Методы оценки стоимости земли

8.1. Для определения стоимости земли используются унифицированные методы, которые могут быть применены при оценке земельных участков с любым типом землеполь­зования, в том числе для оценки земли в городах, пригородах, сельских населенных пунктах, для оценки сельскохозяйственных и лесных угодий, оценки земли, занятой промышленными и линейными объектами вне черты поселений.

8.2. Возможность и целесообразность применения того или иного метода зависит от целей оценки, типа оцениваемой недвижимости, наличия исходных данных. Обязательным условием определения стоимости земли любым методом является использование рыноч­ных данных.

8.3. При определении стоимости земли оцениваться могут как свободные от застройки земельные участки, так земельные участки (собственно земля) в составе единых объектов недви­жимости.

8.4. Особенностью оценки рыночной стоимости земли является то, что любой земельный участок рассматривается как условно свободный, или не занятый зданиями, сооружениями, строениями или иными объек­тами недвижимого имущества, которые могут не соответствовать ее наи­более эффективному использованию.

8.5. Для оценки стоимости незастроенных (свободных) земельных участков применяются методы сравнительного и доходного подходов.

8.6. Для оценки стоимости земли в составе застроенного земельного участка (единого объекта недвижимости) в дополнение к методам доходного и сравнительного подходов применяются методы, представляющие их комбинацию с методами затратного подхода.

8.7. Методы оценки земли, применяемые в разных странах, по своему экономическому содержанию являются одинаковыми. Однако данные методы могут носить разные названия и классифицироваться по-разному.

В Международных стандартах оценки (МСО) дана следующая классификация методов оценки земли:

1) способ сравнения продаж;

2) разнесение;

3) извлечение (экстракция);

4) определение остаточной стоимости;

5) способ развития подразделений;

6) капитализация арендной платы за свободный участок.

8.8. В некоторых американских учебниках[6] дается следующая классификация методов оценки земли:

1) cравнение продаж;

2) распределение стоимости;

3) вычитание стоимости;

4) капитализация дохода, включающая:

- методы прямой капитализации;

- расчет остаточного земельного дохода;

- капитализация земельной ренты;

- капитализация прибыли;

- расчет дисконтированных денежных потоков или анализ застройки дробных участков.

8.9. В Методических рекомендациях по определению рыночной стоимостиземельных участ­ков, утвержденных Минимуществом России[7], принята следующая классификация методов оценки земельных участков:

1) метод сравнения продаж;

2) метод распределения (соответствует методу разнесения МСО);

3) метод выделения (соответствует методу извлечения МСО);

4) метод капитализации земельной ренты (соответствует методу ка­питализации арендной платы за свободный участок МСО);

5) метод остатка для земли соответствует определению остаточной стоимости МСО);

6) метод предполагаемого использования (соответствует способу раз­вития территории МСО и представляет собой различные варианты метода дисконтирования денежных потоков).

8.10. Для оценки земель сельскохозяйственного назначения, а также земель, доход от использования которых подвержен значительным колебаниям, также можно применять метод реальных опционов.

8.11. К сравнительному подходу относится метод сравнения продаж. К до­ходному подходу относится метод остатка для земли, метод капитализации земельной ренты, метод предполагаемого использования, метод реальных опционов. Остальные методы, представляют собой комбинацию различных методов. Элементы затратного подхода также содержатся в методе остатка.

8.12. Методические рекомендации по определению рыночной стоимостиземельных участ­ков Минимущества России кроме метода сравнения продаж к сравнительному подходу относят метод выделения и метод распределения. К доходному подходу данные рекомендации относят метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

8.13. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения и методе распределения. Поэтому отнесение методов к тому или ино­му подходу часто носит условный характер, так как каждый из перечисленных методов может содержать отдельные элемен­ты всех трех подходов.

8.14. Кроме перечисленных выше методов в отечественной практике применяют, нормативные методы оценки стоимости.

8.15. К нормативным методам относятся методы расчета стоимостных показателей, устанавливающие обязательность применения конкретных фиксированных величин в расчетах, например, периода капитализации при расчете кадастровой стоимости земельных участков, ставок земельного налога при расчете выкупной цены земельных участков под зданиями и сооружениями и др.