Договор аренды: понятие, основные элементы

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Договор аренды - двусторонне-обязывающий, консенсуальный, возмездный. Его сторонами являются арендодатель и арендатор.

В качестве арендодателя выступает собственник сдаваемого в аренду имущества, однако арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Например, в силу закона таким правом обладают субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако в отношении недвижимого имущества это право ограничено необходимостью получения согласия собственника имущества.

Предметом (объектом) договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) и не исключенные из гражданского оборота.

Форма: всегда в письменной форме. Если срок договора превышает 1 год, то договор подлежит гос.регистрации. Если одна из сторон - юр. лицо, то договор в письменной форме и обязательно подлежит го.регистрации.

Срок аренды определяется соглашением сторон (диспозитивный метод): на определенный либо на неопределенный срок (если срок не указан). Срок аренды устанавливается в виде конкретного календарного срока, в течение которого арендатор постоянно владеет и пользуется имуществом. Вместе с тем встречаются случаи, когда стороны предусматривают передачу имущества во владение и пользование в определенное специальным графиком время. В таких договорах должны указываться общий срок действия договора и периоды пользования имуществом (например, спортивным залом, бассейном, ЭВМ и т.п.).

Важным условием договора аренды является арендная плата - платежи, которые арендатор вносит арендодателю за использование имуществом. ГК РФ не относит это условие к числу существенных. Единственное исключение составляют договоры аренды зданий и сооружений, для которых условие о размере арендной платы является обязательным.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой денежной сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.