Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

Основу затратного подхода составляет определение восстановительной стоимости объекта недвижимости. В настоящем отчете рассмотрим определение восстановительной стоимости объекта недвижимости на основе метода сравнительной единицы с использованием укрупненных показателей восстановительной стоимости.

Единица сравнения – м^2

Коэффициент перевода (K) = строительный объем здания (V)/общую площадь здания (S) = 28231,5/6544,575=4,313

Двухкомнатная квартира в девятиэтажном панельном доме с подвалом имеет все благоустройства, предусмотренные описанием аналога (Сб.28 УПВС, табл. 60), прил. 2.

Волгоградская область относится ко 2 территориальному поясу.

Определим строительный объем здания: высота здания = 33 (9 этажей, тех. этаж, подвал.); длина = 59; ширина = 14,5. Объем здания = 28231,5

Объем здания составляет 28231,5, следовательно, стоимость одного кубического метра объема здания для Волгоградской области составит 30,2 (табл. 60, прил.2) рублей в ценах 1969 года.

Произведем индексацию цен в текущие цены по формуле:

ВСтек = ВС69 * К69-84* К84-91* К91-12,

где, ВС_тек - восстановительная стоимость 1 куб. м. здания в текущих ценах; ВС₆₉ - восстановительная стоимость 1 куб. м. здания в ценах 1969 г., приведенная в сборниках УПВС; K_69-84 - коэффициент перевода цен на строительство из уровня 1969 г. в уровень 1984 г.; K_84-91 - коэффициент перевода цен на строительство из уровня 1984 г. в уровень 1991 г.; K_91-12 - коэффициент перевода цен на строительство из уровня 1991 г. в уровень 2012г.

Значения коэффициентов К69-84 и К84-91 определены Постановлениями Госстроя СССР, для Волгоградской области они составляют 1,236 и 1,6854 соответственно.

Значение коэффициента перевода цен К91-12 во 2 квартале 2013 года составило 80.

С учетом индексации восстановительная стоимость 1 куб.м. здания в текущих ценах равна: ВСтек = 30,2*1,236*1,6854*80 = 5032,9 руб.

Внесение корректировок с учетом отличия оцениваемого объекта от типичного, прибыли застройщика и НДС.

Для расчета скорректированной восстановительной стоимости применим формулу: ВСтек.скор. = ВСтек* Кн* Кпз* Кндс,

где, ВС_{тек. скор.} - восстановительная стоимость 1 куб. м. здания в текущих ценах с учетом корректировок; ВС_тек - восстановительная стоимость 1 куб. м. здания в текущих ценах 1969 г.без учета корректировок; K_Н - коэффициент, учитывающий имеющееся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением; K_ПЗ - коэффициент учитывающий прибыль застройщика; K_НДС - коэффициент учитывающий налог на добавленную стоимость

Коэффициент налога на добавленную стоимость равен 1,18 (18%)

Коэффициент, учитывающий прибыль застройщика принимается равными 1,5 (50%)

Расчет коэффициента несоответствия производится в таблице 11

Таблица 11

Расчет поправочных коэффициентов стоимости 1 кв.м. оцениваемого объекта

Коэффициент несоответсятвия равен 0,9288

Скорректированная стоимость 1 куб. м. строительного объема оцениваемого объекта составляет ВСтек.скор. = 5032,9*0,9288*1,5*1,18= 8273,96 рублей.

Восстановительная стоимость за 1 кв. м. оцениваемого объекта в ценах 2012 года будет равна = 35685,5 руб.

Завершающим этапом определения восстановительной стоимости объекта недвижимости является соотнесение стоимости сравнительной единицы с площадью оцениваемого объект: ВС= ВС_{тек.скорр} *S,

где ВС - восстановительная стоимость объекта недвижимости; ВС_{тек.скорр.} - восстановительная стоимость 1 кв. м. оцениваемого объекта; S - площадь оцениваемого объекта.

ВС = 35685,6*54,1 = 1930592 руб.

Восстановительная стоимость всей квартиры равна с учетом разумного округления равна 1930592 руб.