Обеспечение потребности граждан в жилище

Глава ___. Договор найма жилого помещения

1. Договор найма жилого помещения относится к группе договоров о передаче имущества в пользование. Данный договор является одним из способов решения важной социальной задачи – реализации права граждан на жилище. Данное право закреплено в ст. 40 Конституции РФ и включает в себя:

- гарантированную государством возможность пользования занимаемым гражданином на законных основаниях жилым помещением, обеспечиваемую неприкосновенностью и невозможностью произвольного лишения жилища;

- содействие государства в решении жилищных проблем граждан путем обеспечения жилыми помещениями из государственных и муниципальных жилищных фондов определенных категорий граждан, предоставления государством жилищных субсидий, а также развития рынка жилья, жилищного строительства и жилищного кредитования;

- обеспечение свободы выбора места проживания и жилого помещения;

- обеспечение безопасности среды обитания и используемого жилого помещения.

До 90-х годов 20 столетия жилищный фонд находился преимущественно в государственной собственности и основная часть населения пользовалась жилыми помещениями по договору найма.

В настоящее время гражданам предоставляются широкие возможности по приобретению жилых помещений в собственность, участию в жилищном строительстве.

Реформа экономических отношений конца 80-х начала 90-х годов не могла не затронуть отношения в жилищной сфере. В ст. 10 Закона РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР»[1] среди объектов права собственности граждан были названы жилые дома и квартиры. Причем, в отличие от ГК РСФСР 1964 г. количество жилых помещений, которые могли находиться в собственности гражданина, законом не ограничивалось. В п. 3 ст. 13 Закона о собственности предусматривалось право нанимателя жилого помещения в доме государственного или муниципального жилищного фонда и членов его семьи на приобретение этого помещения в собственность путем выкупа. Это положение нашло развитие в Законе РСФСР от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».[2]

В процессе жилищной реформы в РФ значительная часть государственного жилищного фонда была передана в собственность муниципальных образований.

Современная государственная жилищная политика предусматривает возможность решения жилищных проблем основной части работающего населения, располагающего средними доходами с помощью долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. Постановлением Правительства РФ от 11 января 2000 № 28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»[3] была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

В целях развития ипотечного кредитования был принят ряд нормативных правовых актов, в частности, Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» (с изменениями и дополнениями)[4], устанавливающий порядок и условия выпуска, обращения, а также реализации прав по ипотечным ценным бумагам – облигациям с ипотечным покрытием[5] и ипотечным сертификатам участия, а также Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 218-ФЗ «О кредитных историях»[6], предусматривающий создание в Центральном Банке РФ центрального каталога информации, характеризующей исполнение заемщиком принятых на себя обязательств (кредитная история). Также были внесены изменения в уже действующее законодательство, в том числе в Гражданский кодекс РФ, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит - это кредит или заем, предоставленные на срок 3 года и более соответственно банком (кредитной организацией) или юридическим лицом (некредитной организацией) физическому лицу (гражданину) для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства.

Долгосрочный ипотечный жилищный кредит выдается на условиях платности, срочности и возвратности, при строгом контроле за использованием кредитных средств. Основным обеспечением возвратности кредитных средств служит залог приобретаемого за счет этих средств жилья.

Стандартная процедура получения ипотечного кредита состоит из следующих основных этапов:

1) предварительная квалификация (одобрение) заемщика;

2) оценка кредитором вероятности погашения ипотечного кредита и определение максимально возможной суммы ипотечного кредита с учетом доходов заемщика, наличия собственных средств для первоначального взноса и оценки предмета ипотеки;

3) подбор квартиры, соответствующей финансовым возможностям заемщика и требованиям кредитора;

4) оценка жилья - предмета ипотеки с целью определения его рыночной стоимости;

5) заключение договора купли - продажи квартиры между заемщиком и продавцом жилья и заключение кредитного договора между заемщиком и кредитором, приобретение жилья заемщиком и переход его в залог кредитору по договору об ипотеке или по закону.

Широкое распространение получило использование государственных жилищных сертификатов при субсидировании приобретения жилья определенными категориями граждан.

Государственный жилищный сертификат - именное свидетельство, удостоверяющее право гражданина на получение субсидии за счет средств федерального бюджета или бюджета субъекта РФ для приобретения жилого помещения. Он не является ценной бумагой[7].

Эмитентом государственных жилищных сертификатов является орган (организация), на который возложены функции по реализации прав соответствующей категорий граждан на приобретение жилья с использованием сертификатов.

Выпуск таких сертификатов предусматривался в целях решения жилищных проблем граждан, лишившихся жилья в результате чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий[8]; граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера.[9]

Государственные жилищные сертификаты использовались также при обеспечении жильем военнослужащих, подлежащих увольнению с военной службы; сотрудников органов внутренних дел Российской Федерации, противопожарной службы, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, содержащихся за счет средств федерального бюджета, подлежащих увольнению со службы из указанных органов и учреждений.

В настоящее время на смену системе государственных жилищных сертификатов приходят альтернативные формы государственной помощи в приобретении жилых помещений для отдельных категорий граждан. В частности, появилась накопительно-ипотечная система обеспечения собственным жильем военнослужащих, проходящих военную службу по контракту[10]. Отношения, связанные с формированием, особенностями инвестирования и использования средств, предназначенных для жилищного обеспечения военнослужащих регулируются Федеральным законом от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»[11] и принятыми во исполнение данного Закона нормативными актами.

Накопительно-ипотечная система – способ обеспечения возможности приобретения жилья военнослужащими по окончании службы, а в случаях, предусмотренных законом, – и ранее, при котором производится постепенное накопление выделяемых из бюджета на приобретение жилья средств на именном счете военнослужащего.

Однако далеко не все имеют возможность и желание приобретать жилые помещения в собственность. Во-первых, жилые помещения имеют значительную стоимость и не у каждого есть средства для их приобретения. Во-вторых, собственник несет бремя содержания своего имущества (ст.210 ГК), что предполагает применительно к жилому помещению обязанность производить его ремонт, нести иные расходы, связанные с его содержанием. Собственник, по общему правилу, несет риск случайной гибели вещи (ст. 211 ГК). Иногда необходимость получения жилого помещения не в собственность, а на определенное время объясняется характером трудовой деятельности гражданина, например, при выезде в длительную командировку, на учебу и т.д. Поэтому договор найма жилого помещения остается одним из наиболее распространенных оснований приобретения жилых помещений в пользование.

Договор найма жилого помещения как самостоятельный вид гражданско-правовых договоров выделился относительно недавно. Так, еще в первом российском Гражданском кодексе 1922 г. нормы о найме жилого помещения были включены в главу о договоре найма. Причем, эти нормы были немногочисленные и сводились, в основном, к установлению дополнительных гарантии для нанимателя, а иногда – и для обеих сторон договора с учетом того, что наем жилья имеет важное социальное значение как способ решения жилищных проблем граждан.

В ГК РСФСР 1964 г. наем жилья был выделен в самостоятельный договорный вид. Ему была посвящена гл. 28 ГК РСФСР, большинство положений которой были ориентированы на регулирование отношений, которые в настоящее время именуются социальным наймом. После принятия в 1983 г. Жилищного кодекса РСФСР отношения найма жилья стали регулироваться данным Кодексом. Положения гл. 28 ГК, за исключением ст. 295, содержащей отсылку к нормам жилищного законодательства, Указом ПВС РСФСР от 24 февраля 1987 г.[12] были признаны утратившими силу.

Развитие частной собственности в жилищной сфере привело к расширению круга потенциальных наймодателей. В ст. 2 ФЗ «Об основах федеральной жилищной политики» (далее – Основы федеральной жилищной политики), от 24 декабря 1992 г.[13] было проведено разграничение двух видов договора о предоставлении жилых помещений в пользование:

а) договор найма, заключавшийся в отношении жилых помещений в домах государственного или муниципального жилищного фонда в пределах нормы жилой площади (ст. 14);

б) договор аренды, в котором на стороне арендодателя могли выступать любые собственники жилых помещений, а на стороне нанимателя – граждане и юридические лица (ст. 17).

Однако нормы об аренде (имущественном найме), оказались малоэффективными при регулировании отношений найма жилых помещений, т.к. не позволяли должным образом обеспечить интересы сторон, учесть все особенности данного договора (к примеру, определить права и обязанности совместно проживающих с нанимателем лиц, основания и порядок расторжения договора в одностороннем порядке и т.д.).

После принятия части второй Гражданского кодекса договор, называвшийся в Основах федеральной жилищной политики договором найма, стал именоваться договором социального найма жилого помещения (ст. 672 ГК), а договор аренды жилого помещения – договором найма жилого помещения[14]. В Жилищном кодексе РФ (далее – ЖК РФ), принятом 29 декабря 2004 г., помимо предусмотренных ГК РФ видов найма, был выделен договор найма специализированного жилого помещения[15] (подробно отдельные виды найма будут рассмотрены в следующих параграфах).