2015-05-06
1606
Физический износ здания следует определять по формуле:
Ф з = ∑Фki* li
где Ф з - физический износ здания, %; Ф ki - физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %; li - коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости здания; n - число отдельных конструкций, элементов или систем в здании.
Доли восстановительной стоимости отдельных конструкций, элементов и систем в общей восстановительной стоимости здания, в %, следует принимать по УПВС жилых зданий, утвержденным в установленном порядке, а для конструкций, элементов и систем, не имеющих утвержденных показателей — по их сметной стоимости.
При определении износа внутренних санитарно-технических и электрических устройств следует воспользоваться табл.12.
Таблица 12
Распределение удельного веса стоимости внутренних санитарно-технических и электрических устройств по элементам
| Наименование элемента | Доля элемента в удельном весе, % |
| Центральное отопление | |
| Вентиляция | |
| Водопровод | |
| Горячее водоснабжение | |
| Канализация | |
| Газоснабжение | |
| Электроосвещение и электрооборудование | |
| в том числе: радио | |
| телефон | |
| телевидение | |
| ИТОГО |
Удельные веса конструктивных элементов и инженерного оборудования принимаются в соответствии с [29], а удельные веса по восстановительной стоимости укрупненных конструктивных элементов, приведенных в сб. № 28 принимаются по таблице рекомендуемого прил. 2.
Результаты оценки физического износа элементов и систем, а также определения их удельного веса по восстановительной стоимости сведены в таблицу 13.
Таблица 13
Расчет физического износа здания
| Наименование элемента здания | Удельные веса конструктивных элементов по данным УПВС, % | Удельные веса каждого элемента по таблице [9], % | Расчетный удельный вес элемента, li × 100 % | Физический износ элементов здания, % | |
| По результатам оценки ФК | Средневзвеш. значение физического износа | ||||
| Фундаменты | (4*25/100)=1 | ||||
| Стены | (35*86/100)= 30,1 | (30,1*15/100)= 4,515 | |||
| Перегородки | (35*14/100)= 4,9 | (4,9*15/100)= 0,735 | |||
| Перекрытия | (12*15/100)= 1,8 | ||||
| Крыши | 0,75 | ||||
| Кровля | 0,35 | ||||
| Полы | 1,2 | ||||
| Окна | 2,4 | 0,36 | |||
| Двери | 2,6 | 0,39 | |||
| Отделочные работы | 4,45 | ||||
| Внутренние сантехнические и электрические устройства, | |||||
| в том числе: | |||||
| отопление | (17*25/100)=4,25 | 1,06 | 0,371 | ||
| вентиляция | 0,34 | 0,0068 | 0,002 | ||
| водопровод | 1,7 | 0,12 | 0,018 | ||
| горячее водоснабжение | 2,04 | 0,2448 | 0,049 | ||
| канализация | 2,38 | 0,3332 | 0,667 | ||
| газоснабжение | 1,19 | 0,0833 | 0,008 | ||
| электроосвещение и электрооборудование | 5,1 | 1,53 | 0,153 | ||
| Прочие работы | |||||
| лестницы | 1,86 | 0,57 | 0,08 | ||
| балконы | 1,44 | 0,35 | 0,87 | ||
| остальное | 2,7 | 1,2 | 0,6 | ||
| ИТОГО | 18,368 |
Физический износ с округлением составляет 18,368%.
Физический износ в денежном выражении равен 1930592*0,18368 = 354611,13 руб.
Определение стоимости земельного участка
Оцениваемый объект недвижимости не занесен в базу данных Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.
Поэтому площадь земельного участка относящегося к оцениваемому зданию будет совпадать с площадью здания. Она равна 855,5 м2. Площадь квартиры 54,1 м2, площадь дома = 855,5*9*0,85=6544,575 м2 (К=54,1/6544,575=0,008266).
Площадь земельного участка, отнесенная к оцениваемой квартире =855,5*0,0008266=7,07 м2
В связи с отсутствием данных об оцениваемом участке в Росреестре, кадастровая стоимости земельного участка можно узнать на сайте Волгоградской администрации: – 9480,46 руб[6]
Стоимость земельного участка, отнесенная к оцениваемой квартире равна 9480,46*7,07 = 67026,85 руб
Определение стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода: Сзп = ВС + Сзу – И = 1930592 + 67026,85 - 354611,13 = 1643007
Стоимость 2-х комнатной квартиры с учетом разумного округления, рассчитанная затратным подходом, составит 1645000 руб.
