Определение рыночной ставки арендной платы осуществлялось по методике расчета с учетом альтернативной ставки доходности.
В основе данного метода лежит предположение, что собственник как инвестор может действовать на всех доступных рынках и стремиться к получению отдачи на вложенный капитал, сопоставимой с доходностью, гарантированной наиболее надежными финансовыми инструментами.
Расчет рыночного размера годовой арендной платы за пользование объектом оценки осуществляется на основе методологии доходного подхода путем пересчета итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки в ставку арендной платы за 1 кв. м общей площади оцениваемого объекта следующим образом:
1. Определение чистого операционного дохода путем умножения итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки на коэффициент капитализации.
2. Определение действительного валового дохода (без учета условно-переменных расходов) путем увеличения чистого операционного дохода на величину условно-постоянных затрат.
|
|
3. Определение потенциального валового дохода (без учета условно-переменных расходов) на основе полученной величины ДВД и расчет рыночной ставки арендной платы за 1 кв. м общей площади объекта оценки.
Таблица 30. Определение рыночного размера арендной платы объекта оценки
№ п/п | Показатель | Главный дом | Флигель (левый) | Флигель (правый) | Флигель (деревянный) | Конный двор |
Адрес | г. Краснополянск, ул. Парковая, д. 1 | г. Краснополянск, ул. Парковая, д. 2 | г. Краснополянск, ул. Парковая, д. 3 | г. Краснополянск, ул. Парковая, д. 4 | г. Краснополянск, ул. Парковая, д. 5 | |
Общая площадь помещения (S), кв.м. | 962,30 | 457,90 | 419,00 | 523,50 | 356,00 | |
Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки (V), руб. | 35 555 842р. | 7 189 115р. | 6 898 017р. | 10 996 947р. | 6 687 945р. | |
Коэффициент капитализации | 13,98% | 13,98% | 13,98% | 13,98% | 13,98% | |
Чистый операционный доход (ЧОД) (п.3хп.4),руб./год | 4 970 707р. | 1 005 038р. | 964 343р. | 1 537 373р. | 934 975р. | |
Условно-постоянные расходы, руб. | 156 908р. | 74 638,00р. | 68 297,00р. | 85 331,00р. | 58 028,00р. | |
Действительный валовый доход (ДВД) (п.5+п.6), руб./год | 5 127 615р. | 1 079 676р. | 1 032 640р. | 1 622 704р. | 993 003р. | |
Коэффициент загрузки помещений, Кз | 0,75 | 0,92 | 0,92 | 0,92 | 0,92 | |
Потенциальный валовый доход (ПВД) (п.6:п.7), руб./год | 6 836 820р. | 1 173 561р. | 1 122 435р. | 1 763 809р. | 1 079 351р. | |
Рыночная ставка арендной платы (с учетом НДС) (п.9:п.2), руб./кв.м./год | 7 105р. | 2 563р. | 2 679р. | 3 369р. | 3 032р. | |
Рыночная ставка арендной платы (без учета НДС), руб./кв.м./год | 6 021р. | 2 172р. | 2 270р. | 2 855р. | 2 569р. | |
Рыночная ставка арендной платы (без учета НДС), долл. США/кв.м./год | $213 | $77 | $80 | $101 | $91 |
Величина условно-постоянных расходов на основании анализа рынка принимается равной 2% от потенциального валового дохода. Для Здания главного дома условно-постоянные расходы составляют 163 руб./кв. м/год. Для других объектов оценки величина условно-постоянных расходов принимается на том же уровне. Коэффициент загрузки для Здания главного дома принимается равным 0,75. Коэффициент загрузки для Флигелей и Конного двора принимается равным 0,92, т.к. объекты имеют меньшую площадь, чем Здание главного дома, следовательно, являются более ликвидными.
|
|
Таким образом, рекомендуемая величина рыночного размера годовой арендной платы за пользование объектом оценки (без учета налога на добавленную стоимость по ставке 18 процентов и без учета условно-переменных расходов) составит:
Показатель | Здание главного дома общей площадью 962,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Краснополянск, ул. Парковая, д. 1 | Флигель общей площадью 457,9 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснополянск, ул. Парковая, д. 2 | Флигель общей площадью 419,0 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснополянск, ул. Парковая, д. 3 | Флигель общей площадью 523,5 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснополянск, ул. Парковая, д. 4 | Конный двор общей площадью 356,0 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснополянск, ул. Парковая, д. 5 |
Рыночная ставка арендной платы (без учета НДС), руб./кв.м./год | 6 021 (Шесть тысяч двадцать один рубль) | 2 172 (Две тысячи сто семьдесят два рубля) | 2 270 (Две тысячи двести семьдесят рублей) | 2 855 (Две тысячи восемьсот пятьдесят пять рублей) | 2 569 (Две тысячи пятьсот шестьдесят девять рублей) |
Рыночная ставка арендной платы (без учета НДС), руб./кв.м./год | 213 (Двести тринадцать долларов США) | 77 (Семьдесят семь долларов США) | 80 (Восемьдесят долларов США) | 101 (Сто один доллар США) | 91 (Девяносто один доллар США) |
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
СПРАВОЧНАЯ И МЕТОДИЧЕСКАЯ ЛИТЕРАТУРА
1. Оценка объектов недвижимости. Учебное пособие. М., ИНФРА-М., 1997 г.
2. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия «Оценочная деятельность». Учебное и практическое пособие. – М.: Дело, 1998.- 384 с.
3. Оценка недвижимости, под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. Москва «Финансы и статистика» 2002 г.
4. Черняк А.В. «Оценка городской недвижимости», М., 1996 г.
5. Д. Фридман и др. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости», М., ДЕЛО, 1997 г.
6. Оценка бизнеса. М., Финансы и статистика, 1998 г.
7. Прорвич В.А. Оценка земли в Москве. - М., 1996 г.
8. Прорвич В.С. Оценка экономической стоимости городской земли. - М., 1998 г.
9. Технология работы с недвижимостью. Земельные отношения. - М. Городская собственность, 1999 г.
10. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. – Спб., 1997 г.
11. Рутгайзер В. М., Дронова Н. Д., Еленева Ю. Я. и др. Оценка рыночной стоимости машин и оборудования. - М.: ДЕЛО, 1998.
12. Ежемесячный информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости «RWAY».
13. Сборник «Индексы цен в строительстве», Ко-Инвест.
14. Справочник «Строительные работы», М: ВСВ-Сфинкс, 1997 г.
15. Интернет-сайты.