Глава 4. Расчет стоимости объектов недвижимости

Оценка объектов культурного наследия имеет ряд особенностей по сравнению с оценкой объектов коммерческой недвижимости. Помимо общих факторов, влияющих на рыночную стоимость, таких как: местоположение, функциональное использование, площадь, транспортная доступность и т.д., существует еще ряд особенных факторов, оказывающих разнонаправленное влияние на стоимость объекта культурного наследия: с одной стороны на владельца таких объектов накладываются некоторые ограничения - обременения, связанные с соблюдением нормативных требований по их содержанию как то: постоянное проведение ремонтных (реставрационных) работ, обязательное их согласование с госорганом и т.д., что является ценопонижающим фактором, но одновременно с этим владение такими объектами имеет преимущества – этот имидж, социальный престиж, что является ценоповышающим фактором.

Согласно пункту 1.6 «Особенности проведения оценки» Приложения №1 к Государственного контракт на оказание консультационных услуг № Х от 30.08.2005 г. определение рыночной стоимости объекта оценки провести без учета затрат на реставрационные работы, таким образом, расчет вышеописанного понижающего коэффициента в рамках данного Отчета не производится.

Учитывая, что вследствие принятия Федерального закона №73-ФЗ от 25.06.2002 г. «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» с 2002 года рынок купли-продажи объектов культурного наследия федерального значения не развивается, Специалистам Оценщика не представляется возможным подобрать сопоставимые продажи с целью определения ценоповышающего коэффициента, учитывающего престижность владения объектом культурного наследия.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, цели и задачи данной оценки, рыночная стоимость объектов оценки для последующего расчета рыночного размера арендной платы за пользование ими определяется, исходя из вероятного их коммерческого использования.