Оценка стоимости недвижимости

Задача 11. Рассчитать текущую стоимость реверсии объекта недвижимости, если известны следующие данные: ставка дисконта – 12% годовых, период времени от даты оценки до даты продажи – 5 лет, цена продажи – 500 тыс. руб.

Задача 12. Определить стоимость объекта недвижимости, который можно будет приобрести через 4 года, если ежемесячно вносить на счёт по 30 тыс. руб. под 15% годовых.

Задача 13. Семья предполагает осуществить ремонт своего дома через 3 года. Стоимость ремонта в настоящее время составляет 150 тыс. руб. Известно, что ремонтные работы дорожают на 6% в год. Сколько денег ежемесячно необходимо откладывать на счёт в банке, приносящий 12% годового дохода, что бы к концу срока скопить необходимую сумму на ремонт дома?

Задача 14. Кредит в размере 1 млн руб. предоставлен на 10 лет под 9% годовых и предполагает ежемесячные выплаты по обслуживанию долга. Определить остаток основной суммы долга на конец 6 года.

Задача 15. Определить остаток основной суммы долга на начало 7 года, если ипотечный кредит в размере 5 000 тыс. рублей выдан сроком на 25 лет под 11% годовых при условии ежеквартального возмещения долга.

Задача 16. Рассчитать текущую стоимость доходов от владения объектом недвижимости, если ожидается, что в первые 3 года объект будет приносить ежегодный доход в размере 50 тыс. руб., а в последующие 4 года величина дохода увеличиться и будет составлять 70 тыс. руб. (ежегодно). Ставка дисконта 9% годовых.

Задача 17. Выбрав необходимые ставки дисконта для ежегодных доходов и реверсии, рассчитать текущую стоимость доходов от владения объектом недвижимости, если денежный поток за прошлый год составил 50 тыс. руб. Ожидается, что в последующие 3 года объект ежегодный доход будет расти на 7% в год, а конце 3 года объект недвижимости будет продан на 240 тыс. руб. Ставки дисконта 9 % годовых, 11% годовых.

Задача 18. По условиям банка ежемесячные платежи по ипотечному кредиту составляют 1 500 руб. Кредит выдан на 8 лет под 14 %, собственные средства заемщика по данному проекту составляют 300 000 руб. Определить стоимость данного объекта недвижимости для конкретного заёмщика.

Задача 19. Склад стоимостью 250 тыс. руб. куплен в рассрочку на 2 года под 12% годовых. Рассчитать взнос в погашение долга: а) ежегодный; б) ежемесячный.

Задача 20. Стоимость земельного участка, купленного за 400 тыс. руб. ежегодно увеличивается на 6% в год. На какую сумму по сравнению с первоначальной стоимостью возрастёт стоимость участка земли через 10 лет?

Задача 21. Инвестор планирует купить объект недвижимости за 15 млн. руб. Предполагается, что в течение 10 лет объект будет приносить ежегодный доход в 430 тыс. руб., а в конце 10 года он будет продан за 18 млн. руб. Ставка дисконта для ежегодного дохода – 9%, для перепродажи – 12%. Определить инвестиционную привлекательность проекта.

Задача 22. Определить текущую стоимость будущих выгод от владения объектом недвижимости, если предполагаемый период владения 6 лет.

Доход в первый год составит 120 тыс. руб., во второй год – 140 тыс. руб., в третий год – 160 тыс. руб. В последующие годы ежегодный доход составит 170 тыс. руб. В конце 6 года объект предполагается продать за 2 500 тыс. руб.

Ставку дисконта для денежных потоков считать равной 8% годовых, для реверсии – 11% годовых.

Задача 23. Определить вариант наилучшего использования свободного участка земли площадью 10 000 м². Имеется следующая информация о предполагаемых вариантах использовании участка:

- строительство многоквартирного дома (70 квартир). Стоимость одной квартиры составит 3 500 тыс. руб. Затраты на строительство – 160 000 тыс. руб.

- разбивка на участки под строительство коттеджей. Возможное количество участков – 25. Стоимость одного участка – 1 600 тыс. руб. Стоимость юридических и инженерных услуг при разбивке на участки составит – 2 800 тыс. руб.

- размещение на участке склада площадью 8 700 м². Чистый доход от продажи 1 м² объекта составит 4 тыс. руб. Затраты на строительство ограждения составят 570 тыс. руб.

Задача 24. Торговый павильон стоимостью 500 тыс. руб. куплен в кредит на 6 лет под 18% годовых. Какова стоимость полугодового равновеликого взноса в погашение кредита, если проценты начисляются каждые шесть месяцев?

Задача 25. Пусть кредит в сумме 4 млн руб. выдан на 25 лет под 12% годовых. Платежи ежемесячные, коэффициент ипотечной задолженности 80%. Ставка дохода на собственный капитал 15%. Чистый операционный доход 650 тыс. руб. Известно, что объект перепродается через 10 лет с повышением стоимости на 20%. Определить общий коэффициент капитализации и стоимость объекта оценки.

Задача 26. Имеются следующие данные: ипотечная постоянная – 0,14; коэффициент задолженности – 65%; ставка процента для фонда возмещения – 8%; норма отдачи на собственный капитал – 20%; операционный доход – 14 тыс. руб.; период возврата капитала – 10 лет. Какова расчётная стоимость объекта по технике простой инвестиционной группы?

Задача 27. Ваш клиент может предоставить обеспечение по первому ипотечному кредиту в 2 млн руб. по 9% годовых, погашаемому за 15 лет ежемесячными платежами. Необходимый собственный капитал составляет 500 тыс. руб. Коэффициент капитализации собственного капитала 15%. Рассчитать требуемый ежегодный ЧОД, который бы удовлетворил и кредитора, и заёмщика.

Задача 28. Пусть кредит в сумме 4 млн руб. выдан на 25 лет под 12% годовых. Платежи ежемесячные, коэффициент ипотечной задолженности 80%. Ставка дохода на собственный капитал 15%. Чистый операционный доход 650 тыс. руб. Известно, что объект перепродается через 10 лет 5 млн руб. Определить общий коэффициент капитализации и стоимость объекта оценки.

Задача 29. Определить ставку капитализации, если известны следующие данные: стоимость участка земли 800 тыс. руб., ежегодный доход от владения участком 98 тыс. руб.

Задача 30. Инвестор планирует для себя отдачу по проекту на уровне 18%. Коэффициент ипотечной задолженности составляет 70%. Кредит предоставлен в размере 400 тыс. руб. на 8 лет под 24%. Рассчитать необходимую для выполнения данного проекта величину годового чистого операционного дохода.

Задача 31. Инвестор планирует для себя отдачу по проекту на уровне 19%. Коэффициент ипотечной задолженности составляет 80%. Кредит предоставлен в размере 800 тыс. руб. на 9 лет под 20% с ежемесячным начислением процентов. Рассчитать общий коэффициент капитализации.

Задача 32. Финансирование осуществляется на 70% за счёт собственных средств и на 30% за счёт кредита. Требования доходности для привлеченных средств – 6 %, а для собственных – 16%. Определить общий коэффициент капитализации по методу инвестиционной группы.

Задача 33. Определить общий коэффициент капитализации, используя технику инвестиционной группы, если: доля собственных средств 30%, доходность собственных средств 13%, кредит выдан на 15 лет под 11% годовых с ежемесячным начислением процентов.

Задача 34. Определить общий коэффициент капитализации, используя технику инвестиционной группы, если: доля заёмных средств 45%, доходность собственных средств 10%, кредит выдан на 15 лет под 21% годовых.

Задача 35. Собственник предполагает использовать объект оценки в течение 5 лет, после – перепродать за цену приобретения. ЧОД от объекта оценки определён в размере 910 тыс. руб. Норма отдачи на капитал – 0,10.

Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники Инвуда.

Задача 36. Собственник предполагает использовать объект оценки в течение 5 лет, после – перепродать за цену приобретения. ЧОД от объекта оценки определён в размере 910 тыс. руб. Норма отдачи на капитал – 0,10. Безрисковая ставка – 0,06.

Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники Хоскольда.

Задача 37. Рассчитать рыночную стоимость объекта недвижимости методом капитализации дохода исходя из следующих данных: доход по объекту составил за 1-й год – 200 тыс. руб., за 2-й год – 220 тыс. руб., за 3-й год – 190 тыс. руб., за 4-й год – 210 тыс. руб., за 5-й год – 240 тыс. руб.

На рынке недавно был продан сопоставимый объект недвижимости за 14 млн руб., имевший чистый доход 260 тыс. руб. Для расчёта среднегодового дохода использовать метод среднеарифметической величины.

Задача 38. Общая площадь здания 1 000 кв.м. Свободная не арендованная площадь 40 кв.м. Ставка аренды для арендованных площадей 120 руб./кв.м. Операционные расходы 54 000 руб. Определить величину чистого операционного дохода.

Задача 39. Общая площадь здания 1 200 кв.м. Свободная не арендованная площадь 60 кв.м. Ставка аренды для арендованных площадей 1 000 руб./кв.м. Операционные расходы 64 000 руб. Определить величину действительного валового дохода.

Задача 40. Общая площадь здания 800 кв.м. Свободная не арендованная площадь 200 кв.м. Ставка аренды для арендованных площадей 460 руб./кв.м., дополнительные доходы от нормальной эксплуатации объекта – 4 000 руб. Операционные расходы 36 000 руб. Платежи по обслуживанию долга 25 200 руб. Определить величину действительного валового дохода.

Задача 41. Общая площадь здания 950 кв.м. Свободная не арендованная площадь 200 кв.м. Ставка аренды для арендованных площадей 460 руб./кв.м., дополнительные доходы от нормальной эксплуатации объекта – 4 000 руб. Операционные расходы 36 000 руб. Платежи по обслуживанию долга 25 200 руб. Определить величину потенциального валового дохода.

Задача 42. Общая площадь здания 950 кв.м. Свободная не арендованная площадь 100 кв.м. Ставка аренды для арендованных площадей 350 руб./кв.м., дополнительные доходы от нормальной эксплуатации объекта – 4 000 руб. Операционные расходы 36 000 руб. Платежи по обслуживанию долга 25 200 руб. Определить коэффициент недозагрузки площадей.

Задача 43. Определить величину расходов на замещение, если известно, что собственник предполагает использовать объект оценки в течение 4 лет; ремонт кровли требуется проводить раз в 8 лет; стоимость ремонта кровли составляет 600 тыс. руб.; последний раз ремонт был произведён 5 лет назад.

Задача 44. Определить стоимость объекта недвижимости, если ПВД по объекту составляет 1 270 тыс. руб., ДВД – 1 020 тыс. руб. Имеются следующие данные по сделкам на местном рынке с аналогичными объектами недвижимости (таблица 33).

Таблица 33 – Рыночные данные по объектам-аналогам

Показатель	Объект-аналог
Цена продажи, тыс. руб.	3 000	5 700	3 700	5 000
Потенциальный валовой доход, тыс. руб.		1 750	1 190	1 480
Действительный валовой доход, тыс. руб.		1 410		1 220
Весовой коэффициент	0,3	0,25	0,25	0,2

Задача 45. Определить стоимость объекта недвижимости, используя затратный подход, если известны следующие данные:

– площадь здания 1 тыс. м² (стоимость 1 м² 62 тыс. руб.);

– площадь гаража 300 м² (стоимость м² 26 тыс. руб.);

– стоимость других сооружений 900 тыс. руб.;

– физический износ здания 7 440 тыс. руб.;

– функциональный износ здания 3 222 тыс. руб.;

– стоимость участка земли 6 000 тыс. руб.

Задача 46. Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники инвестиционной группы. Анализ данных местного рынка показывает, что аналогичный по размерам и местоположению земельный участок можно купить за 500 тыс. руб. Сметная стоимость строительства здания объекта-аналога составляет 1 500 тыс. руб. Рыночный коэффициент капитализации для земли равен 0,3, для улучшений – 0,2. Чистый операционный доход объекта оценки определён в размере 910 тыс. руб.

Задача 47. По данным предыдущей задачи определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники остатка для земли.

Задача 48. Застройщик заплатил 1 млн руб. за 10 га земли. Известно, что при плотности застройки один дом на 1 га земли стоимость строительства каждого дома составит 600 тыс. руб., а цена продажи после уплаты всех расходов на реализацию будет равна 800 тыс. руб. При строительстве на 1 га земли каждого дополнительного дома, стоимость строительства будет уменьшаться на 20 тыс. руб., однако, рыночная цена после уплаты расходов на продажу упадёт на 60 тыс. руб.

Определить:

1. Сколько следует построить домов?

2. Какими будут общие прибыли?

3. Какой принцип стоимости лежит в основе?

Задача 49. Определить стоимость продажи земельного участка с улучшениями, если затраты на восстановление 85 000 тыс. руб., стоимость участка 23 000 тыс. руб., эффективный возраст улучшений 10 лет, срок экономической жизни 50 лет.

Задача 50. Рассчитать стоимость здания затратным методом, если: площадь здания – 1 200 кв. м, затраты на замещение 1 кв. м – 48 500 руб., физический износ – 10%, функциональный износ – 25%, внешний износ – 5%.

Задача 51. Рассчитать стоимость здания затратным методом, если: площадь здания – 1 300 кв. м, затраты на замещение 1 кв. м – 48 500 руб., срок службы – 100 лет, эффективный возраст – 35 лет.

Задача 52. Оценить недвижимость. Площадь здания – 1 200 кв. м, затраты на замещение 1 кв. м – 68 500 руб., стоимость земельного участка – 1 000 000 руб. Износ конструктивных элементов:

а) фундамента – 15% (удельный вес – 25%);

б) стен – 35% (удельный вес – 45%);

в) перекрытий – 10% (удельный вес – 15%);

г) кровли – 55% (удельный вес 15%).

Задача 53. Рассчитать процент физического износа. Площадь здания – 500 кв. м, затраты на воспроизводство 1 кв. м – 29 500 руб.

Износ конструктивных элементов:

а) фундамента – 15 000 руб.;

б) стен – 18 000 руб.;

в) перекрытий – 5 000 руб.;

г) кровли – 25 000 руб.

Задача 54. Оценить объект недвижимости. Стоимость земельного участка – 75 тыс. руб., полные затраты на восстановление здания – 11 350 тыс. руб., эффективный возраст – 20 лет, общий срок экономической службы – 80 лет.

Задача 55. Определить физический износ элементов и систем здания нормативным методом (таблица 34).

Таблица 34 – Расчёт физического износа элементов и систем здания

Наименование элемента здания	Удельный вес конструктивных элементов, %	Износ, %	Уд. вес % износа
фундамент
стена
перекрытие
кровля
пол
окно
отделочное покрытие
внутреннее сантехническое и электротехническое устройство
прочее
Итого:		–

Физический износ элементов и систем здания составляет _____%.

Задача 56. Определить величину неисправимого физического износа в короткоживущих элементах здания (таблица 35).

Таблица 35 – Расчёт величины неисправимого физического износа в короткоживущих элементах здания

Наименование элемента здания	Затраты на восстановление элемента, тыс. руб.	Действительный возраст, лет	Общая физическая жизнь, лет	Износ, %	Износ, тыс. руб.
кровля
пол	4 000
отделка	6 000
канализация	2 000
система электро-снабжения	3 500
система отопления	13 500
вентиляция и кондициони-рование	3 500
Итого:	33 000	–	–

Стоимость неисправимого физического износа в короткоживущих элементах составляет ________ тыс. руб.

Задача 57. Определить величину накопленного износа методом сравнения продаж. Величина накопленного износа определяется как разница между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружений на дату оценки.

Имеются следующие данные по сравнительным продажам (таблица 36).

Таблица 36 – Информация по объектам-аналогам

Показатель	Объект А	Объект В	Объект С
Цена продажи (полное владение)	200 000	150 000	350 000
Стоимость участка	50 000	30 000	100 000
Стоимость нового строительства на дату оценки	220 000	180 000	360 000

Расчёт накопленного износа представить в таблице 37.

Таблица 37 – Определение накопленного износа

Показатель	Объект А	Объект В	Объект С
Цена продажи (полное владение)
Стоимость участка
Настоящая стоимость сооружений
Стоимость нового строительства на дату оценки
Настоящая стоимость сооружений
Накопленный износ
Накопленный износ, как процент от стоимости строительства

Задача 58. Оценивается двухэтажное кирпичное здание с автостоянкой на десять машин.

Имеется аналог – двухэтажное кирпичное офисное здание без автостоянки, проданный по цене 60 млн руб.

Данные по рынку представлены в таблице 38.

Таблица 38 – Рыночные данные по сделкам купли-продажи

Объект	Наличие автостоянки	Физические характеристики и назначение	Цена, млн руб.
А	Имеется автостоянка на десять машин	Двухэтажное кирпичное офисное здание	54,5
В	Отсутствует	Те же самые	51,0

Рассчитать:

1. Денежную поправку на наличие автостоянки.

2. Рыночную стоимость двухэтажного кирпичного офисного здания с автостоянкой.

Задача 59. Определить стоимость дома с мансардой. Цена реализации аналогичного дома, но без мансарды – 800 тыс. руб.

На рынке зафиксированы следующие сделки с объектами недвижимости (таблица 39).

Таблица 39 – Рыночные данные

Показатель	Сделка, тыс. руб.
Дом с мансардой
Дом без мансарды
Разница

Задача 60. В таблице 40 представлена информация по рыночным продажам.

Таблица 40 – Информация по рыночным продажам

Показатель	Объект
Площадь, кв.м
Сад	есть	есть	есть	нет
Гараж	есть	нет	есть	нет
Цена продажи, тыс. руб.	32 000	30 000	45 000	40 000

Определить:

1. Корректировку на разницу в площади.

2. Корректировку на наличие сада.

3. Корректировку на наличие гаража.

Задача 61. По данным о рыночных продажах, представленным в таблице 41 определить:

1. Корректировку на разницу в площади.

2. Корректировку на наличие балкона.

3. Корректировку на наличие сада.

Таблица 41 – Информация по рыночным продажам

Показатель	Объект
Площадь, кв.м
Балкон	есть	нет	есть	есть
Сад	есть	нет	есть	нет
Цена продажи, тыс. руб.	35 000	30 000	30 000	28 000

Задача 62. По данным, представленным в таблице 42 определить:

1. Корректировку на разницу в площади.

2. Корректировку на наличие бани.

3. Корректировку на наличие бассейна.

Таблица 42 – Информация по рыночным продажам

Показатель	Объект
Площадь, кв.м
Баня	есть	нет	есть	нет
Бассейн	есть	есть	есть	нет
Цена продажи, тыс. руб.	44 000	40 000	55 000	50 000

Задача 63. Оценить трёхэтажный загородный дом, если имеется аналог – такой же трёхэтажный загородный дом, но с пристроенным гаражом площадью 70 кв. м. Его цена 60 000 тыс. руб. Имеется информация о продаже объектов на рынке (таблица 43).

Таблица 43 – Информация о продаже объектов

Объект	Физическая характеристика и назначение	Наличие гаража	Цена, тыс. руб.
А	одноэтажный загородный дом	есть – 120 кв. м.	7 000
Б	трёхэтажный загородный дом	есть – 100 кв. м	80 000
В	трёхэтажный загородный дом	нет	65 000

Задача 64. Вас попросили оценить стоимость кинотеатра на 500 мест. На том же рынке ранее продали три сопоставимых кинотеатра (таблица 44).

Таблица 44 – Информация по сопоставимым объектам

Сопоставимый объект	Цена продажи, тыс. руб.	Количество мест
«Дружба»	220 000
«Сатурн»	255 000
«Юбилейный»	190 000

Оценить рыночную стоимость на основе данной информации.

Задача 65. Оцениваемый объект находится в Центральном районе. Сопоставимый аналог – в Индустриальном районе (худшем по местоположению). Аналог был продан недавно за 12 000 тыс. руб. Определить стоимость объекта в Центральном районе исходя из рыночных данных, представленных в таблице 45.

Таблица 45 – Информация о продаже объектов

Показатель	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4
Цена, тыс. руб.	5 400	3 200	25 000	19 000
Время продаж	недавно	год назад	недавно	полгода назад
Район	Северный	Северный	Центральный	Центральный

Задача 66. Определить стоимость объекта недвижимости, если чистый операционный доход (ЧОД) объекта оценки определён в размере 910 тыс. руб. Имеются следующие данные по сделкам на местном рынке с аналогичными объектами недвижимости (таблица 46).

Таблица 46 – Рыночные данные по объектам-аналогам

Показатель	Объект-аналог
Цена продажи, тыс. руб.	3 000	5 700	3 700	5 000
Чистый операционный доход, тыс. руб.
Весовой коэффициент	0,3	0,25	0,25	0,2

Задача 67. Чистый доход объект недвижимости за истекший год составил 75 000 тыс. руб. Определить цену объекта, если известны следующие данные по рынку (таблица 47).

Таблица 47 – Информация по рыночным данным

Объект	Цена, тыс. руб.	Годовой чистый доход, тыс. руб.	Валовой доход, тыс. руб.
А	450 000		за истекший год 60 000
Б	65 000	за истекший год 12 000
В	320 000	за истекший год 35 000
Г	530 000	за истекший год 80 000

Продолжение таблицы 47

Объект	Цена, тыс. руб.	Годовой чистый доход, тыс. руб.	Валовой доход, тыс. руб.
Д	510 000	прогнозируемый на следующий год 70 000
Е	470 000		прогнозируемый на следующий год 73 000

Задача 68. Оценивается жилой объект недвижимости, износ которого составляет 30%. Рыночные данные по проданным объектам представлены в таблице 48.

Таблица 48 – Информация по рыночным продажам

Объект	Функциональное назначение	Износ, %	Цена, тыс. руб.
А	жилое здание		95 100
Б	административно-бытовое здание		76 300
В	жилое здание		24 900
Г	жилое здание		73 900
Д	жилое здание		41 300
Е	жилое здание		60 500

Определить поправку на износ и рассчитайте вероятную цену продажи оцениваемого объекта, исходя из указанных данных по проданным объектам.

Задача 69. Оценивается одноэтажное административное здание с износом в 25%. Имеются следующие данные по недавно проданным объектам-аналогам (таблица 49).

Таблица 49 – Информация по объектам-аналогам

Объект	Процент износа, %	Цена, млн руб.
А		12,00
Б		3,74
В		11,62

Рассчитать процентную ставку на износ и рыночную стоимость одноэтажного административного здания с износом в 25%.

Задача 70. Оценить 2-этажное офисное здание площадью 500 кв. м, требующее косметического ремонта. Имеется аналог – 2-этажное офисное здание площадью 400 кв. м, в котором приведён косметический ремонт. Аналог был продан по цене 300 000 тыс. руб.

Имеется информация по парным продажам (таблица 50).

Таблица 50 – Информация по рыночным продажам

Объект	Физическая характеристика	Состояние	Цена, тыс. руб.
А	одноэтажное кирпичное офисное здание площадью 150 кв. м.	требуется косметический ремонт	60 000
Б	одноэтажное кирпичное офисное здание площадью 200 кв. м.	проведён косметический ремонт	130 000

Задача 71. Определить средний валовой рентный мультипликатор (ВРМ) для гостиниц. Имеется информация по парным продажам (таблица 51).

Таблица 51 – Информация по рыночным продажам

Объект	Потенциальный валовой доход (ПВД), тыс. руб.	Цена, тыс. руб.
Гостиница «Заря»	22 500	39 705
Гостиница «Зея»	25 500	39 000
Гостиница «Золотой якорь»	21 500	31 500
Гостиница «Невада»	20 600	30 600
Гостиница «СтильДВ»	21 900	32 700
Гостиница «Утро»	25 700	38 600
Гостиница «Восток»	23 750	37 050
Гостиница «ЮВОС»	27 750	41 100
Гостиница «Зенит»	21 800	35 900
Гостиница «Анкара»	21 800	36 000
Гостиница «Центральная»	26 500	42 400
Гостиница «Амур»	26 300	39 200