Оценка износа методом сравнения продаж

Метод сравнения продаж состоит в рыночной оценке накопленного износа здания путем сопоставления его восстановительной стоимости с текущими ценами продаж ана­логичных объектов. При использовании этого метода рекомен­дуется такая последовательность процедур:

1. Отбор недавних продаж объектов, аналогичных оцени­ваемому по характеру улучшений, корректировка их цен и формирование информации для определения восстано­вительной стоимости зданий.

2. Определение стоимости участка земли для каждого сопос­тавимого объекта.

3. Определение цен зданий с учетом износа путем исключе­ния стоимости участков земли из цен продаж сопостави­мых объектов.

4. Расчет текущей восстановительной стоимости зданий каждого сопоставимого объекта.

5. Определение величины накопленного износа сопоста­вимых зданий вычитанием их цен с учетом износа (п. 3) из текущей восстановительной стоимости тех же зданий (п. 4).

6. Определение среднего процента износа сопоставимых зданий для его перенесения на оцениваемый объект.

Оценка износа методом эффективного возраста

Метод эффективного возраста гораздо проще технически и менее зависим от состояния рынка. Он основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и апробированной гипотезе о том, что эффективный возраст так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к текущей вос­становительной стоимости. Из этого отношения вытекает сле­дующая формула накопленного износа:

И = (ЭВ/ЭЖ) ВС,(8)

где ЭВ – эффективный возраст;

ЭЖ – срок экономической жизни;

BС – восстановительная стоимость.