С особым правовым режимом использования»

Понятие и виды ограничений (обременений) в использовании земель. Учет земель особо охраняемых территорий и объектов. Классификация и учет земельных участков с особым правовым режимом

Внастоящее время идет интенсивный процесс создания, совершенствования и освоения норм и правил земельных отношений нового типа, основанных на многообразии форм собственности на землю, в том числе частной собственности, строгом учете земельных ресурсов и прав на них, а также защите прав собственников и пользователей земельными участками. Земельный участок теперь можно купить, продать, подарить, обменять, заложить, внести в уставный капитал, сдать в аренду. Такого рода операции, приобретаемые массовый характер, требуют обеспечения юридической чистоты прав на земельные участки, полноты описания самого участка, его правового статуса, в том числе ограничений, связанных с его использованием.

В соответствии с этой спецификой земли во всем мире формируются требования к собственникам земельных участков. Они должны быть не только пользователями, но и ее хранителями. Соответственно право собственности на землю сопровождается наложением на собственников определенных обязательств и ограничений, которые они должны выполнять.

Обременения- вещные или обязательные права других лиц на принадлежащие правообладателю объекты недвижимого имущества(включая земельные участки), а так же установленные законом порядок, условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности на конкретный объект недвижимости (сервитуты, ограничения, залог, аренда, арест имущества).

Ограничения-это вид обременения, содержащий перечень действий, осуществление которых на данной территории запрещено или ограничено какими-либо условиями. Например, землю можно использовать только строго в соответствии с целевым назначением, так земли сельскохозяйственного назначения можно использовать только для сельскохозяйственного производства, на ней нельзя ничего строить, кроме построек сельскохозяйственного назначения.Продать или купить землю можно только при условии сохранения ее целевого назначения, причем продать ее можно только тому, кто имеет право на покупку. Например, тот же участок земли сельскохозяйственного назначения можно продать только лицу, имеющему право заниматься сельскохозяйственным производством (это или сельский житель, достигший 18-летнего возраста, или городской житель, сдавший специальные квалификационные экзамены).

На некоторых видах земель не разрешена хозяйственная деятельность (например, в рекреационных зонах, заповедниках и т.д.) в целях обеспечения экологической чистоты природы, сохранности ценных ландшафтов, культурно-исторических памятников. В других случаях в целях сохранения жизни и здоровья людей запрещено строительство жилых домов в зоне потенциальной опасности (например, в близости от магистрального газопровода, который хоть и с маленькой вероятностью, но может взорваться) или запрещено заниматься сельскохозяйственным производством в зоне размещения вредных производств. Существуют и более локальные запреты и ограничения, обусловленные иными мотивами: ограничения по строительству зданий по высоте, запрет копать или бурить глубже установленного уровня и т.д.

Наконец, исторически сложился еще один вид ограничения собственности на землю: собственник не может препятствовать проходу или проезду через участок, если единственный проход существует только на данном участке. В равной мере этокасается доступа к объектам общего пользования, размещенным на земельном участке. Это так называемый сервитут - право ограниченного пользования чужой собственностью.

Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда. Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок и сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

Обремененный земельный участок- земельный участок или его часть, на которые распространяется право сторонних лиц или хозяйственное использование которых законодательно ограничено. В ст.1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отмечается «ограничение (обременение0-это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитут. ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества).

Право хозяйственного ведения -это право государственного или муниципального унитарного предприятия владеть недвижимостью, пользоваться и распоряжаться ею в пределах, определенных законодательством. При этом недвижимость является собственностью другого лица. Это право устанавливает соответствующий орган федеральной и местной власти. Юридическое лицо не может продать, сдать в аренду, отдать в залог или другим способом распоряжаться недвижимостью без согласия собственника).

Право оперативного управления- это управление государственным или муниципальным недвижимым имуществом в интересах его собственников. При этом праводержателями, как правило, выступают юридические лица.

Однако, значительная часть ограничений (обременений) прав использования земельных участков устанавливаются ведомственными актами (СНиПами, СанПиНами, утвержденными проектами, Положениями и Правилами режимообразующих объектов, которые создавались и публиковались задолго до выхода упомянутого закона). Большинство из них не представлены к регистрации и, соответственно, сведения об этих ограничениях не нашли отражения в свидетельстве о собственности (основной документ, из которого рядовой гражданин черпает информацию о своем земельном участке). Вместе с тем все эти ограничения, установленные ранее законным образом, признаются законом о государственной регистрации юридически действительными.

Обременения могут быть разбиты на три группы;

1)ограничения вещного права, обусловленные волеизъявлением субъектов права или уполномоченных органов (арест имущества, публичный сервитут, частный сервитут, установленный по решению суда);

2)ограничения вещного права, являющиеся следствием заключения какого-либо договора (залог (ипотека), рента, аренда, доверительное управление, частный сервитут, установленный по договору сервитута);

3)ограничения хозяйственной деятельности на земельных участках (территориальные зоны с особым режимом использования).

В формируемой системе земельно-кадастровой информации важное значение имеет учет характеристик правового режима к которым относятся обременения (ограничения) в использовании земель.

В зависимости от характера обременений они делятся на ограничения и сервитуты. Обременения могут иметь различный правовой статус. Чаще они устанавливаются на законодательной или договорной основе. Сервитуты и ограничения носят заявительный характер, т.е. субъекты права, заинтересованные в установлении соответствующего режима должны ходатайствовать перед органами власти о его закреплении путем издания соответствующего распоряжения, внесения записей в кадастровые документы. В зависимости от функционального назначения и сферы применения различают следующие виды земельно-правовых обременений:

1. Ограничения прав собственников земли (землепользователей) в сфере использования предоставленных им земельных участков:

а) передача собственником (землепользователем) части своих правомочий по пользованию, владению и распоряжению землей другим субъектам, т.е. передача части прав в связи с хозяйственной необходимостью (сервитуты);

Сервитуты- право ограниченного пользования чужим земельным участком, объектом недвижимого имущества. Он может быть частным- устанавливается в отношении отдельных лиц и публичным- для неограниченного числа лиц. Он может устанавливаться для обеспечения;

-пешеходная тропа-право прохода или проезда на велосипеде;

-проезжая дорога-право проезда по дороге;

-право прокладывать и эксплуатировать инженерные коммуникации -канализация водопровод, газопровод, ЛЭП;

-скотопрогоны и водопои;

право сенокошения или пастьбы скота и др.;

Публичный сервитут устанавливается для неограниченного числа лиц. При продаже застроенных земельных участков устанавливаются публичные сервитуты, обязывающие собственников обеспечить: (пешеходная тропа, автодорога, объектов инженерной инфраструктуры) пользования и распоряжения этим участком. Право на сервитут возникает только при наличии объективных обстоятельств, когда сервитут является единственным условием реализации некоторых прав и интересов субъектов.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом.требующим установление сервитута и собственником соседнего участка и подлежит государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Сервитут не может быть отделен от объекта, который обременен им и сохраняется при перехода прав на земельный участок к другому лицу. Он не может быть самостоятельным предметом гражданско-правовых сделок (купли-продажи. залога, дарения). Сервитут прекращается на оснований условий, предусмотренных договором о сервитуте, либо по требованию собственника земельного участка обремененного сервитутом, ввиду прекращения оснований в связи с которыми он был установлен. Сервитуты и правовые ограничения тесно связаны между собой в том смысле. Один и тот же земельный участок может служить для одного субъекта ограничением, а для другого сервитутом. Например, охранная полоса вдоль линии электропередач, проходящей по территории хозяйства является для него объектом ограничений, а в тоже время она служит сервитутом для субъекта эксплуатирующего данную электролинию, так как к нему переходит право беспрепятственного доступа к электрическим сетям для их обслуживания и ремонта.

б) предоставление земель в аренду (кроме случаев предоставления земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности);

в)предоставление земель во временное пользование;
г) передача земельных участков в залог; вместе с земельным участком;

д) арест земельного участка или имущества вместе с земельным участком, по решению суда в соответствии с исполнительными документами судебных органов (опись имущества;

е)внесение права пользования земельной долей(паем) в уставной капитал сельскохозяйственного коммерческого предприятия;

ж)передача права пользования невостребованными земельными долями (паями) сельскохозяйственным коммерческим предприятиям на праве представительства;

з) передача права пользования земельными участками, принадлежащим на праве собственности несовершеннолетним наследникам;

и)передача права пользования земельным участком по договору ренты, пожизненной ренты с иждивением до перехода права собственности на нее рентодателям.

Ограничения прав по использованию земельных участков могут включать:

-запрет на продажу или иное отчуждение определенным лицам с указание срока (бессрочно или в течение определенного срока);

-запрет на сдачу в залог, аренду, субаренду;

-право на преимущественную покупку по объявленной цене в случае продажи земельного участка;

-передача по наследству только определенным наследникам(для земельс.х. назначения;

-условием начать и завершить застройку или освоение в течение установленного срока;

-условие осуществить строительство, ремонт или содержание дороги;

-запрет на изменение целевого назначения земельного участка;

-условие соблюдать природоохранные требования (сохранять почвенный слой, растительный и животный мир, редкие растения, памятники природы, архиологические объекты;

-запрет на раздел земельного участка, если в результате раздела образуются земельные участки меньше установленных норм;

-запрет на возведение жилых зданий, хозяйственных построек, посадку деревьев;

-ограничения по высоте и глубине застройки и др.

Земельные участки, использование которых ограничено в связи с реализацией «Положения о порядке консервации деградированных с.х угодий, загрязненных токсичными промышленными отходами, радиоактивными веществами. (ПП №555 от 5,08.1992 г).

При современных технологиях ведения кадастра объектов недвижимости на каждый земельный участок заводится кадастровое дело. Все сведения о земельном участке и объектах недвижимого имущества, в том числе и ограничения (обременения) заносятся в Единый государственный реестр недвижимости. А с целью получения достоверной и наглядной информации зоны с особым режимом использования наносятся на дежурные кадастровые карты и районные карты обременений. Они предназначены для ведения государственного учета земель, учета всех режимных и режимообразующих объектов на территории района, осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель, землеустройстве, установлении особых режимов при выдаче правоудостоверяющих документов на право собственности, аренды земельных участков.