Виды износа и его оценка

Износ – многоаспектное понятие. В зависимости от сферы применения в него вкладывается различное смысловое содержание. С позиции оценщика недвижимости под износом понимается поте­ря стоимости собственности под воздействием различных факторов. Иными словами, износ определяется как разница между издержка­ми по воспроизводству новых улучшений на дату оценки и их те­кущей рыночной стоимостью.

Оба приведенных определения выражают единую суть, которая состоит в том, что износ проявляется в уменьшении рыночной стои­мости оцениваемого имущества относительно ее первоначальной ве­личины. Количественно он измеряется абсолютной величиной сни­жения стоимости имущества или в процентах от его первоначаль­ной стоимости.

Иногда даже опытные оценщики смешивают понятие износа как уменьшения рыночной стоимости с понятием бухгалтерского износа, учитываемого в нормах амортизации. Вместе с тем, между ними существует принципиальное различие. Оно состоит в том, что оценочный износ всегда отражает реакцию рынка на старение объек­та, тогда как бухгалтерский износ – нормативная величина запро­граммированного возмещения стоимости снашивания материальных активов.Оценочный износ может не соответствовать возрасту улучшений, а бухгалтерский всегда пропорционален ему.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний.

Физический износ – уменьшение стоимости имущества из-за ут­раты им заданных потребительских свойств по естественным при­чинам или вследствие неправильной эксплуатации.

Функциональный износ – уменьшение стоимости имущества из-за его несоответствия современным рыночным требованиям по ар­хитектурно-эстети-ческим, объемно-планировочным, конструктив­ным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Внешний (экономический) износ – уменьшение стоимости иму­щества вследствие изменения внешней среды: социальных стандар­тов общества, законодательных и финансовых условий, демографи­ческой ситуации, градостроительных решений, экологической об­становки и других качественных параметров окружения.

Физический и функциональный типы износа определяются со­стоянием самого объекта, внешний – воздействием окружающей среды. Соответственно, каждый из износов первых двух типов раз­деляется на устранимый и неустранимый виды, внешний износ все­гда носит неустранимый характер.

Устранимым называется такой вид износа, расходы по лик­видации которого превышают достигаемое в результате уве­личение стоимости имущества. Если расходы по устранению боль­ше последующего увеличения стоимости имущества, то такой износ считается неустранимым. Таким образом, износ классифицируется не с позиции технической осуществимости мероприятия по его уст­ранению, а с точки зрения их экономической целесообразности.

Поскольку накопленный износ по совокупности всех его типов в той или иной мере зависит от срока жизни объекта недвижимо­сти, рассмотрим содержание основных оценочных понятий, харак­теризующих этот срок.

Срок физической жизни – отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению. Упрощенно этот срок определяется в зависимости от группы капи­тальности зданий. В оценочной практике он выступает естествен­ным ограничителем срока их экономической жизни.

Срок экономической жизни – время, в течение которого улучше­ния вносят вклад в стоимость объекта, превышающий затраты на улучшение, т.е. когда износ носит устранимый характер. Этот срок может быть продлен благодаря качественному обслуживанию зда­ния, его своевременной модернизации и ремонтам. В отечествен­ной практике при технико-экономическом обосновании проекта определяется нормативный (расчетный) срок жизни здания. Обычно он указывается в паспортах типового проекта и построенного объекта. На его основе устанавливаются нормы амортизации и периодичности ремонтного обслуживания. Этот нормативный срок по своей природе близок к оценочному понятию срока экономической жизни и может использоваться для ориентировочных расчетов.

Фактический возраст – время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты оценки, устанавливаемое по паспорту объекта, свидетельст­ву о его регистрации либо акту госкомиссии.

Эффективный возраст – время, которым оценивается продолжи­тельность жизни здания, исходя из его физического состояния, оборудо­вания, дизайна, экономических факторов влияющих на его стоимость. При определении эффективного возраста в полной мере проявляются профессиональные способности оценщика, так как от него требуется рыночная оценка этого показателя, которая может существенно отли­чаться в ту или иную сторону от практического возраста здания.

Оставшийся срок экономической жизни – определяемое оценщи­ком время от момента обследования объекта до завершения срока его экономической жизни.

Ввод объекта Улучшения

перестают Снос объект а

давать вклад

Дата оценкив стоимость

Оставшийся срок экономической жизни

Фактический

возраст

Эффективный

возраст

Срок экономической жизни

Срок физической жизни

Рис. 5. Срок жизни объекта

Оставшийся срок экономической жизни – определяемое оценщиком время от момента обследования объекта до завер­шения срока его экономической жизни.