Москва 2005 г

ООО «К.О.М.И.Т.-Инвест»

Лицензия на осуществление оценочной деятельности №000044 от 10.08.2001

ОТЧЕТ № ОН-1111

ОБ ОЦЕНКЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРОИЗВОДСТВЕННО – СКЛАДСКОГО ЗДАНИЯ, принадлежащего

ОАО «хххххххххх», расположенного по адресу: г. Москва, ул. хххххх, д.3.

СОБСТВЕННИК ИМУЩЕСТВА:

ОАО «хххххххххх»

ЗАКАЗЧИК:

ОАО «хххххххххх»

ДАТА ОПРЕДЕЛЕНИЯ СТОИМОСТИ (дата оценки): 03 февраля 2005 г.

ДАТА СОСТАВЛЕНИЯ ОТЧЕТА: 28 марта 2005 года.

Москва 2005 г.

28 марта 2005 г.

Генеральному директору

ОАО «хххххххххх»

Г-же Марковой А.Е.

Уважаемая Антонина Егоровна!

В соответствии с договором № ОН-1111 от 17.01.2005 г. на оценку стоимости имущества находящегося в собственности ОАО «хххххххххх», эксперты ООО “К.О.М.И.Т.- Инвест” произвели оценку рыночной стоимости здания, находящегося по адресу: Россия, г. Москва, ул. хххххх, д.3.

Оценка рыночной стоимости была произведена по состоянию на 03 февраля 2005 года, осмотр объекта проводился 03 февраля 2005 года.

Результаты анализа имеющейся в нашем распоряжении информации позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость здания, с учетом ограничительных условий и сделанных допущений, составляет:

287 961 000 (Двести восемьдесят семь миллионов девятьсот шестьдесят одна тысяча) рублей без учета НДС.

Предлагаемый Вашему вниманию Отчет об оценке содержит описание оцениваемого здания, собранную нами фактическую информацию, этапы проведенного анализа, обоснование полученных результатов, а также ограничительные условия и сделанные допущения.

Оценка была проведена, а Отчет составлен в соответствии с Законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ от 29.07.1998г., Государственными Стандартами в области оценки, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 года №519 и обязательными к применению на всей территории Российской Федерации, Сводом стандартов оценки Российского общества оценщиков (ССО РОО 2005) в полном соответствии с принятыми “Международными стандартами оценки” Международного комитета по стандартам оценки (МСО-2003), Европейскими стандартами оценки (ЕСО 2003), Международными стандартами финансовой отчетности (МСФО-МСБУ 2004).

Полис страхования гражданской ответственности оценщика ОСАО «Ингосстрах» №43-009757/04.

С уважением,

Ген. директор ООО “К.О.М.И.Т.-Инвест” Ткачук А.Ю.

ОГЛАВЛЕНИЕ

1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ................................................................................. 4

1.1. Реквизиты Оценщика........................................................................... 4

1.2. Реквизиты Заказчика........................................................................... 4

1.3. Основание проведения оценки.............................................................. 4

1.4. Дата опредления стоимости, дата проведения оценки (Дата оценки), дата составления отчета и его порядковый номер........................................... 5

1.5. Реквизиты Собственника объекта оценки........................................ 5

1.6. Объект оценки....................................................................................... 5

1.7. Балансовая стоимость объектА оценки........................................... 6

1.8. Цель и задачи оценки........................................................................... 6

1.9. База оценки............................................................................................. 6

1.10. Стандарты оценки и обоснование их использования.................... 6

1.11. Курс доллара США на дату оценки..................................................... 7

1.12. Результаты оценки и заключения.......................................................... 7

1.13. Сделанные допущения, ограничивающие условия и приделы применения полученного результата................................................................................. 7

1.14. Оцениваемые права............................................................................... 9

1.15. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки................ 9

1.16. Перечень данных использованных при проведении оценки, с указанием источников их получения............................................................................... 9

1.17. Иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов оценки............................................................... 10

2. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЕГО ОКРУЖЕНИЯ.................... 11

2.1. Объект оценки........................................................................................ 11

2.2. Описание района объекта оценки......................................................... 12

3. ВЫБОР ПОДХОДОВ (МЕТОДОВ) ОЦЕНКИ....................................... 21

3.1. Используемая терминология и процесс оценки................................... 21

3.2. Последовательность определения стоимости объекта оценки............. 26

3.3. Выбор подходов и методов оценки....................................................... 27

4. АНАЛИЗ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ И ИХ ОКРУЖЕНИЯ......................... 29

4.1. Анализ рынка промышленной недвижимости г. Москвы................... 29

4.2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования........... 50

5. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ....................................................................... 52

5.1. Определение рыночной стоимости земельного участка...................... 52

5.2. Понятие оценки стоимости замещения здания..................................... 56

5.3. Методология расчета полной восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта оценки.......................................................................... 56

5.4. Определение износа............................................................................... 58

5.5. Расчет стоимости здания в рамках затратного подхода..................... 59

6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ............................................................ 60

7. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ........................................................................ 64

7.1. Расчет коэффициента капитализации.................................................... 64

7.2. Расчет ставки арендной платы для оцениваемой недвижимости........ 65

7.3. Определение рыночной стоимости недвижимости методом капитализации 67

8. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ПО ОПРЕДЕЛЕНИЮ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ...................................................................................... 69

8.1. Определение весов с помощью метода анализа иерархий.................. 69

8.2. Расчет рыночной стоимости недвижимости......................................... 72

9. ЗАЯВЛЕНИЕ............................................................................................ 73

10. ИСПОЛНИТЕЛИ................................................................................. 74

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ............................................................................ 75

ПРИЛОЖЕНИЯ............................................................................................ 77

1. ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ