Принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта

Выделяются следующие принципы этой группы:

- остаточной продуктивности;

- принцип вклада;

- увеличения и уменьшения дохода;

- сбалансированности (пропорциональности);

- оптимальных величин;

- оптимального разделения имущественных прав.

Остаточная продуктивность определяется как остаток дохода, отнесенный к объекту недвижимости, после того как оплачены затраты на труд, оборудование и технические средства, менеджмент.

Поскольку земля со строениями неподвижна, то необходимые для эффективного функционирования объекта оборудование и технические средства, труд и менеджмент должны быть привлечены к ней. Это означает, что собственник земли сначала должен оплатить расходы по привлечению этих трех факторов (если участок земли не застроен, то учитываются также затраты на строительство зданий или сооружений), после чего оставшийся доход может быть отнесен к земле. Следовательно, земля имеет остаточную стоимость и приносит доход только тогда, когда имеется остаток после удовлетворения требований к доходам всех привлекаемых компонентов.

Принцип вклада означает, что в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Применительно к рынку недвижимости этот принцип можно интерпретировать следующим образом. Нередко затраты на ремонт квартиры позволяют увеличить ее стоимость, причем в размерах, значительно превышающих затраты на ее ремонт. В этом случае реализуется принцип вклада. Размер вклада это сумма прироста стоимости объекта в результате привнесения какого-либо нового фактора, а не фактические затраты на сам этот фактор. Имеют место и случаи, когда какие-либо привнесенные факторы могут значительно уменьшить стоимость объекта.

Суть принципа увеличения и уменьшения дохода состоит в том, что увеличение капиталовложений в производство обусловливает увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли сокращается. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые последующие дополнительные капиталовложения в недвижимость не дадут пропорционального прироста прибыли, следовательно, и пропорционального увеличения стоимости объекта недвижимости. Поэтому эксперт-оценщик должен предварительно проанализировать различные варианты застройки земельного участка. Например, выполнить расчеты получения прибыли от строительства различных типов объектов недвижимости и различного количества объектов на данном земельном участке.

Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности) формулируется следующим образом: составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции. Если объемы капитальных вложений превосходят объемы работ в данный период времени, например, на строительстве объекта, то происходит "замораживание капитала" и снижение общей эффективности ' проекта. Аналогичная ситуация возможна, когда в данный момент времени денежных средств недостаточно для строительства объекта недвижимости, что хорошо известно инвесторам нового строительства. В связи с этим нормативными документами в составе проектной документации на строительство объекта предусматривается разработка календарных графиков строительства объекта, чтобы получить максимально возможный эффект от реализации проекта.

Принцип оптимальных величин (принцип оптимальной экономический величины) заключается в следующем: при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная (оптимальная) величина объекта недвижимости данного типа. Например, наибольшим спросом на земельном рынке в Подмосковье пользуются участки размером в 10-20 соток, а участки с меньшей или большей площадью могут потерять в цене. Эксперту-оценщику всегда необходимо помнить о принципе оптимальных величии (оптимальной экономической величины) и использовать его при оценке недвижимости данного типа.

Принципы оптимального разделения имущественных прав. Имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости- Действующее законодательство Российской Федерации позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права (вещные и обязательственные). Право собственности подразумевает наличие правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом. Кроме права собственности вещными правами являются право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, право хозяйственного ведения и право оперативного управления, а также сервитут - право ограниченного пользования чужим земельным участком. Причем переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных имущественных прав, например прав аренды на это имущество.

Разделение имущественных прав на объект недвижимости может осуществляться следующим образом:

- Физическое разделение - это разделение объекта недвижимости на части: подвал, этажи, мансарда и пр. Для земельного участка -разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и на ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки.

- Разделение по времени владения - это различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права и пр.

- Разделение совокупности имущественных прав по видам прав - права собственности, владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения, пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления и права ограниченного использования объекта недвижимости.

- Разделение имущественных прав среди участников - совместная аренда, товарищества, акционерные общества, опционы, трасты, контракты с оговоренными условиями продажи.

- Разделение по залоговым правам - ипотечные закладные, налоговые залоги, судебные залоги, участие в капитале при залоговом кредите.

Использование в практике имущественных отношений перечисленных выше типов разделений совокупности имущественных прав и их оптимальное соединение позволяют увеличить стоимость объектов недвижимости.