2015-05-06
442
В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001г. №519 "ОБ УТВЕРЖДЕНИИ СТАНДАРТОВ ОЦЕНКИ" применяются следующие термины и определения:
1. Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
2. Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:
а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;
б) стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;
|
|
|
в) стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;
г) стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;
д) Инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных Инвестиционных целях;
е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения -стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);
ж) ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов;
з) утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;
и) специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих стандартах оценки.
Одними из видов специальной стоимости являются полная восстановительная стоимость и восстановительная стоимость (здесь и далее по тексту под полной восстановительной стоимостью и восстановительной стоимостью подразумеваются виды специальной стоимости).
|
|
|
Под полной восстановительной стоимостью понимается сумма затрат в рыночных ценах существующих на дату оценки на создание объекта оценки и идентичного объекту оценки с применением идентичных материалов и технологий без учета износа объекта и стоимости земли.
Под восстановительной стоимостью понимается стоимость 1 куб. метра строительного объема здания.
3. Подходы к оценке (МСО-3 разделы 5.10-5.13):
Для оценки земли используются несколько методов. Степень их применимости различается в зависимости от типа оцениваемой стоимости и наличия данных. Для определения величины Рыночной стоимости любой выбранный метод должен опираться на рыночные данные.
3.1. Во многих, но (не во всех) государствах в процессе оценки признаются три подхода к оценке: затратный подход, подход основанный на сравнимых продажах, и капитализация дохода. Наличие развитого рынка делает затратный подход менее значимым, однако недостаток рыночных данных приводит к тому, что затратный подход становится доминантным. Законы некоторых государств не допускают или ограничивают применение одного или большего числа из этих подходов. Если таких ограничений нет и не существует других неустранимых причин для конкретного исключения, Оценщику целесообразно применить каждый из трех подходов. В некоторых государствах предписывается использование каждого подхода, если Оценщик не сможет продемонстрировать недостаток подкрепляющих данных или привести другую вескую причину для исключения данного конкретного подхода. Каждый подход частично основывается на Принципе замещения, который утверждает, что в наличии имеются несколько сходных или сопоставимых товаров или услуг; товар (услуга), имеющий наименьшую цену, привлекает наибольший спрос и получает наиболее широкое распространение. Проще говоря, цена имущества, устанавливаемая данным рынком, ограничивается ценами, обычно уплачиваемыми за объекты имущества, которые конкурируют с данными за долю на рынке, финансовыми альтернативами Инвестирования денег где‑либо в другом месте, и затратами на строительство новых объектов имущества или приспособление старого имущества для использования, аналогичного использованию рассматриваемого имущества (оцениваемого имущества).
3.2. Затратный подход, известный также как метод подрядчика, признается в большинстве государств. При любом варианте применения затратный подход определяет стоимость путем установления затрат на приобретение земли и строительство нового имущественного объекта с эквивалентными характеристиками или затратами на приспособление старого объекта недвижимого имущества для аналогичного использования с учетом того, что затраты производятся одномоментно (без задержки). К общим затратам на строительство добавляются затраты на приобретение земельного участка. (Когда это возможно, учитывается предпринимательский доход, т.е. доход или убытки девелопера добавляются к затратам на строительство.) Затратный подход устанавливает верхний предел той суммы, которую бы на нормальном рынке заплатили бы за данное имущество в новом состоянии. Для более старого имущества делаются скидки на различные формы «накопленной амортизации (обесценения)» (ухудшения физического состояния; функционального или технического устаревания; экономического или внешнего устаревания), чтобы рассчитать цену, приближенно равную Рыночной стоимости. В зависимости от того, в какой мере имеются рыночные данные для расчетов, затратный подход может дать непосредственный показатель Рыночной стоимости. В зависимости от наличия рыночных данных затратный подход может являться индикатором рыночной стоимости. Затратный подход очень полезен при определении рыночной стоимости объектов предполагаемого строительства, объектов специализированного имущества и других объектов имущества редко продаваемых на рынке.
|
|
|
3.2.1. Амортизированные затраты замещения (А ЗЗ) являются приемлемым методом для установления суррогата рыночной стоимости для имущества с ограниченным рынком или специализированного имущества в том случае, когда необходимые данные о продажах редки или отсутствуют. АЗЗ можно использовать для целей финансовой отчетности в том случае, когда невозможно установить Рыночную стоимость. (См. РО 8, АЗЗ)
3.3. Подход, основанный на сравнении продаж (далее в отчете сравнительный подход), исходит из признания, что цены имущества определяются рынком. Поэтому показатель Рыночной стоимости можно рассчитать на основании изучения рыночных цен объектов имущества, конкурирующих друг с другом за долю на рынке. Применяемый процесс сопоставления является основополагающим для Процесса оценки.
