Договор продажи недвижимости. Особенности продажи жилых помещений

Единым видообразующим признаком такого договора является его предмет – объект недвижимости. Обязательная государственная регистрация. Договор – единый документ, подписанный сторонами. Нотариального удостоверения не требуется. Существенное условие – предмет и цена.

Предмет указывается в зависимости от вида недвижимости:

1) Земельный участок – предмет определен кадастровым планом;

2) Здание или сооружение – технический паспорт

Цена (ст. 555) – существенное условие, определяется по соглашению сторон или за единицу площади, а при продаже здания/сооружения в цену включается в стоимость земельного участка, на котором оно расположено. Административная и судебная практика: цена является Яне менее инвентарно-технической стоимости, указанной в техническом паспорте или кадастре.

Исполнение договора – момент подписания сторонами передаточного акта или иного документа, который свидетельствует о переходе права собственности.

Переход права собственности в силу п. 1 ст. 55 ГК подлежит государственной регистрации, с момента которой у покупателя возникает титул права собственности. Сама по себе государственная регистрация не носит правообразующего характера ст. 230 – государственная регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним – государственная регистрация является юридическим актом признания со стороны государства возникшего перехода и обременения прав на недвижимое имущество и является единым доказательством возникающего права собственности.

Государственная регистрация носит правообразующее значение, а единственным основанием для перехода прав собственности на недвижимость является договор. Исключение: продажа жилых помещений. Договор подлежит государственной регистрации и государственная регистрация права собственности.

Помимо предмета и цены существенным условием является перечень тех лиц, который повторяет право пользования помещением на момент продажи. Три категории лиц:

1. Члены семьи прежнего собственника. Правовой статус определен ст. 292 ГК и 31 ЖК В гражданском праве нет понятия члены семьи. В СК – ст. 2 – те лица, которые связаны отношениями взаимного алиментирования (супруги, дети, братья, сестры, бабушки, дедушки) В ЖК это и иные родственники, которые проживают совместно и ведут общее хозяйство.

2. Наниматели по договору коммерческого найма (ст. 677 ГК). Эти лица могут проживать в жилом помещении только в пределе действия договора (Предельный срок – 5 лет).

3. Отказополучатели на основании завещательного отказа (ст. 1137 ГК).