2015-05-06
479
Износ определяется, как уменьшение полезности вещи, а значит и ее стоимости, по любой причине. Износ рассчитывается как разница между затратами на воспроизводство объекта на дату оценки и текущей стоимостью улучшений. Износ начинается с момента создания объекта недвижимости, так как объект сразу после его создания начинает подвергаться различным видам воздействия окружающей среды, определяющих физический износ, а также испытывать влияние изменений архитектурных и иных требований, ведущее к функциональному износу.
Физический износ
Оценщик определяет методом сложения величин физического износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по удельному весу восстановительной стоимости каждого из них в общей стоимости здания.
Признаки физического износа устанавливаются путем осмотра (визуальным способом). Описание признаков физического износа с указанием их величины приведены в ВСН 53-86(р) "Правила оценки физического износа жилых зданий", утвержденных приказом №446 Госгражданстроя от 24 декабря 1986 г.
|
|
|
Величина общего физического износа представлена в таблице ниже.
Таблица №5.4.1.
| Наименование конструктивных элементов | Удельный вес конструктивного элемента % | % износа конструктивного элемента | Величина износа % |
| Фундаменты | 9,6 | 4,3 | |
| Стены | 13,4 | 4,7 | |
| Перегородки | 0,0 | ||
| Перекрытия | 11,4 | 4,6 | |
| Крыша | 0,3 | ||
| Полы | 6,88 | 0,0 | |
| Окна, двери | 4,5 | 0,0 | |
| Отделка внутренняя | 22,03 | 2,2 | |
| Прочие работы | 5,45 | 1,1 | |
| Особо строительные работы | 0,34 | 0,1 | |
| Инженерное оборудование | 14,4 | 2,9 | |
| ИТОГО | 20,0 |
Определение функционального износа.
Функциональный износ может возникать из-за того, что планировка здания или функциональное назначение его частей перестают в полной мере соответствовать современным требованиям.
При обследовании объектов оценки функциональный износ не выявлен.
Определение экономического (внешнего) износа.
Внешний износ вызывается уменьшением полезности здания в результате изменения внешних условий. Под внешними условиями подразумевается экономическое местоположение, условия рынка, экологическая ситуация, нормативно-законодательная база и так далее.
При обследовании объектов оценки экономический (внешний) износ не выявлен.
Общий накопленный износ в данном случае определяется как сумма физического, внешнего и функционального износов и составляет:
212 385 000 х 20%/100% = 42 477 000 руб.
