2015-05-06
736
Рыночный подход к определению стоимости земельного участка
Так как в Москве рынок права на заключение договоров долгосрочной аренды достаточно ограничен и нам не удалось найти сопоставимых объектов, расположенных в непосредственной близости к оцениваемым объектам, мы были вынуждены рассмотреть все имеющиеся на момент оценки предложения по продаже права на заключение договоров аренды на земельные участки по г. Москве.
Характеристики земельных участков, предложенных к продаже, представлены в нижеследующей таблице[1].
Таблица №5.1.1.
| № п/п | Адрес | Площадь, кв.м. | Стартовая цена участка, долл. США | Стартовая цена 1 кв.м, долл. США | Назначение участка | Территориально – экономическая зона* | Нормативная цена 1 кв.м, руб. (Постановление 522-ПП) долл. США** | Источник информации, тел. В Москве |
| М Марьино, ул. Марьинский парк | 85 000 | под строительство кофейни | 1250/27,97х1,5 = | 268-53-41 | ||||
| м Люблино, ул. Цимлянская | 3 600 | 620 000 | под строительство физкультурно – оздоровительного комплекса | 1250/27,97 = | 268-53-41 | |||
| м. Первомайская, ул. 3-я Парковая | 9 000 | 2 600 000 | под строительство торгового центра | 1500/27,97х1,5 = | 268-53-42 | |||
| м Бибирево, ул. Поморская | 6 889 | 1 200 000 | под строительство автоцентра с торговым комплексом | 1500/27,97х1,5 = | 363-04-53 | |||
| Щелковская м, 7тр, Сиреневый б-р | 2 000 | 400 000 | под строительство торгового центра | 1500/27,97х1,5 = | 363-04-53 |
*Согласно территориально – экономического деления г Москвы (Приложение №6 к распоряжению Мэра Москвы от 25.09. 1998 г. № 980-РМ).
|
|
|
**К нормативной цене применен коэффициент корректировки размера платы в зависимости от целевого назначения на земельном участке.
В дальнейших расчетах оценщик применил процентный множитель, определенный как отношение нормативной цены оцениваемого земельного участка и нормативной цены объектов - аналогов. При этом необходимо отметить, что нормативная цена 1 кв.м. земельных участков, предложенных к продаже, согласно Постановлению №522-ПП учитывает их местоположение, назначение, удаленность от магистралей и станций метро и т.д. Расчеты проводятся в предположении, что стоимости права собственности и права долгосрочной аренды, с возможностью пролонгации для земельных участков г. Москвы практически равны. Далее полученный множитель применяется нами к цене предложения по сопоставимым земельным участкам. Расчет велся в долларах США по курсу на дату оценки.
Расчет процентного множителя, определенного как отношение нормативной цены оцениваемого земельного участка, расположенного по улице хххххх, и нормативной цены 1 кв.м. земельных участков - аналогов:
|
|
|
Таблица №5.1.2.
| № п/п | Адрес | Площадь, кв.м. | Стартовая цена 1 кв.м, долл. США | Назначение участка | Нормативная цена 1 кв.м, долл. США (Постановление 522-ПП) | Процентный множитель, определенный как отношение нормативной цены оцениваемого ЗУ и нормативной цены объектов - аналогов | Скорректированная стартовая стоимость 1 кв.м. участков, долл. США |
| М Марьино, ул. Марьинский парк | под строительство кофейни | 1% | |||||
| м Люблино, ул. Цимлянская | 3 600 | под строительство физкультурно - оздоровительного комплекса | 51% | ||||
| м. Первомайская, ул. 3-я Парковая | 9 000 | под строительство торгового центра | -36% | ||||
| м Бибирево, ул. Поморская | 6 889 | под строительство автоцентра с торговым комплексом | -15% | ||||
| Щелковская м, 7тр, Сиреневый б-р | 2 000 | под строительство торгового центра | -15% | ||||
| Итого | |||||||
| площадь оцениваемого земельного участка, кв.м. | 7 500 | 14территориально - экономическая зона |
Таким образом, скорректированная стоимость предложения по сопоставимым объектам составляет 210 долларов США.
Рыночная стоимость права на заключение долгосрочного договора аренды земельного участка, расположенного по улице хххххх, д.3 рассчитывается как
210 * 7500 = 1 575 000 долларов США
и составляет:
1 575 000 (Один миллион пятьсот семьдесят пять тысяч) долларов США или по курсу ЦБ РФ на дату оценки 27,97 руб./долл. США округленно
