2015-05-06
1346
Прибыль предпринимателя является по существу премией за риск вложения инвестиций в проект строительства объекта недвижимости либо ставкой отдачи на капитал при альтернативных инвестициях (равных по уровню рисков и сроку проекта строительства).
Для обоснования ставки прибыли предпринимателя (ПП) учитываются:
1. Безрисковая ставка дохода (Пб) – минимальная ставка по рублёвым депозитам для юридических лиц, сроком на 1 год и более;
2. Среднерыночная ставка дохода (Пр) – ожидаемый предпринимателем доход в виде премии за использование капитала, инвестированного в строительство недвижимости. Принимается по рыночным данным г.Москвы (Московской области);
3. Мера систематического риска (β), которая характеризует амплитуду отклонения общего дохода, получаемого от Объекта оценки по сравнению с изменениями на рынке в целом. Данный коэффициент рассчитывается с учётом рисков вложения инвестиций (Таблица 6).
Таблица 6
Расчёт меры систематического риска – β
| № п/п | Факторы риска вложения инвестиций | Уровень фактора риска | ||||
| 0,5 | 1,0 | 1,5 | 2,0 | |||
| Риски, связанные с политическими решениями | × | |||||
| Риски, связанные с региональными особенностями | × | |||||
| Риски, связанные с влиянием окружающей среды | × | |||||
| Риски, связанные с маркетингом | × | |||||
| Риски, связанные с инвестициями в определенный тип недвижимости | × | |||||
| Риски, связанные со временем реализации объекта недвижимости | × | |||||
| Риски, связанные с недозагрузкой | × | |||||
| Риски, связанные с управленческим учетом и финансированием | × | |||||
| Сумма взвешенных рисков | ||||||
| Количество рисков | ||||||
| Средневзвешенное значение меры систематического риска | стр.9/стр.10= 9/8=1,125 |
Расчёт ставки прибыли предпринимателя производится по формуле 2:
|
|
|
ПП = Пб + β (Пр – Пб) [2]
Безрисковая ставка дохода – депозитная ставка за год для юридических лиц на срок от года и более (в рублях). По данным журнала «Эксперт» за октябрь 2010 года безрисковая ставка дохода Пб =8,29 %.
Среднерыночная ставка дохода Пр=12,5 % (по данным журнала «Эксперт» за октябрь 2010 года).
ПП = 8,29 + 1,125*(12,5 – 8,29)=13,03 %
Jп.п=1,1303
Стоимость строительства Объекта оценки на дату оценки, с учётом прибыли предпринимателя: Со.о. = 14824* 1,0222 * 1,033 * 63,3* 1,1303 * JНДС * (1 – Кизн.) = 1119951,05 руб.
