Аренда и разновидности арендных отношений в строительстве

Аренда – это форма хозяйственного расчета с фиксацией доли дохода, передаваемой по предварительному договору собственнику средств производства, или другого имущества, возникающего в результате производственной деятельности.

Организации вступают в арендные отношения как арендаторы или арендодатели. При это арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом устанавливается определенная структура экономических отношений (рис. 7.4).

Рис. 7.4. Общая схема экономических отношений при аренде.

Арендная плата – это часть дохода предпринимателя в денежном выражении. В случае, когда арендодатель в качестве арендной платы возлагает на арендатора обязанности по содержанию сданного в аренду имущества, в том числе всех видов ремонта, доход арендодателя определяется на основании сведений, предоставленных арендатором о произведенных им расходах, связанных с содержанием арендуемого имущества.

Арендные отношения регулируются Гражданским кодексом РФ, в частности данные отношения регламентирует глава 34 части второй ГК РФ.

Арендные отношения, позволяющие осуществлять временное пользование (или временное владение) имуществом, нашли широкое применение в деятельности строительных предприятий. При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, например на основании доверенности (ст. 608 ГК РФ).

Данная норма права применяется в основном при сдаче в аренду объектов государственной и муниципальной собственности, а также тогда, когда сам арендатор сдает имущество в субаренду с согласия арендодателя (ст. 618 ГК РФ).

Правовая форма аренды недвижимого имущества имеет более обязательный нормативно-разрешительный порядок, нежели аренда движимого имущества: аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Так, в силу п. 1 ст. 607 ГК РФ объектом аренды может быть не любое имущество, а лишь предметы и вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (п.1. ст. 607 ГК РФ). Имущественные права, хотя и являются самостоятельным объектом купли-продажи (п. 4 ст. ГК РФ), однако не могут передаваться в аренду.

Между собственником, в дальнейшем арендодателем, и предпринимателем – арендатором возможны следующие виды отношений:

а) аренда производства (рис 7.5.);

б) аренда выпуска товарной продукции (арендный подряд) (рис 7.6);

в) аренда свободного времени (рис 7.7).

Рис. 7.5. Первый вид схемы отношений при аренде средств производства

Для организации арендных отношений (на базе аренды средств производства) необходимо, чтобы:

- получение средств производства было от одного собственника, а реализация готовой продукции другому;

- арендатор имел собственные источники и соответственно расчетный счет в банке.

Самая распространенная ошибка при организации арендных отношений – это передача цехам в аренду их имущества, а не создание самостоятельных малых предприятий на базе цехов предприятий стройиндустрии или предприятий промышленности строительных материалов.

Второй и третий виды аренды являются распространенными способами организации арендных отношений внутри предприятий.

При этой схеме арендного подряда арендатор берет у арендодателя подряд на выпуск продукции (на договорной основе), а арендодатель оплачивает арендатору произведенную продукцию, при необходимости предоставляя ему средства производства. Вполне очевидно, что арендная плата при такой форме арендных отношений исключена, потому что арендатор (подрядчик) получает деньги от арендодателя, а получение денег от одного лица с тем, чтобы вернуть их ему завтра – это бессмыслица. Проще на эту сумму снизить расчетную плату.

Рис. 7.6. Второй вид схемы отношений при аренде выпуска продукции (арендный подряд)

Аренда выпуска подрядной продукции (арендный подряд) – должна быть ориентирована на выпуск отдельного, технологически обособленного вида продукции. Арендатор в этом случае берет подряд на выпуск продукции, годной для реализации, и аренде в данном случае подлежит именно выпуск конкретной продукции, а не имущество отдельного структурного подразделения.

При арендном подряде для выполнения подразделением производственных задач и осуществления своей деятельности, предприятие закрепляет за ним соответствующую часть своего имущества – основные и оборотные средства.

Другими словами, можно арендовать только технологический процесс выпуска отдельного вида продукции.

Схематически это можно представить следующим образом:

Абсолютно необходимым условием для субъекта аренды является выход готовой продукции (конечно, результат любой технологической операции может стать готовой продукции). Например, для производителя – даже разгрузка сырья, но при условии, что эта операция выполняется юридическим лицом. В частности, разгрузка сырья на предприятии для грузчиков специализированной организации – это готовая продукция, а разгрузка сырья для грузчиков транспортного цеха предприятия – операция технологического процесса предприятия в целом, и поэтому не может быть для них субъектом аренды, а указанные рабочие – арендаторами.

Арендные отношения закрепляются договором. В договоре на аренду выпуска продукции арендодатель и арендатор оговаривают три условия арендных отношений:

1. Количество продукции (объем работ и услуг) в натуральном измерении, заказываемое арендодателем и принимаемое к исполнению арендатором.

2. Стоимость единицы продукции (объема работ или услуг), так называемая расчетная цена.

3. Срок исполнения.

Недопустимо при аренде выпуска продукции формировать расчетные цены с учетом доли возможной прибыли от реализации арендодателем готовой продукции, поставленной арендатором. Попытки, осуществляемые на некоторых предприятиях, доводить до арендаторов определенную часть прибыли несостоятельны, так как достоверно определить эту часть практически невозможно.

Следует не забывать, что прибыль возникает в результате акта купли-продажи, а не в процессе производства, и расчеты с арендаторами с помощью цен, включающих долю прибыли, ничего другого не означают, как обещание негарантированного дохода.

При определении затрат на производство продукции следует руководствоваться методом определения затрат по элементам, а не по статьям калькуляции.

В настоящее время широко используется метод расчета затрат по статьям калькуляции, который отвечает на вопрос «где истрачено?», в отличии от метода расчета затрат по элементам, который отвечает на вопрос «что истрачено?».

Рис. 7.7. Третий вид схемы отношений – при аренде свободного времени (третий вид аренды)

Это и приводит к самой распространенной ошибке: при создании арендного коллектива на базе структурного подразделения затраты на выпуск продукции определяются по сложившимся в этом структурном подразделении затратам, а не по затратам в целом (всего предприятия) на выпуск данного вида продукции.

Третий вид аренды может иметь место в исключительных случаях и на непродолжительное время по следующим причинам:

- если у арендодателя есть незагруженное оборудование (правда, непонятно, почему он не производит продукцию сам);

- при наличии резервной армии труда (т.е. безработных), ибо работать сверх своего нормального рабочего времени (8 час.) может не каждый. Ждать высокого качества в данном случае не приходится, так как 8-часовой рабочий день определен физиологическими особенностями человека и уровнем интенсивности его труда.

В аренду могут быть переданы: земельные участки и другие обособленные природные объекты; предприятия и другие имущественные комплексы; здания; сооружения; оборудование; транспортные средства; другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его частей. Передача в аренду отдельно взятого вида имущества производится по приемно-сдаточным актам. Арендодатель сданное в аренду имущество учитывает на своем балансе в составе основных средств. Арендатор стоимость взятого в аренду имущества учитывает в установленном порядке на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства».

Арендная плата может осуществляться в следующих формах:

1) определенный в твердой сумме (преимущественно в денежной форме) платеж, вносимый периодически или единовременно;

2) установленная доля полученных в результате использования арендованного имущества, продукции, и доходов;

3) предоставление арендатором определенных услуг;

4) передача арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или аренду;

5) возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК РФ). Законом могут быть пересмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Арендатор может требовать уменьшения арендной платы за недостатки сданного в аренду имущества (как это предусмотрено ст. 612 ГК.РФ); причем уменьшение арендной платы должно быть соразмерно уровню снижения полезных (потребительских) свойств объекта аренды.

Арендодатель, сдавая объект основных производственных фондов, несет определенные расходы. Это могут быть расходы, связанные с текущим и капитальным ремонтом основных производственных фондов, охраной этих объектов, обеспечением арендуемых зданий электроэнергией, отоплением, водоснабжением и др.

В тоже время, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, проводить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества согласно условия договора.

Если капитальный ремонт обязан был произвести арендодатель, но он нарушил условия договора и не выполнил работу в установленные сроки, то арендатор может действовать по своему выбору:

- провести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта либо зачесть её в счет арендной платы;

- потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

- потребовать взыскания убытков.

Два последних варианта регулируются по соглашению сторон или через арбитражный суд.

Арендные отношения носят преимущественно договорной характер (исключение составляют некоторые виды лицензируемого пользования), и в качестве одного из основных требований к условиям договора аренды ст. 607 ГК РФ называет указание в нем данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих существенных данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Для отдельных видов аренды предусмотрены также дополнительные условия, признаваемые существенными. Так, для договора аренды здания или сооружения обязательным является согласованное в письменной форме условие о размере арендной платы, при отсутствии которого такой договор считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ).

Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (ст. 617 ГК РФ).

Арендодатель может производить улучшения арендованного имущества: отделимые и неотделимые от арендованного объекта. Улучшения, которые могут быть отделены без вреда для имущества и имеют самостоятельную ценность, являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Примером тому может служить ст. 662 ГК РФ, предусматривающая право арендатора предприятия требовать возмещения стоимости производственных неотделимых улучшений независимо от согласия арендодателя на их осуществление.

Полученные предприятием доходы от сдачи в аренду имущества являются объектом обложения налогом на прибыль организаций в порядке, установленном НК РФ.