Сравнительный (рыночный) подход к оценке объектов недвижимости

Метод сравнения продаж базируется на трех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. С по­мощью этого метода посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стои­мость оцениваемого объекта недвижимости. В том случае, если рас­сматриваемый сегмент рынка недвижимости соответствует услови­ям свободной конкуренции и не претерпел существенных измене­ний, аналогичный объект недвижимости будет продан приблизи­тельно за ту же цену.

Поскольку объективно не существует двух абсолютно одина­ковых объектов недвижимости по всем рассматриваемым параметрам (экономическим, физическим, правовым и т.д.), то возникает необходимость соответствующей корректировки цен продажи сравни­мых объектов недвижимости, которая может быть как положитель­ной, так и отрицательной.

В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцени­ваемого объекта недвижимости Ср принимает следующую форму:

Ср = Ц_i + K_i,

где Ц_i — цена продажи i -го сравнимого объекта недвижимости;

K_i — величина корректировки цены продажи i -го сравни­мого объекта недвижимости.

Цены продаж сравнимых объектов недвижимости являются од­ним из факторов, определяющих спрос на оцениваемый объект не­движимости. Маловероятно, что потенциальные покупатели заплатят за оцениваемый объект недвижимости больше, чем они заплатили бы за аналогичный объект недвижимости. Если цены на аналогичные объекты недвижимости растут, то продавец знает: спрос на данный вид объектов недвижимости повысился. И наоборот, если цены на данном сегменте рынка недвижимости снижаются, то спрос на дан­ный вид объектов недвижимости падает.

Практическое применение метода сравнения продаж возможно при наличии развитого рынка недвижимости, и, наоборот, при от­сутствии такого рынка либо его недостаточной ранимости, а также если оцениваемый объект недвижимости является специализиро­ванным либо обладает исключительными экономическими выгода­ми и обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого метода нецелесообразно.

При оценке недвижимости методом сравнения продаж необхо­димо сформировать информационную базу движения цен продаж по конкретному типу объектов недвижимости в рамках рассматри­ваемого регионального рынка недвижимости. В качестве источников информации при создании такого рода информационной базы мож­но рассматривать региональные риелторские структуры, занимаю­щиеся сделками купли-продажи недвижимости, государственные ор­ганизации (бюро технической инвентаризации, региональные струк­туры Госкомстата, Роскомзема и др.), публикации (журналы и газе­ты, рекламные буклеты и т.д.) и др. Принципиально важно то, что оценщик формирует информационную базу заблаговременно, вне за­висимости от того, имеется ли на данный момент заказ на оценки конкретного типа объекта недвижимости. Такой превентивный подход к формированию информационной базы — предпосылка практической реализации метода сравнения продаж в российских условиях неустоявшегося рынка недвижимости.

Реализация метода сравнения продаж предполагает такую последовательность этапов:

1. Анализ рыночной ситуации по объектам недвижимости рассматриваемого типа, региону и выбор информационного массива для реализации последующих этапов;

2. Определение единиц сравнения и показателей (элементов сравнения), существенно влияющих на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

3. Разработка модели, которая связывает единицы сравнения с показателями (элементами) сравнения;

4. Расчет корректировок показателей (элементов сравнения) по данным рынка;

5. Применение модели к объектам сравнения для расчета скорректированных цен продаж объектов сравнения;

6. Анализ скорректированных цен продаж объектов сравнения для определения стоимости оцениваемого объекта.

После анализа рыночной ситуации относительно сделок купли-продажи объектов недвижимости рассматриваемого типа необходимо определить единицу сравнения и основные показатели (элементы) сравнения, существенно влияющие на стоимость оцениваемого объ­екта недвижимости. В оценочной практике дифференцирования рас­сматривают объекты недвижимости по двум группам: неосвоенные и освоенные земельные участки. По первой группе при анализе продаж или предоставлении в долгосрочную аренду незастроенных земель­ных участков можно выделить две основные единицы сравнения:

1) цену за единицу площади;

2) цену за весь участок.

Из этих двух показателей сравнения наиболее распространенной является цена за единицу площади. В качестве единицы цены пло­щади земельного участка используются цены за 1 га (сельскохозяйст­венные и лесные угодья либо территория промышленной зоны и т.п.), за 1 сотку (под строительство индивидуального дома, коттеджа, огородной дачи), за 1 м2 (под строительство зданий, гаражей, торго­вых киосков, павильонов и прочего на городской территории). При­нятие в качестве единицы сравнения цены за весь участок возможно, если рассматриваются стандартные по размерам земельные участки.

Для второй группы объектов недвижимости — застроенные земельные участки — в качестве единиц сравнения можно выделить цены за:

- 1 м² общей или полезной площади жилого, офисного или гостиничного здания, коттеджа, дачи, квартиры и т.д.;

- комнату, квартиру или объект недвижимости.

Наиболее распространенной единицей сравнения для россий­ских условий в настоящее время является цена 1 м² общей или по­лезной площади. Если рассматривается доходная недвижимость (офисное или торговое здание), то полезной площадью считается площадь, сдаваемая в аренду (не учитывается площадь лифтов, ко­ридоров и т.п.).

Применение в качестве единицы сравнения цены за комнату, квартиру или объект недвижимости допустимо и возможно лишь при стандартных размерах сопоставимых объектов. Например, можно рассматривать в качестве единицы сравнения цену продажи коттеджа, если рассматривается перечень коттеджей, имеющих рав­ную общую площадь либо незначительно различающиеся площади.

В случае зданий и сооружений, для которых ключевую роль в их стоимости играют объемные характеристики (промышленные корпу­са, хранилища, элеваторы и т.п.), целесообразно применение в каче­стве единицы сравнения цены за 1 м³ здания или сооружения. Цена за объект недвижимости, приносящий доход, применяется для до­ходной недвижимости того или иного типа и для объектов, незначи­тельно различающихся по основным физическим и экономическим параметрам (гаражи, автозаправочные станции, закусочные и т.п.).

Представленный выше перечень единиц сравнения для реа­лизации метода сравнения продаж следует рассматривать лишь как ориентир. Выбор и конкретизация единицы сравнения должны про­водиться оценщиком по мере изучения и анализа рыночных данных и основных характеристик объектов недвижимости определенного типа. Критерием выбора единицы сравнения должна быть адекват­ность рассматриваемых аналогичных объектов недвижимости оцени­ваемым.

После выбора единицы сравнения (той или иной цены продажи) необходимо определить основные показатели (характеристики) или элементы сравнения, используя которые можно смоделировать стои­мость оцениваемого объекта недвижимости посредством необходи­мых корректировок цен продажи сравнимых объектов недвижимости. Исходя из этого, формулируется основное правило корректировок при реализации метода сравнения продаж: корректируется цена продажи сравнимого объекта недвижимости на основе принципа вклада для моделирования стоимости оцениваемого объекта. Оцениваемый объект никогда не подвергается корректировкам.

В зарубежной и отечественной оценочной практике выделяют девять основных элементов сравнения:

1. Переданные права собственности на недвижимость.

2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости.

3. Условия продажи (чистота сделки).

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи).

5. Местоположение.

6. Физические характеристики.

7. Экономические характеристики.

8. Отклонения от целевого использования.

9. Наличие движимого имущества.

Корректировка может производиться:

- в денежном выражении — соответствующая сумма прибавляется или вычитается из продажной цены каждого сопоставимого объекта;

- в процентном выражении — используется в том случае, если сложно определить абсолютные значения.

Процентные корректировки бывают двух видов:

-независимая, когда каждая отличительная характеристика учитывается независимо от другой (при расчете общей корректировки поправки суммируются);

- кумулятивная, когда учет каждой корректируемой характеристики ведется с учетом других отличительных характеристик (при расчете общей корректировки кумулятивные поправки перемножаются).

Если корректировки к цене сопоставимых объектов выражены в рублях или условных денежных единицах, то неважно, в какой последовательности они бу­дут вноситься. Если же корректировки выражены в процентах, то последователь­ность их внесения будет влиять на конечный результат (на стоимость оценива­емого объекта).

В зависимости от того, на основе каких данных производятся корректировки, оценщик применяет различные методы:

- количественный анализ парных продаж;

- регрессионный анализ;

- качественный анализ парных продаж;

- относительный сравнительный анализ;

- метод общей группировки;

- персональные интервью.

Метод анализа парных продаж заключается в сопоставлении и анализе не­скольких пар продаж с последовательными корректировками. Парными прода­жами называются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исклю­чением одного различия, которое оценщик пытается оценить, чтобы внести корректировку.

В практической оценочной деятельности находит широкое применение аппарат математической статистики. При анализе статистических данных о сделках купли-продажи недвижимости важное место занимают статистические характеристики (средние величины и показатели вариации), которые позволяют судить о характерных особенностях наблюдаемого статистического ряда. В качестве средних величин используют среднюю арифметическую, медиану и моду.

В последнее время в практике оценки при наличии достаточного количества данных начинают использовать регрессионный анализ. На основе статистических данных о рыночных продажах недвижимости и выявленных факторов, наиболее существенно влияющих на стоимость недвижимости, определяется корреляционная связь (теснота) между ценой продажи и соответствующим фактором. Далее, с помощью анализа соответствующих статистических характеристик определяется вид уравнения регрессии (модель), которое позволит исчислить оценку рассматриваемого объекта недвижимости в зависимости от количественных (и качественных) значений введенных в уравнение факторов (независимых переменных).

Относительный сравнительный анализ предполагает определение корректиро­вок на основе сопоставления степени влияния каждого параметра на стоимость объекта недвижимости, сопоставимого ему.

Метод общей группировки используется на активном рынке, где можно найти достаточное число сравнительных продаж для изучения разброса цен. Если раз­брос цен невелик, например около 1%, то можно с уверенностью заключить, что стоимость объекта является средней величиной по отношению к наибольшему и наименьшему значениям в рассматриваемой группе сравнительных продаж.

Целью персонального интервью является опрос профессионалов и осведомлен­ных лиц, в результате которого формируется информационное поле, полезное при проведении корректировок.

Теперь перейдем к рассмотрению перечисленных выше девяти элементов сравнения.

Переданные права собственности на недвижимость. Данный эле­мент сравнения не случайно поставлен первым в представленном выше перечне элементов сравнения. Дело в том, что юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, а следовательно, и цены продажи. Ложно утверждать, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предель­но высокой при абсолютной собственности: полном праве собствен­ности на здание и сооружение и на земельный участок. Тогда при сделке купли-продажи объекта недвижимости покупателю передаются права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распо­ряжаться не только зданием и сооружениями, но и земельным участ­ком, на котором они находятся. Введение тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земель­ным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стои­мость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи.

В самом общем виде можно сформулировать следующее положе­ние определения рыночной стоимости дополнительных прав собст­венности на объект недвижимости, исходя из предпосылки предельно высокого ее уровня при абсолютной собственности: разницу между ценами продаж объектов недвижимости, идентичных по всем элементам сравнения, но различающихся по правам собственности на земельный уча­сток, можно интерпретировать как рыночную стоимость дополнитель­ных прав собственности. Если оцениваемый объект недвижимости имеет полное право собственности, а сравнимый объект — ограничен­ное право, то необходимо провести положительную корректировку цены продажи сравнимого объекта на величину, соответствующую рыночной стоимости дополнительных прав собственности. И наобо­рот, возможна отрицательная корректировка цены продажи сравни­мого объекта, если оцениваемый объект недвижимости имеет огра­ниченное право собственности, а сравнимый — полное.

Проведение корректировки по составу прав собственности — достаточно сложная проблема вследствие недостаточности, а порой и недоступности необходимой правовой информации, определяю­щей юрисдикцию конкретного объекта недвижимости. Поэтому в отечественной практике при применении метода сравнения продаж оценщики, как правило, подбирают ряд сравнимых объектов недвижимости, идентичных по правам собственности.

Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости. Сделки купли-продажи объектов недвижимости в аспекте финансо­вых расчетов при их приобретении могут иметь разнообразные ва­рианты, из которых можно выделить три типичных:

1) расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи;

2) получение покупателем кредита у финансовой структуры (банка, финансовой компании и т.п.) для приобретения объекта недвижимости;

3) финансирование сделки купли-продажи объекта недвижимости самим продавцом, т.е. предоставление им покупателю ипотечного кредита.

По сделкам купли-продажи согласно первому варианту финан­совых расчетов не требуется какой-либо корректировки по этому элементу сравнения, так как эти сделки реализованы из текущей стоимости денег на дату продажи. Второй вариант финансовых рас­четов требует проведения корректировки цены продажи на величину платы за кредит. Для корректировки по третьему варианту при­меняют дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита при рыночной норме процента.

Условия продажи (чистота сделки). Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из ряда сравнимых либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяе­мых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны с особыми отношениями меж­ду продавцом и покупателем (родственные, финансовые, деловые и т.п.), недостаточностью времени экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием широкой гласности и доступности для всех потенциальных покупателей.

Определение величины корректировки по данному элементу сравнения — достаточно сложная процедура, учитывая трудности с выявлением самих мотиваций приобретения недвижимости. В об­щем виде корректировка определяется как разница между рыноч­ной стоимостью объекта недвижимости без каких-либо отклонений по чистоте сделки и стоимостью продажи рассматриваемого срав­нимого объекта недвижимости с выявленными нетипичными моти­вациями его приобретения.

Динамика сделок на рынке (дата продажи). Этот элемент сравне­ния позволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте на динамику сделок на рынке недвижимости и соответствен­но на уровень цен продаж. Составляющими фактора времени явля­ются инфляция или дефляция, изменения в законодательстве (прав собственности, налогообложения и т.д.), изменение спроса и предложения на объекты недвижимости и др. В российских условиях влияние фактора времени на динамику сделок на рынке недвижи­мости существенное. Для выявления этого влияния посредством корректировки цен продаж сравнимых объектов необходимо ис­пользовать либо информацию о перепродаже того же объекта не­движимости, либо пару идентичных сравнимых объектов, разли­чающихся лишь датой продажи.

Местоположение. Пространственно-территориальные координа­ты размещения того или иного объекта недвижимости при определе­нии его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Размещение объекта недвижимости описывается целым рядом характеристик. Для сельскохозяйственных угодий — плодоро­дие, наличие мелиоративных систем и т.п., для объектов недвижимо­сти селитебных территорий (городов, поселков) — транспортная дос­тупность, состояние окружающей природно-антропогенной среды, развитость социально-бытовой инфраструктуры, престижность про­живания в том или ином районе и т.д. Таким образом, при коррек­тировке по данному элементу сравнения определяется рентный доход от местоположения объектов недвижимости как разница их цен про­даж в различных местах размещения.

Физические характеристики. Если предыдущий элемент сравнения определяет влияние на стоимость объекта недвижимости внешних факторов, связанных с местом его расположения, то физические харак­теристики определяют полезность (а, следовательно, и стоимость) са­мого объекта недвижимости. Перечень этих характеристик разнообра­зен. Конкретизация его должна проводиться оценщиком исходя из его представлений о наиболее значимых физических характеристиках для рассматриваемого объекта недвижимости с позиции их влияния на его стоимость, например некоторые из возможных: возраст и состоя­ние здания или сооружения, вид использованных строительных ма­териалов, размер и форма земельного участка, архитектура и дизай­нерское оформление здания или сооружения и т.д.

Экономические характеристики. Этот элемент сравнения исполь­зуется для оценки объектов недвижимости доходного типа. К эко­номическим характеристикам относят те, которые влияют на ос­новные результаты использования доходной недвижимости: условия и сроки аренды, примененные скидки к арендной плате и коэффи­циенты капитализации или дисконтирования для исчисления аренд­ного дохода и т.д. При этом здесь необходимо исключить возможность повторения проведенных корректировок на предыдущем эта­пе по элементам сравнения: «переданные права собственности на недвижимость», «условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости» и «динамика сделок на рынке».

Отклонения от целевого использования. После выбора перечня сравнимых объектов одноцелевого использования необходимо провести корректировки по тем сравнимым объектам недвижимости, по которым имеются какие-либо отклонения от целевого использования. Например, в качестве сравнимого объекта рассматривается многоквартирный жи­лой дом, часть первого этажа которого используется под закусочную. Наличие такого частично нецелевого использования жилого дома, вносящего дискомфорт для проживающих в нем (шум, запахи, воз­можность антисанитарии и т.д.), приводит к снижению стоимости это­го объекта недвижимости. В этой связи и необходимо провести соот­ветствующую корректировку цен продаж сравнимых объектов, имеющих отклонение от основного целевого использования.

Наличие движимого имущества. Согласно определению катего­рии «недвижимость» необходимо проанализировать сделки купли-продажи сравнимых объектов на предмет исключения из цены про­дажи сравниваемого объекта стоимости движимого имущества. На­пример, при продаже торгового павильона сделка оформлена по всему имуществу, включая и движимость (кассовые аппараты, торговое оборудование и т.д.). В этом случае не­обходимо исключить из цены продажи торгового павильона стои­мость движимого имущества, оцененного по рыночной стоимости.

Метод валовой ренты можно рассматривать как частный случай общего метода сравнения продаж. Он основывается на объективной пред­посылке наличия прямой взаимосвязи между ценой продажи не­движимости и соответствующим рентным (арендным) доходом от сдачи ее в аренду: чем выше рентный доход, тем выше цена прода­жи. Эта взаимосвязь измеряется мультипликатором (коэффициен­том) валовой ренты (МВР) как отношение цены продажи к рент­ному доходу. Метод валовой ренты применим к оценке доходной недвижимости, широко реализуемой на рынке (приобретение инди­видуальных домов, торговых павильонов и киосков для последую­щей сдачи их в аренду и т.п.). В общем виде алгоритм применения метода валовой ренты состоит из следующих этапов.

1. Расчет МВР:

- формирование перечня объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом и расположенных в том же районе;

- расчет посредством деления цены продажи каждого сопоставимого объекта на величину соответствующей арендной платы для получения значений МВР;

- согласование полученных значений МВР для определения единого значения МВР или диапазона значений МВР, которые могут быть применимы к оцениваемому объекту.

2. Расчет величины рыночного рентного дохода для оце­ниваемого объекта недвижимости:

- определение сопоставимых по уровню арендной платы сравнимых объектов недвижимости;

- анализ сравнимых объектов по основным характеристикам сравнения с соответствующими характеристиками объекта оценки;

- расчет необходимых корректировок для получения значения рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта.

3. Расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости:

- умножение расчетной величины рыночного рентного дохода для оцениваемого объекта недвижимости на соответствующее значение (или граничные значения) МВР, полученное на первом этапе.

Чем больше статистическая выборка по своему размеру для рассматриваемых сравнимых объектов, тем более надежно значение МВР.