор участия в долевом строительстве. Комментарий нового законодательства// Хозяйство и право. 2005, с. 40

Кроме того, согласно ч. 7 ст. 19 Закона, в случае нарушения застройщиком установленных законом требований к проектной декларации, участник долевого строительства вправе обратиться в федеральный или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения.

При этом, в случае признания сделки недействительной, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона.

При перемене лиц на стороне застройщика и(или) участника долевого строительства применяются общие правила, установленные главой 24 ГК РФ, но с особенностями, отмеченными в Законе «Об участии в долевом строительстве». Так, согласно п. 1 ст. 11 Закона уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Следует, что до полного исполнения участником своих обязательств по уплате цены, установленной договором об участии в долевом строительстве, он не вправе уступать свои права требования к застройщику, оставаясь участником долевого строительства в качестве должника. Права требования могут быть переданы другому лицу лишь одновременно с переводом на это лицо долга - обязанности по уплате цены. Такая замена стороны договора возможна лишь в согласия застройщика.

При нарушении этих требований залога право требования передачи объекта не может перейти от первоначального участника к другому (новому кредитору). Причем такая уступка допускаются с момента государственной регистрации договора и до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

На практике, указывает Новоселова Л., «нередко заключаются сделки, по условиям которых одна сторона (будущий правообладатель) обязуется уступить (передать) право требования другому лицу через определенный

239 момент времени либо при наступлении определенного условия. Сама сделка уступки (сделка по передаче права) совершается позднее во исполнение ранее заключенного между первоначальным и новым кредитором договором. В принципе нет препятствий в принятии на себя стороной обязательства передать отсутствующее на момент заключения договора об уступке право требования. Само право требования будет считаться переданным (или будет передаваться посредством совершения самостоятельной передаточной сделки) после возникновения обязательств по договору между первоначальным кредитором и должником».

Законом предусмотрено создание контролирующего государственного органа. Этот орган осуществляет государственное регулирование, контроль и надзор в области долевого строительства, который вправе направлять застройщикам предписания об устранении нарушений, обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства, а в случае неисполнения предписания, обращаться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении деятельности застройщика на определенный срок. Ст. 25 «О внесении изменений в КоАП» установлены штрафы за несоблюдение Закона, например, привлечение денежных средств лицом, не имеющим на это права - до 5000 МРОТ (500000 рублей), а неисполнение предписания контролирующего органа до 2000 МРОТ (200вв0^ублей).

Для реализации Закона, в том числе контрольных полномочий органов исполнительной власти, требуются изменения и дополнения в действующее законодательство. В первую очередь, следует решить, какой федеральный орган исполнительной власти будет выполнять полномочия в области законодательства об участии в долевом строительстве объектов недвижимости. В настоящее время, согласно Указу Президента РФ от 9 марта 2004 года № 314 «О системе и структуре Федеральных органов исполнительной власти» (в редакции от 20 мая 2004 года) и Указу

¹ Новоселова Л. Перемена лиц в обязательстве из договора об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.// Консультант-Плюс, 2005г.

240 Президента РФ от 20 мая 2004 года № 649 (в редакции от 1 декабря 2004 года) «Вопросы структуры Федеральных органов исполнительной власти», специального контрольного органа исполнительной власти в данной сфере нет. С 1 декабря 2004 года оно- подчинено Министерству регионального развития РФ, котерое-зеже вправе осуществлять функции по контролю и надзору в данной сфере деятельности. Закон от 18 июля 2006 г. № Ш-ФЗ разъясняет, что это\/«орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство».

Редакция авторов полагала, что это будет строительная налоговая полиция, которая должна обладать широкими полномочиями, вплоть до приостанрвки деятельности застройщика, который обязан ежеквартально отчитываться о ходе строительства и привлечении средств.

Прошло более года с момента вступления в силу Закона № 214-ФЗ, а проект Закона о создании строительной налоговой полиции еще не разработан. Куншина Л.В. констатирует, «...специальной федеральной службы, которая бы занималась осуществлением функций по контролю и надзору в сфере строительства, нет. Поэтому возникает проблема, кто будет осуществлять контроль и надзор за участием в долевом строительстве объектов недвижимости»? Возникает убеждение, что с принятием Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости» формирование законодательства в следуемой области только началось. Надеемся, что в ближайшее время мы получим более ясное представление об этом контролирующем органе...

Наследственные права и обязанности участника долевого строительства регламентируются ч. 7 и частью 8 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ, согласно которого в случае смерти гражданина - участника долевого строительства его права и обязанности по договору переходят к

1 Куншина Л.В. Контрольные полномочия органов исполнительной власти в области законодательства об участии в долевом строительстве объектов недвижимости//Жилищное право. №3. 2005. С. 31-40.

241 наследникам. При этом застройщик не вправе отказать таким наследникам во вступлении в договор.

При этом существующие на день открытия наследства участника долевого строительства имущественные права и обязанности, основанные на заключенном договоре, входят в состав наследства участника долевого строительства в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно статьи 13 Закона, в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору, с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на права собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, каждый дольщик является залогодержателем определенного имущества. Закон предусматривает, что залогом обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договорам участия в долевом строительстве:

- возврат денежных средств, внесенных участникам долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором.

- уплату участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки.

В залоге у дольщиков имеется следующее имущество:

- предусмотренный для строительства (создания) многоквартирного
дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут

242 находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на права собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости;

- объект незавершенного строительства с момента государственной регистрации права собственности на такой объект;

- жилые и нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

При этом, как справедливо указывает Т.В. Севастьянова «предмет залога по каждому заключенному договору долевого участия законом не идентифицируется с конкретным будущим жилым или нежилым помещением, подлежащим передаче каждому дольщику. Поэтому до момента передачи застройщиком индивидуально определенного объекта долевого строительства (жилого или нежилого помещения) каждый дольщик имеет в залоге имущество по вышеуказанному перечню, включая и ту часть объекта недвижимости, строительство которой осуществлялось за счет средств застройщика».¹

Статья 43 ФЗ № 102-ФЗ указывает, что имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства, может быть представлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому или иному залогодержателю (последующая ипотека). Она допускается, если не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.

Севастьянова Т.В. Долевое участие в строительстве.// Правовое регулирование, бухгалтерский учет, налогообложение. М, 2005, с. 76

243 Взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее, чем через 6 месяцев после наступления предусмотренного договором срока передачи дольщику объекта долевого строительства или после прекращение (приостановления) строительства при наличии «очевидных обстоятельств», что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан дольщику.

Заслуживают внимания предложения С.А. Пушкина о необходимости ряда изменений и дополнений в Закон, в частности:

«а) установить разумный срок приемки готового к передаче объекта, например один месяц, по истечении которого застройщику предоставить право оформления одностороннего передаточного акта;

б) позволить сторонам договора самим определять вид и размеры
неустойки за нарушение обязательств, как и порядок возврата денежных
средств при одностороннем отказе от исполнения договора, и только в
отсутствие договорного регулирования применять нормы Закона. Размер
законной неустойки за нарушение сторонами обязательств по договору
установить в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ (по состоянию на 11
января 2006 г. - 12%);

в) предоставить право одностороннего расторжения договора за­
стройщику с участником долевого строительства, не исполняющим свои
обязательства во внесудебном порядке, в сроки и на условиях,
предусмотренных договором;

ж) применять ко всем отношениям в сфере долевого строительства (первичный рынок) недвижимости специальное законодательство (Закон об участии в долевом строительстве), а законодательство о защите прав потре­бителей применять к отношениям, возникающим из купли-продажи (вторичный рынок) недвижимости ввиду невозможности разграничения коммерческого и потребительского мотивов участия в долевом строительстве». ^х

¹ Лушкин С.А. Ответственность сторон по договору участия в долевом строительстве.// Право и экономика. 2006, № 2, с. 30.

Мы полагаем, что следует обратить внимание и на особенности обращения взыскания на предмет залога.

Положения Закона, определяющие порядок обращения взыскания на у предмет залога, не дают ответа на вопрос,^<как реализация незавершенного строительством многоквартирного дома повлияет на права и обязанности дольщиков, застройщика и покупателя объекта недвижимости?

А.А. Батяев приводит пример из практики. «Застройщик нарушил срок сдачи в эксплуатацию первой блок-секции при строительстве пятиподъездного жилого дома, где каждый подъезд принимается приемочной комиссией самостоятельно... Дольщики по первому подъезду обратились к застройщику с иском в суд общей юрисдикции о возврате уплаченных денежных средств по договору с начисленными процентами за их использование. По истечении 6 месяцев после наступления установленного договором срока передачи квартир не завершенный строительством объект был выставлен на торги. За эти месяцы в суд с претензиями к застройщику обратилось 70 % дольщиков... остальные решили дождаться сдачи дома в эксплуатацию и получить квартиры... Торги прошли успешно, объект был приобретен другой строительной организацией. Новый владелец «незавершенки» естественно, не связан никакими обязательствами с участниками долевого строительства, которые не расторгли договор. Действующие договоры автоматически расторгаются за отсутствием предмета договора, и дольщики имеют право потребовать от прежнего застройщика возврата денежных сумм с начисленными процентами».

А.А. Батяев делает вывод: «в случае обоснованного обращения хотя бы одного дольщика в суд с требованиями о возврате выплаченных денежных средств и уплате процентов путем обращения взыскания на незавершенный строительством жилой дом, другие дольщики, не получившие квартиры будут автоматически исключены из числа участников долевого строительства». ¹

¹ Батяев А.А. указанное соч. с. 166-167

245 Приведенные нами факты свидетельствуют о необходимости принятия дополнительных мер по совершенствованию Закона. Вашему вниманию предлагаем проект договора участия в строительстве.

ДОГОВОР ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ. /Проект/

№_________

________________________________________ «____» 2006 г.

(наименование организации)

В лице директора_____________________________________________

действующего на основании____________________________________

именуемое в дальнейшем «Застройщик» и граждане

1. __________________________________________________________

2. ______________

3.

4.

(Ф.И.О., паспортные данные с указанием даты выдачи и наименованием органа его выдавшего,

проживающего по адресу...)

именуемый (ая) в дальнейшем «Участник долевого строительства» (дольщик), в соответствии с Федеральным Законом от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора 1.1. Предметом настоящего Договора является порядок и условия участия «Дольщика» в финансировании строительства многоквартирного дома,

246 именуемого в дальнейшем «Объект», расположенного по строительному адресу: г., район, квартал, корпус,... и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию данного дома «Застройщик» обязуется передать «Дольщику» объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а «Дольщик» обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять в собственность объект долевого строительства.

В тексте договора, кроме полного строительного адреса, желательно указать ориентиры, привязывающие строящийся дом к уже существующим (например, третья секция от перекрестка с улицей Стара-Загора, подъезд дома, общая площадь по проекту, жилая площадь), а также приложить план дома и этажа.

1.2. Застройщик осуществляет строительство многоквартирного дома на
основании (указать документы, являющиеся основанием для строительства):

договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства

многоквартирного дома, от (дата) №_____, зарегистрированного в Едином

государственном реестре прав (указать дату и номер государственной регистрации);

Если земельный участок находится в частной собственности застройщика, следует предусмотреть право преимущественной покупки или аренды такого участка дольщиком.

разрешение на строительство (указать дату выдачи и орган, выдавший разрешение);

проектно-сметной документации, утвержденной (указать дату и орган, утвердивший проектную документацию);

проектной декларации, опубликованной (указать дату и издание, в котором она была опубликована).

1.3. Участник долевого строительства ознакомлен с проектной
декларацией, (чтобы в дальнейшем не было недоразумений, следует
ознакомиться с документами, подтверждающих, что компания участвует в
строительстве (в качестве инвестора, субинвестора, заказчика, подрядчика,
взаимозачетника и т. д.). Если сотрудники компании уклоняются от

247 предоставления документации, ссылаясь на коммерческую тайну или на другие причины), лучше отказаться от их услуг.

1.4. Объектом долевого строительства является (двух, трехкомнатная

квартира, расположенная в подъезде №________ ^на (указать этаж) общей

площадью по проекту_________ кв. м., № квартиры. Расположение объекта

долевого строительства указано на плане создаваемого объекта. При подписании договора на эскизе объект долевого строительства помечается штриховкой и стороны обязательно подписываются на этом листе.

1.5. «Дольщик» обязуется внести денежные средства в размере (указать
сумму цифрами и прописью) руб. в порядке и в сроки, установленные в ст. 2
настоящего договора, и после получения Застройщиком разрешения на
эксплуатацию многоквартирного дома принять объект долевого
строительства в собственность.

Сумма, подлежащая уплате «Дольщикам», складывается из:

- стоимости строительства из расчета стоимости строительства одного квадратного метра в общей площади объекта долевого строительства, которая составляет (указать сумму цифрами и прописью) руб. за 1 кв. м.;

- оплаты услуг Застройщика в размере (указать сумму цифрами и прописью) руб.

1.6. Застройщик обязуется ввести многоквартирный дом в эксплуатацию в
соответствии с графиком производства работ с учетом норм продолжения
строительства согласно требованиям СНиП в срок (указать срок) и в срок
(указать срок) передать Объект долевого строительства «Дольщику.

2. Срок и порядок уплаты денежных средств. 2.1. Денежные средства, указанные в п. 1.5 договора «Дольщик» перечисляет на расчетный счет Застройщика (установить порядок

*

перечисления денежных средств: единовременно, поэтапно в соответствии с
графиком платежей и т. д.). Если оплата производится полностью (100%-ная
предоплата), то в тексте договора обязательно должна быть формулировка:
«стоимость (м общей площади квартиры с учетом увеличения или
уменьшения площади после обмера БТИ, составляет____________ рублей,

248 является окончательной и изменению не подлежит. В случае рассрочки платежи фиксируются аналогично.

2.2. Размер денежных средств, подлежащих уплате Дольщиком, является фиксированным и изменению не подлежит. Он может быть изменен в случаях, предусмотренных в п. 2.3.

2.3. Фактическая площадь Объекта долевого строительства, приобретенная Дольщиком уточняется после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации БТИ.

Если по результатам обмера площадь Объекта долевого строительства больше площади, указанной в п. 1.4. договора, «Дольщик» обязан внести дополнительные денежные средства, в размере, определяемом и 1.5. договора.

Если по результатам обмера площадь Объекта долевого строительства меньше площади, указанной в п. 1.4. договора, Застройщик обязан возвратить «Дольщику» разницу между фактически внесенными денежными средствами и фактической стоимостью Объекта долевого строительства.

3. Обязательства застройщика.

3.1. «Застройщик» обязуется произвести полное финансирование
строительных работ по «Объекту» согласно договору и обеспечить передачу
Объекта долевого строительства в собственность «Дольщику» в течение
месяцев с момента сдачи «Объекта» долевого

(прописью)

строительства, отвечающего характеристикам, указанным в п. 1.4. договора и требованиям технического и градостроительного регламента, проектной документации.

3.2. Срок гарантии по качеству Объекта долевого строительства составляет
(не менее пяти лет)______________ с момента подписания акта приема

(прописью)

передачи Объекта долевого строительства.

3.3. Представить по требованию «Дольщика» всю необходимую информацию о ходе строительства.

3.4. Представить в орган по государственной регистрации документы,

249 необходимые для регистрации настоящего договора и регистрации прав собственности «Дольщика» на Объект долевого строительства и неразрывно связанного права общей долевой собственности на общее имущество.

4. Обязательства «Дольщика».

4.1. «Дольщик» обязуется осуществлять инвестирование строительства
«объекта» строго на условиях и в сроки, указанные в договоре. В случае
невыполнения «Дольщиком» указанных условий «Застройщик» вправе в
одностороннем порядке расторгнуть настоящий Договор с выплатой
«Дольщику» полученных от него денежных сумм за вычетом неустойки в
размере______________ _процентов от полученного.

(прописью)

4.2. «Дольщик» обязан в срок, установленный договором, принять Объект долевого строительства от Застройщика.

4.3. По предъявлению эксплуатирующими организациями счетов на оказание коммунальных услуг по окончании строительства многоквартирного дома и передаче Застройщиком Объекта долевого строительства оплатить все расходы по коммунальным и другим эксплуатационным услугам.

4.4. Уведомить Застройщика в случае уступки права требования Объекта долевого строительства по настоящему договору третьему лицу.

5. Ответственность сторон.

5.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение взятых на себя обязательств по настоящему договору сторона, не исполнившая свои обязательства или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным Законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ штрафные санкции и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

5.2. При наступлении обязательств непреодолимой силы, препятствующей полному или частичному исполнению обязательств по данному договору, срок исполнения обязательств отодвигается соразмерно времени, в течение которого будут действовать такие обстоятельства.

5.3. Под обстоятельствами непреодолимой стороны понимают пожары, стихийные бедствия,, природного и техногенного характера, забастовки, военные действия, издание законодательных и нормативных актов, ухудшающих положение сторон по сравнению с моментом заключения договора.

5.4. При наступлении обстоятельств непреодолимой силы стороны освобождаются от ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств.

5.5. Риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта долевого строительства до его передачи «Дольщику» несет Застройщик.

5.6. В случае смерти «Дольщика» его права и обязанности по договору входят в состав наследства и переходят к его наследникам.

5.7. Споры, возникающие между сторонами, решаются ими путем переговоров. При недостижении консенсуса - в соответствии с действующим законодательством РФ.

5.8. «Дольщик» вправе уступить свои права по договору третьему лицу только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника строительства. О переходе прав по настоящему договору «Дольщик» обязан в письменной форме уведомить Застройщика в

____________ дневной срок.

5.9. Уступка «Дольщиком» прав по договору допускается до момента

подписания сторонами передаточного акта.

6. Срок действия и порядок изменения, расторжения договора.

6.1. Договор подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав, вступает в силу с момента его регистрации, подписания и действует до полного исполнения сторонами всех принятых на себя обязательств надлежащим образом.

6.2. Договор может быть изменен или расторгнут по соглашению сторон. Все изменения договора оформляются путем подписания сторонами соглашения в виде одного документа, которое является неотъемлемой частью договора.

6.3. Систематическое нарушение «Дольщиком» сроков внесения платежей по настоящему договору более, чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка платежа в течение более, чем трех месяцев являются основанием для предъявления Застройщиком требования о расторжении договора в судебном порядке.

6.4. «Дольщик» вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 30:12.2604 № 2^4-ФЗ.

6.5. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному из каждой из сторон и третий экземпляр - для хранения (указать наименование органа по государственной регистрации права).

К настоящему договору прилагаются и являются его неотъемлемой частью план создаваемого Объекта с указанием Объекта долевого строительства и описания Объекта долевого строительства.

Реквизиты и подписи сторон:

ГЛАВА VI. 6.1. Рента и пожизненное содержание с иждивением.

Если обратиться к истории, то «зачатки» рентных отношений мы найдем в Древнем Риме. В то же время, как отмечает Л.М. Алланина, касаясь рентных отношений в недропользовании, «рента и рентные отношения в недропользовании остаются малоизученными с позиции гражданского права. Достаточно отметить, что ни в исследованиях дореволюционных авторов (Г.Ф. Шершеневич, Д.И. Матер и другие), ни в учебниках советского и постсоветского времени нет и не было разделов о ренте, отсутствуют монографические исследования

цивилистов по вопросам рентных отношений в сфере горного производства».¹

Однако, как указал Президент России В.В. Путин, «мы живем преимущественно в «рентной» экономике. Основные деньги делаются на нефти, газе, металлах, другом сырье».

Указанные факторы подталкивают законодателей к принятию нормативно-правовой базы, регулирующей рентные отношения и ученых, которые анализируют действующее законодательство, регулирующее рентные отношения.

«Данные отношения, включенные в предмет гражданско-правового регулирования, известны как отношения по поводу заключения, исполнения и расторжения обязательств, предусмотренных главой 33 ГК РФ и ассоциируются со сделками граждан и некоммерческих организаций по поводу передачи имущества с целью получения рентных платежей, по договорам постоянной ренты (ст. 589-595 ГК РФ), пожизненной ренты (ст. 596-600 ГК РФ) или пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 -605 ГК РФ и не имеют ничего общего с предпринимательством вообще», считает Л.М. Алланина.

Однако на сей счет есть и противоположные точки зрения. Так, М.Н. Лукьянчиков отмечает, что в «отечественной библиографии и общественности утвердилось иное понимание рентных отношений - как отношений по поводу ренты, которая понимается как вид дохода, не требующего от его получателя предпринимательской деятельности и затрат труда». Различия между указанными подходами побуждают к исследованию понятия ренты, признаков ренты и особенностей рентного договора.

Договор ренты как самостоятельный вид гражданско-правового договора с его разновидностями (постоянная рента, пожизненная рента,

¹ Алланина Л.М. Особенности правового регулирования рентных отношений в недропользовании.//
«Юрист». № 4, 2006, с. 25-27

² Послание Президента Российской Федерации Федеральному Собранию РФ. //Российская газета. 2001,4
апреля.

пожизненное содержание с иждивением) появился во второй части ГК РФ, которая начала действовать с 1 марта 1996 года. До этого периода российскому законодательству был известен такой вид сделки, как купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца.

В ныне действующем ГК, вопросам ренты и пожизненного содержания с иждивением посвящена глава 33, которая, к сожалению, не совсем точно передает ее содержание. Ведь «пожизненное содержание с иждивением» тоже является разновидностью ренты, т.к. согласно немецкого, RENT - доход, не связанный с предпринимательской деятельностью.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на получение имущества периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы, либо представление средств на его содержание в иной форме (п.1 ст.583 ГК РФ). Из данного определения следует, что договор ренты носит реальный характер, т.к. помимо придания договору соответствующей формы для его заключения требуется передача имущества плательщику ренты. А.П. Сергеев полагает, что договор ренты является односторонним, т.к. «после передачи имущества получатель ренты не несет по договору ни каких обязанностей, обладая лишь правами». Суханов Е=А. уточняет, что, когда передача движимого имущества осуществляется по модели договора дарения, то договор ренты является односторонним, а когда по типу договора купли-продажи - консенсуальным.²

Договор ренты является самостоятельным видом договора. От договора дарения он отличается тем, что лицо, произведшее отчуждение

¹ Сергеев А.П. Рента и пожизненное содержание с иждивением. //Комментарий к Гражданскому кодексу
РФ., М., «Проспект» 2005г., с.204.

² Суханов Е.А. Гражданское право. Том 1 // М. 2004,Волтерс-Клувер., с.357.

*j имущества в собственность другого, в-лраве требовать предоставления встречного удовлетворения - рентного договора.

От договоров купли - продажи и мены, договор ренты отличается характером встречного требования. Объем причитающихся получателю рентных платежей является не определенным, ибо обязательство по выплате ренты действует либо бессрочно (постоянная рента), либо на срок жизни получателя (пожизненная рента). Поэтому договор ренты относится к группе алеаторных (рисковых) договоров.

По сравнению с другими договорами передачи жилья, к форме договора ренты установлены более жесткие требования. Данный договор подлежит в обязательном порядке нотариальному удостоверению, а в случае если предметом договора является недвижимость, то и регистрации. Данное требование закона вполне оправдано, поскольку договоры ренты чаще всего заключаются лицами, нуждающимися в повышенной правовой охране, здесь не редки попытки злоупотреблений в обход закона. Заключающие его лица имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения договора.

По мнению аналитиков рынка недвижимости, договор ренты в ближайшем будущем будет одним из самых распространенных способов отчуждения жилых помещений. Это связано, прежде всего, с тем, что он гарантирует постоянный доход на длительное время нетрудоспособному человеку-деход взамен квартиры.

Чтобы обеспечить защиту этой категории граждан отдельные субъекты РФ пытаются регулировать порядок передачи имущества престарелых граждан и инвалидов. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила один из таких нормативных актов исполнительного органа власти субъекта РФ.

В определении № 24 Г-00-14 указано, что в соответствии со ст.71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в исключительном ведении РФ. Согласно п.1 ст.76 Конституции РФ по предметам ведения РФ принимаются федеральные конституционные

законы и федеральные законы, имеющие прямое действие на всей территории РФ. Обжалуемые нормы, предусматривающие право распоряжения движимым и недвижимым имуществом, переданным учреждениям социального обслуживания, органам труда и социальной защиты населения по завещаниям и договорам пожизненного содержания с иждивением, противоречит ст. 604 ГК РФ, которая предоставляет право распоряжения имуществом только с согласия лица, передающего это имущества.

Так как нарушение нотариальной формы договора ренты, равно как и отсутствие государственной регистрации договора, предметом которого является недвижимое имущество, влечет его недействительность, то сторонам следует обращаться к нотариусу.

За удостоверение договора ренты нотариусом, работающим в государственной нотариальной конторе, взимается государственная пошлина. С 1 января 2005 года ее размер не зависит от того, в пользу кого отчуждается недвижимость - близким ли родственникам отчуждателя, либо посторонним лицам. Указанный размер составляет во всех случаях 0,5 % от суммы договора и ограничен верхним и нижним пределами: он не может быть менее 300 рублей и более 20 000 рублей. Удостоверить договор можно и у частнопрактикующего нотариуса, который за совершаемые им нотариальные действия взимает нотариальный тариф - в таком же размере, как и госпошлина.

Что следует понимать под суммой договора и как ее понимать? В договоре ренты наряду со стоимостью передаваемого имущества фигурирует и сумма, которую будет выплачивать плательщик ренты получателю. Срок выплаты ренты не может быть определен конкретной датой, рента выплачивается бессрочно (постоянно) или пожизненно, поэтому и сумму ренты рассчитать невозможно.

Рента может быть выплачена всего за несколько месяцев, а может быть в течение нескольких лет. Поэтому под суммой договора следует понимать все же стоимость передаваемого имущества, жилого

помещения, для исчисления госпошлины принимается во внимание стоимость имущества, указанная в договоре, но если эта сумма ниже стоимости определенной органами технического учета и инвентаризации недвижимого имущества либо специализированным оценщиком, то для расчета госпошлины берется эта последняя.

Таким образом, если стороны указали в договоре символическую цену, то по этой цене они смогут произвести расчеты только между собой, а с государством исходя из реальной цены имущества. Для ориентира может служить технический паспорт на квартиру, в котором указывается инвентаризационная оценка жилого помещения.

Удостоверение договора ренты производится в нотариальной конторе по месту нахождения недвижимости. Прежде чем удостоверить сделку, нотариус проверяет дееспособность граждан. Далее он разъясняет сторонам смысл и значение заключаемой ими сделки, а для договора ренты это особо важно, поскольку его содержание достаточно сложно, а условия договора весьма специфично.

Так, сославшись на требование ст. 584 ГК РФ о необходимости нотариального удостоверения, и то, что договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты подлежит также государственной регистрации, Белгородский областной суд в феврале 2005 года отменил договор пожизненного содержания с иждивением, т.к. районный суд не выяснил, была ли осуществлена государственная регистрация, что имело существенное значение, т.к. права и обязанности сторон могли возникнуть именно с момента регистрации. Представляется, что если бы нотариус добросовестно выполнил свои обязанности, и проверил соответствует ли договор действительным намерениям сторон, к тем ли последствиям они стремились, и не только зачитал текст договора вслух, но и разъяснил им необходимость регистрации договора и последствия невыполнения требования закона, то у областного суда не было бы оснований для отмены.

Следует отметить, что при заключении договора пожизненного содержания с иждивением, сторонам следует очень внимательно относиться к формированию его условий, поскольку ГК РФ не только не регулирует детально, но в определенных случаях даже не дает ориентиров для урегулирования взаимоотношения сторон. За государственную регистрацию с физических лиц взимается госпошлина 500 рублей. Документы представляются те же, что и для регистрации договоров купли-продажи, дарения.

Получив жилое помещение по договору ренты, получатель становится его собственником, но вынужден мириться со многими ограничениями своих прав.

Так, в ст. 586 ГК РФ указано, что «рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательство по договору ренты переходят на приобретателя имущества». Следует добавить, что это требование Закона о переходе обременения на покупателя, не освобождает его от них, даже если продавец утаил эти сведения. В этом случае покупатель может применить требования ст. 460 ГК РФ предусматривающую продавца передать товар свободным от прав третьих лиц (т.е. требовать уменьшение цены и т.п.), но не вправе отказаться от выплаты ренты, ссылаясь на незнание о ее существовании.

*

Законом предусмотрено, что на недвижимое имущество, которое передается под выплату ренты, у получателя ренты появляется залог на это имущество. Это так называемая ипотека (залог недвижимости), возникающая в силу закона: т.е. ни по доверенности сторон и не по той причине, что условие об ипотеки включено в договор. Ипотека нужна получателю ренты на случай не исполнения плательщиком своего обязательства по выплате ренты. Поскольку считается, что квартира находится в залоге у получателя ренты, он сможет потребовать

перечисления причитающихся ему сумм, которые задолжал плательщик, из стоимости этой квартиры.

Пункт 1 ст. 586 ГК РФ не уточняет, распространяется ли данное положение лишь на обязательства нового собственника имущества по выплате очередных рентных платежей, либо им охватывается и задолженность прежнего плательщика ренты за прошлый период, если последняя имела место. Из смысла закона следует, что на приобретателя имущества переходят все обязательства прежнего, плательщика ренты перед ее получателем. Закон не ограничивает возможности плательщика ренты распоряжаться имуществом, обремененным рентой, кроме случаев установленных ст. 604 ГК РФ.

Согласие получателя ренты по договорам постоянной и пожизненной ренты на отчуждение имущества не требуется, однако обязанности по выплате ренты автоматически перейдут к новому приобретателю имущества. При этом и прежней плательщик ренты полностью не освобождается от своих обязанностей, поскольку несет субсидиарную, то есть дополнительную ответственность за исполнение нынешним владельцем помещения обязанности по выплате ренты в пользу ее получателя.

Сторонами договора являются:

а) получатель ренты (рентный кредитор) - лицо передающее свое
имущество в собственность другого лица с целью получения от
последнего в течении длительного периода времени дохода (ренты);
получателем ренты может быть только физическое лицо(гражданин);

б) плательщик ренты (рентный должник) - лицо, обязанное в
обмен на полученное в собственность имущество выплачивать
передавшему ему в течение длительного периода времени доход (ренту).

Предмет договора ренты определен в п.1 ст.583 ГК РФ как «имущество». Точно назван лишь предмет договора ренты с условием пожизненного содержания с иждивением, которым объявлено недвижимое имущество (п.1 ст.601 ГК РФ). Причем, по точному смыслу

п. 1 ст. 583 ГК РФ, получатель ренты передает плательщику ренты имущество в собственность. Как собственник он вправе распоряжаться недвижимостью. Но совершение и регистрация дальнейших сделок возможны только при соблюдении следующих условий:

- наличие согласия получателя ренты (п. 1 ст. 37 Закона об ипотеке, ст. 604 ГК);

- указание в договоре обременения недвижимости обязательствами по выплате ренты, предоставления пожизненного содержания с иждивением и залогом в обеспечение этих обязательств (ст. 586, 587, 353 ГК, ст. 38 Закона об ипотеке). Согласие получателя ренты на отчуждение недвижимости не

избавляет нового приобретателя недвижимости от обязательств по выплате ренты. Они сохраняются при переходе права собственности, в том числе и при наследовании.

Закон не содержит каких-либо ограничений в отношении объектов, передаваемых под выплату ренты, и стороны вправе заключать договор по поводу любого имущества, относящегося к недвижимости, в том числе в отношении предприятия как имущественного комплекса.

Поскольку ГК РФ не содержит никаких ограничений, возможно заключение договора в отношении не только объекта как единого целого, но и его части, например одной из комнат.

Естественно, было бы целесообразным закрепить в ГК РФ норму, устанавливающую ренту о пожизненном содержании касающиеся только изолированного помещения.

Жилье, которое передается на основании договора ренты, может быть приобретено новым собственником:

1) За плату. В этих случаях к отношениям сторон применяется правила о купле-продаже (гл.30 ГК РФ);

2) Бесплатно. В этих случаях к отношениям сторон применяются правила о договоре дарения (гл.32 ГК РФ).

При возмездной передаче имущества в соответствии со ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее получателем осуществляется по подписываемому сторонами акту или иному документу о передаче, согласованному сторонами.

Для обеспечения выполнения обязательств со стороны плательщика ренты ст.587 ГК РФ предусмотрено, что получатель ренты приобретает право залога на переданное имущество, за просрочку выплаты ренты получает от плательщика проценты в соответствии со ст.395 ГК РФ, если иной процент не установлен договором. Если существенные условия договора не выполняются (п.2 ст.587 ГК РФ), а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний в праве расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора.

Согласно п.1 ст. 589 ГК РФ, постоянная рента - единственный вид ренты, где в роли плательщиков наряду с гражданами могут выступать также юридические лица. Круг последних ограничен - это должны быть непременно некоммерческие организации, причем, если выступление в качестве получателя ренты не противоречит закону и целям их деятельности.

Приведем таблицу, которая позволит указать на следующие отличия пожизненной ренты от постоянной ренты.

Пожизненная рента	Постоянная рента
1.Срок выплаты определяется продолжительностью жизни получателя ренты.	1. Срок выплаты законом не установлен.
2. Получателями ренты могут быть только граждане.	2. Получатели- граждане инекоммерческие организации.

3. Права могут быть установлены в пользу и нескольких граждан. Права в порядке правопреемства и наследования не передаются.	3. Права могут быть переданы и в порядке правопреемства, и в порядке наследования.
4. Получатель ренты вправе добиваться расторжения договора и по ряду дополнительных оснований.	4. По общему правилу получатель ренты не вправе расторгать договор.

С проблемой, как лучше оформить передачу своего жилья детям, внукам, племянникам, сталкиваются многие пожилые россияне. В подобных случаях граждане, чтобы избежать уплаты налога прибегают к договорам ренты, поскольку полагают, что заключение такого договора не влечет для сторон никаких налоговых последствий.

Однако они ошибаются. В результате заключения договора ренты возникает доход в виде рентных платежей, если имущество передано за плату, то в доход рентополучателя включается и эта плата, а ст.22 НК РФ устанавливает ответственность за неуплату налога в виде штрафа, размер которого составляет 20 % от неуплаченных сумм налога.

Гражданин, который передает свое имущество, может указать в договоре получателем ренты не только себя, но и любое физическое лицо, а также нескольких граждан. Доля умершего гражданина, в, этих случаях, переходит к пережившим его получателям постоянной ренты в равных долях. Право пожизненной ренты по наследству не переходит, после смерти последнего получателя пожизненной ренты обязательства прекращаются.

Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически уплачиваемая получателем ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты, определяемой в договоре в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом, а в случаях, предусмотренных ст. 318 ГК РФ, подлежит увеличению.

262 В отличие от постоянной ренты, пожизненная рента выплачивается по окончании календарного месяца. По общему правилу, получатель ренты не вправе требовать от плательщика выкупа ренты. Такое право он может \j приобрести лишь в случаях/ ДСогда плательщик ренты допускает существенные нарушения. К ним относятся случаи, когда плательщик ренты: просрочил ее выплату более чем за один год; нарушил обязательство по обеспечению пожизненной ренты (залогом, поручительством); признан неплатежеспособным, допустил иные нарушения, предусмотренные ст. 593 ГКРФ.

В частности:

если плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

если плательщик ренты признан неплатежеспособным, либо возникли иные обязательства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размеры и сроки, которые установлены договором;

если имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

других случаях предусмотренных договором. Гибель или случайное повреждение переданного имущества не освобождает плательщика от обязательств по выплате пожизненной ренты.

Согласно ст.594 ГК РФ выкуп постоянной ренты производится по цене, установленной в договоре. Если этого нет, то выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена жилого помещения, которая обычно взимается за аналогичное имущество.

Плательщику постоянной ренты предоставлено право отказаться от выплаты ренты путем ее выкупа. Такой отказ возможен при соблюдении следующих условий:

1) Заявление об отказе в выплате ренты, произведенное в письменной
форме. \

2) Соблюдение об этом отказе он осуществил не позднее, чем за три месяца до прекращения выплаты ренты.

При этом обязательства по выплате ренты не прекращаются до получения всей суммы получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Выкуп ренты не следует смешивать с прекращением договора по

соглашению сторон. Такое соглашение также может предусматривать

выплату получателю ренты компенсации. При определении размера ее

V стороны не связаны какими-либо установленными законом или договорами

условиями.

Право плательщика на выкуп постоянной ренты носит безусловный характер, и может быть оговорено лишь специальной оговоркой в договоре о том, что выкуп не может быть осуществлен при жизни получателя ренты, либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора (п.З ст.592 ГК РФ).

6.2. Договор пожизненного содержания с иждивением.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица(лиц).

И.А. Емелькина относит право пользование жилыми помещениями в силу договора пожизненного содержания с иждивением к группе физических лиц на пользование помещениями. «По своей природе они близки к правам сервитутного типа - личным сервитутам, известным еще римскому праву... Личными назывались такие сервитуты (рабство вещи), где пользование выгодами в чужом имуществе представлялось определенному

264 лицу, как физическому, так и юридическому. Иначе говоря, это пожизненное пользование чужой вещью».

Закон разрешает передавать не только жилой дом, но и иные виды недвижимости. Он не требует, чтобы получатель ренты обязательно был нетрудоспособным, допускает, что плательщиком ренты может быть и юридическое лицо, не запрещают гражданину уже имеющему в собственности квартиру, жилой дом, стать плательщиком ренты и получать от получателя ренты в собственность еще одну квартиру, жилой дом.

В тоже время в законе подчеркнуто, что получателям ренты в договоре пожизненного содержания с иждивением может быть только гражданин.

Определение договора пожизненного содержания с иждивением, закрепленное п.1 ст.601 ГК РФ, указывает на следующие характерные признаки данного вида ренты.

В отличие от пожизненной ренты этот договор касается исключительно лишь недвижимого имущества - жилого дома, квартиры, земельного участка. Договор могут заключать и несколько лиц, например супруги.

Во-вторых, в договоре пожизненной ренты допускается только денежная форма рентных платежей, а в договоре пожизненной ренты с иждивением рента представляется в форме обеспечения потребностей получателя ренты в жилище, питании, одежде. А если необходимо в силу состояния его здоровья - также и в уходе за ним. Договором может быть предусмотрена оплата плательщиком пожизненного содержания с иждивением и ритуальных услуг.

Лишь в качестве исключения в договоре пожизненного содержания с иждивением может быть предусмотрен возможность замены предоставления содержания в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (п.2 ст. 602 ГК РФ). Это относится к тем рентополучателям, которые не так немощны, как могло показаться после перечисления всех элементов содержания.

¹ Емелькина И.А. Жилые и нежилые помещения как объекты вещных прав. //Жилищное право. № 1, 2004, с. 24-29

Вышеизложенное вовсе не означает, что плательщик ренты обязан исполнять любую прихоть получателя ренты. Стороны должны зафиксировать в договоре ту сумму, в пределах которой будет осуществляться содержание и иждивение получателя ренты и которая должна быть больше двух минимальных оплат труда, или равна им. Общая стоимость содержания подлежит индексации в соответствии с ростом минимального размера оплаты труда.

Таким образом, характер данного договора предполагает, что виды и объем содержания, даже если они четко оговорены договором, не могут рассматриваться в качестве неизменных величин. В то же время в договоре обязательно должны быть прописаны две цифры: стоимость всего объема пожизненного содержания, соизмеримая стоимость передаваемого плательщику ренты недвижимого имущества и стоимость содержания за один месяц.

Если данное условие отсутствует, договор не считается заключенным.

Основной признак для разграничения договора пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением состоит в особом характере отношений между получателем ренты и лицом, представляющем пожизненное содержание с иждивением. Этот особый характер обусловлен социальной сущностью и назначением договора пожизненного содержания с иждивением.

Так, необходимость в уходе может возникнуть после заключения договора. Но как только она возникает, то становится обязанностью плательщика ренты и должна быть исполнена с учетом сложившихся обстоятельств к обычно предъявляемым требованиям.

В соответствии со ст. 602 ГК РФ, в обязанность плательщика ренты может включаться обеспечение получателю ренты потребностей последнего, которые заключаются:

в жилище, которое должно отвечать требованиям,
установленным жилищным законодательством.

Рентополучатель может остаться проживать в том же жилом

266 помещении, которое передано в собственность плательщика ренты, или последний может представить ему иное жилое помещение, может и меньшего размера, естественно при наличии достаточных удобств, а затем занять квартиру большей площади.

В питании, которое должно отвечать необходимым нормам, определенным соответствующими государственными органами, с учетом местных традиций, обычаев, особенностей рациона жителей данной области. Содержание питанием подразумевает не утоление чувства голода, а обеспечение рациона, содержащих необходимый набор питательных и полезных веществ, пусть не деликатесами, ну и не хлеба с молоком. При необходимости может быть предусмотрено и приготовление пищи;

В одежде. В качестве ориентира (по аналогии) можно воспользоваться видами и количеством одежды, которые не могут быть изъяты у гражданина (ст. 243 ГК РФ). Естественно о с мокинга х и вечерних ₅ (- туалетах речь не идет, но надо, чтобы получателю ренты было в чем и на лавочке посидеть - в мороз, и в жаркий день, и в дождик;

Осуществлять уход (присмотр) оказание помощи в приеме пище, приобретении лекарств, медицинском обслуживании, и т.д. Обеспечение медицинского ухода может включать в себя доставку

лекарств, вызов врачей, организацию лечения в стационаре.

Стороны могут оговорить предоставление иных благ. Оплата

ритуальных услуг осуществляется лишь в случаях прямо предусмотренных

договором.

«Немногие знают, что недвижимость может быть передана по договору

ренты не просто так, а за деньги. Денежная сумма может быть любой по

Z.O/

соглашению сторон, например, 30 - 50 % от рыночной стоимости. Получатель ренты принимает такую разовую выплату в момент нотариального оформления договора и в дальнейшем распоряжается этими деньгами по своему усмотрению. Но данное действие не снимает обязательств с плательщика ренты по пожизненному содержанию. лЭто дополнительная защита получателя ренты», указывает B.C. Недорезов.

Услуги, предусмотренные договором, могут оказываться как лично плательщиком ренты, так и с согласия рентополучателя и при отсутствии возражений с его стороны, другим лицом, но всегда за счет плательщика. В тех случаях, когда получателями ренты являются несколько лиц (супруги), если иное не предусмотрено в договоре, и^" доли в праве на получении услуг являются равными.

Как видим по общему правилу, договор пожизненного содержания с иждивением предполагает осуществление выплаты ренты в натуральной форме. Ст. 603 ГК РФ, допуская изъятие из этого общего правила указывает на обстоятельства, при которых оно может иметь место, а именно:

замена пожизненного содержания периодическими выплатами

денежных сумм получателю ренты допускается лишь в той

мере, в какой это предусмотрено в договоре;

выплаты денежных платежей должны быть именно

периодическими, т.е. не допускается разовая их выплата

(предоплата).

выплаты осуществляются до конца жизни получателя ренты.

Наследникам последнего выплаты не производятся. Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты. Данное согласие должно быть нотариально удостоверено.

Плательщик ренты обязан принимать необходимые меры для того, чтобы в период предоставления пожизненного содержания с иждивением

¹ Недорезов B.C. Суть содержания ренты недвижимости.// Юрист, Поволжье. № 5-6, 2006, с. 20-21.

268 использование указанного имущества не приводило к снижению стоимости этого имущества, т.е. в частности, производить текущий и капитальный ремонт жилых помещений.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст.594 ГК РФ. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсации расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

О сложностях определения как всего, так и ежемесячного объема содержания с иждивением свидетельствует п.З ст.602 ГК РФ, согласно которому при разрешении спора между сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно предоставляется гражданину, суд должен руководствоваться принципами добросовестности и разумности.

В Жилищном кодексе РФ введены юридические гарантии пользования жилыми помещениями для граждан, проживающих в них на основании договора пожизненного содержания с иждивением (ст. 34). Кодекс установил общее правило, что получатель ренты пользуется переданным им собственнику жилым помещением на условиях, предусмотренных ст.ЗЗ ЖК РФ (т.е. наравне с собственником до истечения срока договора). Таким образом, получатель ренты обладает равными с плательщиком ренты правами по пользованию и, если он является дееспособным лицом, несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования таким помещением.

При оформлении любой сделки, связанной с отчуждением или обременением данной квартиры, нотариус (при нотариальном удостоверении договора) и регистрирующий орган (при проведений государственной регистрации сделки или права) потребуют подтверждения согласия получателя ренты на совершение сделки, т.е. соблюдения требований ст.604 ГКРФ.

Законодательную констатацию получило утверждение, что обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается со смертью получателя ренты.

Кажется, это должно следовать само собой из названия договора, а также из изменения к данной разновидности ренты правил о пожизненной ренте, о которой уже говорилось, что она устанавливается на период жизни гражданина. Тем не менее еще одно упоминание о моменте прекращения пожизненного содержания лишний раз заставит задуматься плательщика о всей серьезности принимаемых им на себя обязательств, прочувствовать ответственность за судьбу человека, которого он берет на иждивение, а заодно и усомниться в возможности расторжения договора и отказа от исполнения не инициативе плательщика. В ряде случаев плательщик ренты должен исполнять некоторые обязанности, включенные в договор, и после смерти, например, ритуальные услуги...

За рентополучателем же всегда остается право, в случае существенных нарушений плательщиком своих обязательств, потребовать выкупа ренты.

Существенным нарушением договора со стороны плательщика будет являться, конечно, представление содержания не в те сроки и не в том объеме, которые предусмотрены договором, в результате чего положение гражданина, рассчитывавшего, когда он отдавал свою квартиру, на улучшение своей участи, только ухудшалось.

Выкуп производится по цене, определяется по общим для всех видов ренты правилам. Если выкупная цена указана в договоре, то она зависит от усмотрения сторон. Если же отсутствует в дог