Оценка износа по методике БТИ

Методы оценки износа. В отечественной практике опреде­лением физического износа зданий занимается Бюро технической инвентаризации (БТИ), а также эксперты научно-исследовательских институтов и другие специалисты в области строительных конструкций. В этой работе они руководствуются межотрас­левыми или ведомственными инструкциями, например, Прави­лами оценки физического износа жилых зданий (ВСН 53-86 (р)). В них перечислены визуальные признаки физи­ческого износа отдельных конструктивных элементов, дана их количественная оценка. В сомнительных случаях предусмот­рено вскрытие недоступных визуальному наблюдению участков строительных конструкций, что нарушает нормальный режим эксплуатации зданий и требует значительных затрат на устране­ние нанесенных ему повреждений.

Если целью оценки является определение восстановительной, инвентари- зационной стоимости здания, то общая величина его износа определяется суммированием величин физического износа отдельных конструктивных элементов по доле восстано­вительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания. Этот методический прием выражается формулой:

(7)

где – общий физический износ здания, %;

qi — фактический износ i -го конструктивного элемента, %;

Ji – удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости

здания, %

п – номер конструктивного элемента.

Единственное достоинство изложенного метода состоит в том, что его результаты внешне выглядят достаточно убеди­тельно и их трудно перепроверить. Однако они всегда субъек­тивны вследствие разного уровня квалификации экспертов. Процедура определения износа таким способом требует боль­ших затрат времени, труда, денежных средств и может прово­диться изредка, с продолжительными интервалами. Ее результа­ты к моменту оценки здания, как правило, безнадежно устаре­вают. Кроме того, они совершенно не учитывают функциональ­ного и внешнего износа, так что дают весьма скудный объем информации для оценщика недвижимости.

В мировой оценочной практике износ, понимаемый как сни­жение рыночной стоимости имущества, определяется тремя классическими методами:

– сравнение продаж;

– эффективный возраст;

– разбиение.