(германская) модель
Германская модель - это автономная сбалансированная модель ипотеки, базирующаяся на сберегательно-ссудном принципе функционирования по типу немецких частных стройсберкасс - Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans.
Суть немецкой системы заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка по обеспечению дешевых долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования.
Здесь вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50 % ее стоимости) в течение длительного периода, а затем получить ипотечный кредит на строительство дома.
Взаимодействие клиента с кассой делится на 2 периода:
1) накопление
2) кредитование
(1) – член кассы заключает контракт, согласно которому берет на себя обязательство вносить в течение определенного времени деньги на депозит и хранить их, получая доход по оговоренной низкой ставке. Часто государство добавляет 10 процентов от ежегодно накопленной суммы.
|
|
Сумму ежемесячных выплат и срок накопления он выбирает сообразно своим возможностям и потребностям. По окончанию периода накопления касса берет на себя обязательство предоставить ипотечный кредит по низкой ставке.
(2) – начинается, когда заемщик накапливает ½ суммы от стоимости жилья. Он получает накопленное и еще столько же в качестве кредита.
На все эти средства заемщик покупает квартиру (строит дом), оформляет его в залог и начинает оплачивать кредит. Из-за невысокой ставки процента, суммы ежемесячных выплат по кредиту оказываются приблизительно такими же, какими были ежемесячные накопительные взносы.
Условия контракта основаны на расчете, призванном обеспечить соответствие пассивов и активов кассы по суммам и срокам. Поэтому в контракте вводится понятие минимального срока накопления и условие, что накопления должны достичь размера, равного оценочному числу. Последнее зависит от равномерности внесения накоплений.
Строительная сберегательная касса, являясь замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе свой собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для осуществления уставной деятельности, т.е. на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку построенных квартир.
Кассы не имеют права осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи ипотечных кредитов своим же членам. Это приводит к прозрачности в работе касс.
«+»модели:
1. Замкнутость (не требуются внешние ресурсы).
2. Система поощряет строительство жилья
3. Простота организации модели (сделала ее широко распространенной как в Европе, так и в развивающихся странах)
«-»модели:
1. Долгосрочный характер
2. Рост стоимости жилья