Краткое описание кадастровых систем Канады и США

Канада тоже отличается отсутствием единой системы регистрации в масштабах страны, которая связана с процессами колонизации земель европейцами.

Регистрация прав собственности на недвижимость в Канаде является компетенцией провинции. Каждая провинция имеет свою систему на базе местных органов власти, которая отображает исторические условия данной провинции. Например, в старейшей части страны (восточная Канада) системы регистрации базируются на регистрации документов и похожи на систему Великобритании. Система провинции Квебек отображает ее французское наследство и французское гражданское право, выполняя регистрацию права собственности способом, похожим к принятому во Франции. В провинции Онтарио на восточной половине территории функционирует система регистрации документов, а на западном - система регистрации прав. Западная Канада, освоенная в последнюю очередь, в основном использует систему регистрации прав.

Поскольку регистрация земли является компетенцией провинции, существует 10 разных провинциальных систем регистрации прав собственности и федеральная система для земель, которые являются собственностью Федерации и управляются на федеральном уровне (две территории). Сейчас было бы очень тяжело собрать информацию из всех этих систем вместе и создать "национальную" систему регистрации прав собственности. Однако, и граждане, и юридические лица получают одинаковые преимущества от разных систем регистрации прав собственности. Общими чертами этих систем являются:

-земля и здания (улучшения) считаются одним целым, если не указано другое;

-собственность является абсолютной, если не указано другое. Таким образом, ограничение на использование и сервитуты могут быть зарегистрированы в реестре прав собственности;

-право собственности сопровождается формальным описанием границ и земельного участка;

-правительство обеспечивает гарантии права собственности и компенсацию в случае совершения ошибки, которая привела к потерям;

-правительство взымает плату за использование регистрационной системы, которая является составляющей частью гарантий;

-деловые круги и общественность имеют доступ к информации регистрационной системы;

-в основном, регистрационные системы сфокусированы только на информации и деятельности, которая необходимая для регистрации.

Провинция Альберта имеет две системы регистрации прав собственности на землю. Система регистрации права собственности фиксирует право собственности и сервитуты для земли, которая находится в частной собственности. В Государственном земельном реестре сохраняются все записи относительно аренды государственных земель и государственных полезных ископаемых (под поверхностью земли). Наличие двух систем является результатом исторического развития. Однако, после оптимизации обоих систем, сейчас возможно будет создать объединенный земельный реестр.

Система регистрации прав собственности на землю официально фиксирует право собственности. Регистрация является необязательной, но большинство юридических и физических лиц используют систему для регистрации своих прав и интересов, так как система обеспечивает их защиту.

Систему регистрации прав собственности возглавляет регистратор, который имеет юридическое образование. В его обязанности входит проверка всех материалов, представленных для регистрации, их точность и приемлемость, и регистрация изменений в системе.

Правительство также разрешает юридическим лицам иметь доступ к избранной информации с помощью компьютерной сети.

Что касается восточных провинций, то только в 70-х годах в них начался переход от системы регистрации документов к системе регистрации прав как более передовой системы. Приморские провинции восточной Канады начали долгосрочные проекты по созданию земельно-информационных систем в которых основным объектом есть парцела, а информация будет базироваться на крупномасштабных планах территории.

С истема регистрации в США. Фактически каждый штат имеет свою систему, которая базируется на законодательстве штатов. В большинстве штатов, созданные официальные реестры документов, главной мотивацией для создания которых было улучшение поддержки рынка земли. В 15 штатах для улучшения безопасности транзакций и снижения затрат, связанных с исследованиями документов для установления прав собственности, были осуществлены попытки установления системы регистрации прав, но учитывая, что регистрация является добровольной, а плата за исследование документов для подтверждения прав довольно высокой, эти попытки оказались малоэффективными.

В большинстве штатов созданы простые текстовые реестры, куда вносятся записи о соглашениях с недвижимостью в порядке их осуществления. При таких записях правильность соглашения не проверяется, а его действительность не гарантируется. Для осуществления транзакций при использовании такой системы, покупатель может самостоятельно провести поиск всех необходимых документов, которые подтверждают право собственности продавца на данную недвижимость. Учитывая, что с недвижимостью за много лет существования такой системы осуществлялись десятки транзакций, такая работа по силам только профессиональным юристам, которые специализируются на операциях с недвижимостью, но и в этом случае, при значительной стоимости таких действий, остается значительный риск.

Для уменьшения риска, вместо регистрации прав, распространенным явлением является создание частных страховых компаний, которые довольно оперативно ведут собственные реестры документов и на их основе проводят страхования операций с недвижимостью. Основой такой системы являются исторические традиции свободного рынка США, а одним из преимуществ можно считать то, что такая система обеспечивает работой целую армию брокеров, юристов, персонала страховых компаний, и т.п., что является совершенной противоположностью положению вещей в европейских странах, где за реестры недвижимости ответственность несет государство.

В связи со значительным ростом деловой активности, в США с 70-х лет осуществляются попытки повысить эффективность системы. В 1980 г. специальной группой было проведено изучение ситуации и подготовленные рекомендации относительно улучшения системы регистрации. Это была фактически первая попытка установить единые для страны стандарты и процедуры регистрации и приблизить эти реестры к европейским стандартам через их создание на единой для страны координатной и картографической основе. Однако, учитывая отличие законодательств штатов в этих вопросах и, не в последнюю очередь, большую доходность бизнеса, который функционирует благодаря несовершенству современной системы, успехи в этом вопросе были достигнуты лишь в некоторых отдельных штатах.

В целом, можно отметить основные особенности зарубежных систем регистрации:

1.Система действует на основе тщательно разработанного законодательства.

2.Существуют детально отработанные и законодательно закрепленные процедуры регистрации.

3.Система является государственной и централизованной с делегированием некоторых полномочий на места.

4.Система состоит из картографической и документальной (текстовой) частей.

5.Реестры базируются на основе официальных крупномасштабных карт.

6.В большинстве систем поддерживаются единые стандарты обмена данными.

7.Рутинные работы выполняют за счет самофинансирования, модернизация - при поддержке государства.

8.Кадастровые системы постоянно изменяются с учетом изменения экономической ситуации.

9.С начала 80-х лет в Европе проходит "кадастровая" реформа, связанная с применением новых технологий и компьютеризацией реестров.

10.Реестры являются открытыми для публичного доступа (хотя в некоторых странах недоступна информация о стоимости и залоге).

Преимущества от внедрения системы регистрации прав на недвижимость экспертами ООН формулируются следующим образом:

эффективное управление общественными и частными землями;

уверенность собственников в защите прав;

уменьшение количества земельных споров;

усовершенствование системы передачи прав собственности;

стимулирование рынка земли;

безопасность кредитов и инвестиций;

ускорение земельной реформы;

эффективность налоговой политики;

поддержка земельного планирования и управления;

мониторинг рынка земли.

Вопросы для самоконтроля