Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом

Математическая модель оценки объекта недвижимости с использованием метода рыночных сравнений может быть представлена в виде следующей формулы:

С_o = СУММА (W _i *C_oi)

где k - количество аналогов, С_o - оценка рыночной стоимости объекта оценки, C_{oi -} оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i–го аналога, W _i - вклад i -го аналога в стоимость объекта оценки

Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i –го аналога может быть записана следующим образом:

C_oi = Ц_i + СУММАΔц _ij

где Ц_i - цена i -го аналога; n - количество ценообразующих факторов; Δц _ij - корректировка цены i -го аналога по j-му ценообразующему фактору.

Корректировка цены i -го аналога по j -му ценообразующему фактору оценивается по вкладу этого фактора в стоимость объекта оценки. Оценка по вкладу основана на том, сколько рынок заплатит за присутствие того или иного фактора в объекте.

После проведения анализа рынка отберем аналоги, сопоставимые с объектом оценки, и данные сведем в табл. 18.

Таблица18

Описание объектов - аналогов

Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Назначение	Жилое помещение	Жилое помещение	Жилое помещение
Условия продажи/предложения	Продажа	Продажа	Продажа
Время продажи/предложения	Март 2013	Март 2013	Март 2013
Права собственности	Собственность	Собственность	Собственность
Условия финансирования	Рыночные (наличные)	Рыночные (наличные)	Окончание табл. 17 Рыночные (наличные)
Местоположение (район)	Дзержинский	Дзержинский	Дзержинский
Адрес	8-ая Воздушная 40	Ул. им. Землячки д.56	ул.Бульвар 30 летия Победы76
Привлекательность местоположения	Хорошая	Хорошая	Хорошая
Транспортная доступность	Хорошая	Хорошая	Хорошая
Год постройки
Материалы стен дома	Панели	Панели	Панели
Этаж/этажность	3/9	9/9	4/9
Площадь общая, кв. м
Площадь жилая, кв. м	28,5		27,8
Высота потолка, м	2,7	2,7	2,7
Тип планировки	простая	простая	простая
Балкон/лоджия	лоджия	лоджия	лоджия
Отделка квартиры	хор	хор	хор
Состояние квартиры	Отл	Отл	Хор
Коммуникации	Все включено	Все включено	Все включено
Системы безопасности	Железная дверь+домофон	Железная дверь+домофон	Железная дверь+домофон
Телефон	есть	есть	есть
Цена, руб.
Цена за 1 кв. м, руб.
Источник информации	https://www.avito.ru/volgograd/kvartiry/2-k_kvartira_52_m_39_aet._66615750	https://www.avito.ru/volgograd/kvartiry/2-k_kvartira_52_m_99_aet._146706062	https://www.avito.ru/volgograd/kvartiry/2-k_kvartira_51_m_29_aet._146149100
Контактный телефон

Внесем корректировки по принципу «лучше/хуже», результаты корректировки сведем в табл. 19

Таблица19

Внесение корректировок цен аналогов

Корректировки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1. Цена за 1 кв. м, руб.
2. Перевод цены предложения в цену сделки, коэфф.	-5% коф 0,95	-5% коф 0,95	-5% коф 0,95
3. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.	52981,5
4. Время прод./предл., коэф.
5. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.	52981,5
6. Имущественные права, коэф.
7. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.	52981,5
8. Условия финансирования, коэф.	-	-	-
9. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.	-	-	Оконтабл. 18 -
10. Местоположение, коэф.	Лучше 5% коф 0,95	Так же коф. 1	Хуже 5% коф 1,05
11. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.	50332,425
12. Транспортная доступность, коэф.	Так же коф. 1	Так же коф. 1	Так же коф. 1
13. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.	50332,425
14. Материалы стен дома, коэф.	Так же коф 1	Так же коф 1	Так же коф 1
15. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.	50332,425
16. Этаж, коэф.	Так же коф 1	Хуже 4% коф 1,04	Так же коф 1
17. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.	50332,425
18. Площадь, коэф.	Хуже 2% коф 1,02	Хуже 5% коф 1,05	Хуже 3% коф 1,03
19. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
20. Высота потолка, коэф.	Так же коф 1	Так же коф 1	Так же коф 1
21. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
22. Планировка, коэф.	Лучше 2% коф 0,98	Хуже 5% коф 1,05	Лучше 3% коф 0,97
23. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.	50332,425
24. Балкон/лоджия, коэф.	Так же коф 1	Так же коф 1	Так же коф 1
25. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.	50332,425
26. Отделка, коэф.	Хуже 5% коф 1,05	\хуже 7% коф 1,07	Так же коф 1
27. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
28. Состояние, коэф.	Так же коф 1	Так же коф 1	Хуже 5% коф 1,05
29. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
30. Коммуникации, коэф.	Так же коф 1	Так же коф 1	Так же коф 1
31. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
32. Системы безопасности, коэф.	Так же коф 1	Так же коф 1	Так же коф 1
33. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
34. Телефон, коэф.	Так же коф 1	Так же коф 1	Так же коф 1
35. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб.
36. Суммарная корректировка [35/01]	0,90	1,08	1,04
37. Вес (от 1 до 3)
38. Средневзвешенная стоимость 1 кв. м, руб.	(50205*3+56058*2+57500*1)/3+2+1=53371,8

Пояснение корректировок:

Перевод цены предложения в цену сделки: коф.0,95 т.к. данный коэффициент на все объекты.

Время прод.\пред. приблизительно одинаковое, поэтому корректировка не требуется.

Имущественные права - корректировка не требуется.

Местоположение: Аналог 1 расположена в более выгодных условиях чем объект оценки поэтому внесена корректировка 1,05. Аналог 2 и 3 такой же, корректировка не требуется.

Транспортная доступность аналогов и оцениваемой квартиры одинакова, поэтому коф. 1.

Материалы стен дома аналогичны. Коэф.1.

Этаж в аналоге 2 хуже чем в оцениваемой кватрире т.к. квартира находится на самом верхнем этаже, поэтому корректировка 1,04. Остальные аналоги корректировки не требуют.

Площадь аналогов ниже чем оцениваемая квартира, поэтому внесены соответствующие корректировки.

Высота потолка совпадает с объектами аналогами. Корректировка не требуется.

Планировка: Аналог 1 лучше т.к. имеется кладовая, коф. 0,98, аналог 2 хуже т.к. маленькая кухня коф. 1,05, аналог 3 лучше т.к. имеется кладовая коф. 0,98.

Балкон \ лоджия присутствуют и аналогичны объекту оценки. Корректировка не требуется.

Отделка в аналогах 1 и 2 хуже чем в оцениваемом объекте поэтому внесены соответствующие корректировки. Аналог 3 схож с оценочным объектом. Корректировка не требуется.

Коммуникации: Аналог такой же как и объект оценки, корректировка не требуется.

Системы безопасности: Аналог такой же как и объект оценки, корректировка не требуется.

Телефон(интернет): Аналог такой же как и объект оценки, корректировка не требуется.

Стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом, определяется по формуле:

С = С_{1 кв.м} *S_кв

где С_{1 кв.м} - средневзвешенная стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры; S_кв – площадь оцениваемой квартиры.

С = 53371,8*54,1 = 2887414

Рыночная стоимость квартиры в рамках сравнительного подхода с учетом разумного округления равна 2890000 руб