Особенности экономической оценки объектов

Лекция 3. ТЕОРИИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ

1. ОСОБЕННОСТИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ.

2. ТЕОРИИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ:

ž ТЕОРИЯ «ДАРОВЫХ БЛАГ»;

ž ЗАТРАТНАЯ;

ž РЕЗУЛЬТАТНАЯ;

ž РЕНТНАЯ;

ž «УЩЕРБНАЯ»;

ž ИНТЕГРАЛЬНАЯ.

3. ПОКАЗАТЕЛИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ ОБЪЕКТОВ.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: экономическая оценка природно-ресурсного потенциала; функции оценки; государственный земельный кадастр; система показателей экономической оценки; теории экономической оценки; теория “даровых благ природы”; затратная теория; результатная теория; рентная теория; экономический ущерб; интегральная оценка.

Экономическая оценка служит основой для определения конкретных рычагов экономического регулирования использования объектов недвижимости. Методологической основой ее проведения служат теории оценки природно-ресурсного потенциала. Перенос рассматриваемых теоретических подходов на недвижимость в целом допускается, исходя из определения недвижимого имущества.

Экономическая оценка природно-ресурсного потенциала – один из самых сложных разделов экономической теории, что подтверждается отсутствием единства теоретических и практических подходов в отношении методов ее проведения. Объясняется это несколькими причинами:

ž природные объекты (в том числе земельные участки) представляют собой особый вид производительных сил: сами по себе, без приложения труда они не имеют стоимости, а точнее их стоимость иррациональна – выражается через другие экономические объекты или понятия;

ž в странах с рыночной системой экономики, где природные ресурсы имеют конкретных собственников, стоимостные характеристики сформировались в результате отношений между собственниками, производителями и потребителями. При этом очень сложно установить исходный момент, предопределивший формирование конкретной величины стоимости природных составляющих в определенном регионе;

ž в странах с централизованной плановой экономикой природные ресурсы находились в собственности государства, и большая их часть использовалась на государственных предприятиях. Отсутствие здесь развитых рыночных отношений лишало проблему экономической оценки природно-ресурсного потенциала практической значимости, поэтому она не являлась особо актуальной.

Оценка объектов недвижимости как инструмент экономического регулирования должна выполнять следующие функции:

учет природных ресурсов и условий, капитальных объектов, фиксчерсов;

выбор вариантов использования недвижимости, в том числе природно-ресурсного потенциала региона.

Учетная функция связана с установлением качественных, количественных и стоимостных характеристик природных благ, оцениваемых как национальное богатство, и антропогенных составляющих. Кроме этого, существенное значение при выполнении этой функции имеет фиксация собственников, а также определение конкретных условий функционирования реальных и потенциальных потребителей и пользователей объектов недвижимости.

Выбор вариантов рационального использования объектов недвижимости проводится для ранжирования, или определения предпочтения, в связи с установлением права собственности и пользования. Основной инструмент при осуществлении выбора – сравнение экономических показателей деятельности объектов, включая использование ресурсов. Особое значение при выполнении этой функции имеет стимулирование рационального использования и охраны комплексных территориальных ресурсов экономическими методами, в том числе на основе разработки системы платежей за пользование объектами недвижимости, в том числе природными ресурсами.

2. ТЕОРИИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ОЦЕНКИ:

Экономическая оценка комплексных территориальных ресурсов служит основой для определения рычагов экономического регулирования использования имущественных объектов. В настоящее время стоимостные методы оценки конкретных территорий можно классифицировать в соответствии с теоретическими подходами, представленными в табл. 1.

Каждый из представленных методов имеет недостатки, которые вводят определенные ограничения либо требуют выполнения дополнительных условий, без которых их применение не обеспечит целей регулирования отношений по поводу недвижимости.

Таблица 1.

Сравнительная характеристика методов оценки конкретных территорий.

Теории оценки	Условия реализации	Алгоритм расчета	Особенности и недостатки	Условия применения
1.“Даровых благ природы”	1.Общенародная собственность на природные ресурсы. 2.Безграничность природно-ресурсного потенциала. 3.Отсутствие необходимости в денежной оценке ресурсов.		1. Недопустимость использования в связи с ограниченностью природных ресурсов.
2.Затратная	1.Оценка по затратам на освое-ние и поддержание природных объектов в состоянии, пригодном для эксплуатации. 2.Общенародная собственность на природные ресурсы. 3.Безграничность природно-ресурсного потенциала. 4.Одноцелевое назначение оцениваемого ресурса.	Сэ+Ен×КВэ ® min	1.Лучшие участки в абсо-лютном выражении имеют оценку ниже, чем худшие. 2.Влияние конкретных условий эксплуатации. 3.Не учитывает ограничен-ность и дефицит ресурсов. 4.Не может служить базой сравнения вариантов исполь-зования разных ресурсов.	1.Идентичность натуральных характеристик однородных природных объектов. 2.Учет, анализ, планирование хозяйственной деятельности субъекта предпринимательства.
3.Результатная	1.Оценка по себестоимости продукции или по чистому доходу от ее реализации. 2.Общенародная собственность на природные ресурсы. 3.Безграничность природно-ресурсного потенциала. 4.Одноцелевое назначение оцениваемого ресурса.	p×q×S q×c×S (p×q×S - C) ×t	1.Лучшие участки имеют себестоимость продукции ниже, чем худшие. 2.Влияние конкретных условий эксплуатации. 3.Не учитывает ограничен-ность и дефицит ресурсов. 4.Не могут служить базой для сравнительной оценки разнородных ресурсов. 5.Необходимо уточнение, является ли оценка продукции оценкой участка.	1.Равные затраты на производство единицы продукции. 2.Учет, анализ, планирование хозяйственной деятельности субъекта предпринимательства
4.Затратная + результатная	См. п.3. и п.4.	Слабо отработан	См. п.3 и п.4.	См. п.3 и п.4.
5.Рентная	1.Ограниченность природно-ресурсного потенциала. 2.Наличие конкретных собственников ресурсов. 3.Приложение капитала. 4.Обязательная реализация продукции.	R=p×q - (1 + b) K R=p×q - (С + Ен×КВ)	1.Необходимость постоянной корректировки. 2.Поддержание условий формирования.	1.Не ограничены
6.“Ущербная”	1.Выбытие ресурса из оборота. 2.Индивидуальный подход.	D(p×q×S) (C + Eн×КВ) ×Dq×S	1.Особые условия для формирования. 2.Многовариантность.	1.При расчете компенсационных затрат.
7.Интегральная	1.Выбор приоритетных потребителей. 2.Определение эффекта и ущер-ба при использовании ресурсов.	f (Э; У)	1.Слабая методическая база.	1.Выбор вариантов функционирования объектов в регионе.

Условные обозначения:

С + Е_н·КВ - приведенные затраты на освоение и производство продукции, грн/год;

р - цена продукции, грн/т;

q - производительность участка (урожайность), т/га;

с - себестоимость продукции, грн/т;

S - площадь участка, га;

t - срок капитализации, лет;

b - средняя норма прибыли в промышленном производстве;

Э - эффекты, при использовании ресурсов, грн;

У - ущербы, при функционировании потребителей, грн;

К - вложения капитала, грн.

Советский Союз в 1917 году отверг мировой опыт и предпринял попытку создать собственные подходы к экономическим характеристикам использования среды. Поэтому советской экономике пришлось методом проб и ошибок развивать теорию оценок природно-ресурсного потенциала и за короткий исторический период приблизиться к системе регулирования, применяемой в мировой практике. Процессы глобализации в мировых экономических отношениях требуют проведения анализа положительных и отрицательных сторон стоимостных теорий экономической оценки природно-ресурсного потенциала и методов их практического использования, получивших развитие в СССР.

ž ТЕОРИЯ «ДАРОВЫХ БЛАГ ПРИРОДЫ».

После Октябрьской революции сформировалась первая концепция регулирования использования природно-ресурсного потенциала – теория “даровых благ природы”.

Основу этой теории составляли 3 положения.

Первое – общенародная собственность на природные ресурсы. Первый документ, принятый в Советской России - “Декрет о земле”, законодательно закрепил это положение.

Второе – безграничность природно-ресурсного потенциала. Действительно, Советский Союз занимал 1/6 часть суши. По запасам многих ресурсов он находился на первом месте в мире.

Третье – отсутствие необходимости денежной оценки, так как природные ресурсы не являлись объектом покупки-продажи.

Мощный природно-ресурсный потенциал казался неисчерпаемым. Поэтому производилась разработка наиболее удобных месторождений с высоким содержанием полезных ископаемых либо полезного вещества в рудах, целинные земли представляли большой резерв для экстенсивного развития сельского хозяйства, необъятные просторы тайги – для расширения лесоразработок и т.д. Затраты на освоение новых земель, на вовлечение в хозяйственный оборот новых месторождений, были сравнительно невелики.

Экстенсивное использование исчерпаемых природных ресурсов, научно не обоснованное изъятие возобновимых объектов, ограниченность ресурсов привели к тому, что многие из них при существовавшем тогда уровне развития техники были исчерпаны.

Можно было бы не уделять значительного внимания рассмотренной теории, отметив, что положения этой теории ошибочны и бесплатных природных благ нет. Однако всякий опыт должен быть учтен.

С аналогичной ситуацией мировая общественность столкнулась в наше время. В соответствии с Договором стран – членов ООН об открытом космосе он был объявлен “достоянием человечества”. Космическое пространство представляется безграничным, но околоземное пространство широко используется для эксплуатации спутников связи, находящихся на стационарной орбите. Частные покупки и продажи стоянок для них запрещены. Основная проблема состоит в том, что удобные места уже заняты и часто используются морально устаревшими аппаратами. Однако потенциальные пользователи, способные более интенсивно эксплуатировать удобные точки, не могут купить их у существующих держателей.

Перечисленные факты приводят к необходимости экономического регулирования использования природных ресурсов и условий, включая космос, с применением стоимостных показателей.

ž ЗАТРАТНАЯ ТЕОРИЯ.

Первой теорией, предполагавшей применение стоимостных измерителей, явилась затратная теория, где оценка природных ресурсов проводилась по затратам на освоение и поддержание объектов природопользования в состоянии, пригодном для эксплуатации.

При этом сохранились исходные пункты предыдущей концепции:

ž общенародная собственность на природные ресурсы,

ž безграничность природных богатств.

Общие положения этой теории конкретизировались в процессе ее приложения к отдельным видам природных ресурсов с учетом только одноцелевого назначения.

Основной недостаток затратной концепции – лучшие участки (единичные ресурсы), требующие на освоение и эксплуатацию меньших затрат, имели в абсолютном выражении меньшую оценку, чем худшие, требующие больших затрат. Кроме объективных недостатков, следует отметить влияние субъективных факторов: качества работы персонала, организационного уровня и др. Введение критерия оценки, предполагающего выбор лучших участков по минимуму затрат, не позволяет в любом случае учитывать ограниченность и дефицитность ресурсов.

Затратная теория оценки получила широкое распространение в практических расчетах. Она используется при оценке основных фондов, природных ресурсов на основе затрат освоения, при выработке стратегии природопользования для отдельных субъектов предпринимательства, однако не может служить базой сравнительной оценки природных ресурсов.

Единственный случай, когда можно использовать затратный метод при выборе вариантов эксплуатации однородных ресурсов – это идентичность их натуральных характеристик как природных объектов.

ž РЕЗУЛЬТАТНАЯ ТЕОРИЯ ОЦЕНКИ.

В противовес затратной в экономической литературе появилась результатная теория оценки природных ресурсов, которая имеет несколько разновидностей:

ž По одной из них в качестве оценки объекта следует рассматривать валовой выпуск продукции, получаемый благодаря его эксплуатации.

ž Согласно другой – из валового продукта предлагалось вычитать текущие затраты.

Наибольшее распространение эта концепция получила при оценке земли, хотя может быть применима и для других объектов недвижимости.

Результатная концепция характеризуется недостатками, присущими затратной концепции:

ž более низкие показатели себестоимости лучших участков;

ž субъективные факторы.

Естественно, что лучшие участки, требующие меньших затрат на производство определенной массы продукции за счет плодородия почвы, обеспечат получение продукции по более низкой себестоимости, а при фиксированной рентабельности и по более низкой цене.

Однако требует уточнения, является ли такая оценка продукта, получаемого с участка, оценкой самого участка. От замены мобильной техники ценность участка может не измениться, хотя стоимость продукции изменится. Вычитание текущих затрат не исправит положения, так как в этом случае оценка земельного участка включает эффект, приносимый мобильными основными фондами. Последние, как правило, не теряются для общества с выбытием оцениваемого участка безвозвратно.

Общий недостаток всех разновидностей результатной теории – рассмотрение оцениваемого объекта однонаправлено, что не позволяет видеть альтернативные возможности применения ресурсов, упор делается на анализ показателей, относящихся к каждому конкретному объекту отдельно.

Допустим только выбор вариантов использования однородных ресурсов с различными объемными характеристиками получаемого продукта при равных затратах.

ž ЗАТРАТНАЯ + РЕЗУЛЬТАТНАЯ ТЕОРИЯ.

В экономической литературе неоднократно делались попытки механического соединения затратной и результатной теорий.

Однако, ни одна из рассмотренных выше оценок природных ресурсов – будь то оценка, базирующаяся на затратах по освоению и поддержанию объекта в эксплуатационном состоянии или построенная на измерении результатов его функционирования, - не может в полной мере отражать ту ценность, которую имеет для общества тот или иной объект пользования.

ž РЕНТНАЯ ТЕОРИЯ ОЦЕНКИ.

Только диалектическое соединение (а не простое суммирование) затратного и результатного аспектов оценки природных ресурсов позволяет провести объективную оценку объекта. Подобный подход реализован в рентной теории оценки природных ресурсов. Рента, выражая, с одной стороны, результаты эксплуатации природного ресурса, с другой, отражает затраты, позволяющие сформировать эффект.

В основу рентного подхода положено то, что при эксплуатации природных объектов, кроме обычного (среднеотраслевого), создается еще и дополнительный прибавочный продукт, который в денежном выражении называется дифференциальным доходом.

Дифференциальная рента – избыточный чистый доход (прибыль), имеющий фиксированный характер и получаемый при использовании природных ресурсов и условий различного качества. Естественным условием образования ренты служат различия в качестве земли и ее ограниченность. Источником – только труд.

Различают следующие формы ренты.

Дифференциальная рента I – дополнительный доход, получаемый на лучших по качеству и местоположению участках при равновеликих вложениях капитала. Она связана с естественным плодородием земли. Следует отметить существенный момент – только соединение свойств земли с капиталом дает возможность получить дифференциальную ренту.

Дифференциальная рента II – дополнительный доход, получаемый на равных по качеству участках за счет дополнительных вложений капитала. Изменения размера прилагаемого капитала вызывают получение дополнительных рентных доходов, отличных от доходов на капитал. При оптимальных вложениях капитала на одном и том же участке земли можно получить максимальную ренту, в том числе и на худшем.

Монопольная рента – дополнительный доход, получаемый при эксплуатации участков с исключительными свойствами. Зависит от платежеспособного спроса потребителей. Может быть получена не только за счет производства редких сельхозпродуктов. Как известно, некоторые зоны городов также имеют уникальные свойства. Например, центральные части для оборудования офисов – престижно, реклама, лицо фирмы; или уникальные рекреационные ресурсы.

Абсолютная рента – получается за счет более низкого уровня органического строения капитала в сельском хозяйстве.

Следует отметить, что для выделения перечисленных форм дифференциального дохода создавались искусственные условия. Поэтому на практике можно установить только факторы, способствующие образованию ренты вообще.

Основные предпосылки формирования рентных оценок:

ž ограниченность природно-ресурсного потенциала, включая эффективность его использования;

ž наличие конкретных собственников ресурсов и территорий.

Проявляется рента только в результате конечной реализации продукции природоэксплуатирующих отраслей.

При проведении анализа использования ресурсов следует обратить внимание на то, что на каждой территории имеются предпосылки для образования всех форм ренты. Однако особо следует отметить, что рассмотренные виды ренты выделяются при теоретических рассуждениях, путем создания искусственных условий. На практике ни одна из форм ренты в чистом виде не существует и можно говорить о дифференциальной ренте, как части чистого дохода, вообще.

Основная особенность рентных оценок:

ž необходимость их постоянной корректировки;

ž поддержание условий их формирования.

Если естественным базисом образования дифференциальной ренты является качество ресурса, то следует отметить, что освоение ресурсов не всегда идет от лучших к худшим. Появление лучшего участка может произойти после освоения худшего, что повлияет на величину ренты.

Капитальные вложения, способствующие формированию ренты, во времени дают различный эффект. Основные фонды имеют свойство изнашиваться морально и физически, что отразится на величине ренты.

Рента проявляется только в случае удовлетворения конкретных потребностей потребителей в результате реализации продукции и услуг. Потребности имеют свойство изменяться, соответственно изменятся и ценовые параметры рентообразующих факторов, что может также повлиять на абсолютную величину ренты.

Однако перечисленные достоинства и недостатки рентных оценок подчеркивают значение этого показателя для формирования экономического механизма в рыночных условиях как динамичного показателя, отражающего всю сложность отношений по поводу использования объектов недвижимости, в том числе природно-ресурсного потенциала.

ž ОЦЕНКА НА ОСНОВЕ ЭКОНОМИЧЕСКОГО УЩЕРБА;

В последнее время появилась теория оценки природно-ресурсного потенциала (так называемая “ущербная” концепция) с учетом экономического ущерба, связанного с:

ž утратой объекта недвижимости;

ž выбытием его из хозяйственного оборота;

ž изменением свойств и параметров объектов недвижимости;

ž изменением качества окружающей природной среды.

Использование рентных оценок правомерно не во всех экономических расчетах. Если утрачен определенное количество и качество ресурса, то потерян как эффект от его использования, так и некоторое количество труда, связанного с применением этого ресурса в хозяйственной деятельности. Эти изменения определяются экономическим ущербом от утраты ресурса.

Следует отметить, что на практике широко используются компенсационные расчеты, что существенно влияет на конкретную величину оценки ресурса, но требует обеспечения сопоставимости методов оценки.

ž ИНТЕГРАЛЬНАЯ ТЕОРИЯ.

Все теории оценки природных ресурсов: затратная, результатная, рентная, “ущербная” - относятся к поэлементной оценке природных ресурсов, то есть единицы или отдельного источника ресурса. Такие оценки, в основном, выражают условия освоения данного ресурса с точки зрения непосредственного пользователя – отдельной хозяйственной единицы.

Однако при выборе вариантов хозяйствования возникает проблема сопоставления природно-ресурсного потенциала с возможностью его эксплуатации различными потребителями. Разнообразие интересов относительно ресурсов формирует необходимость в экономической оценке природно-ресурсного потенциала на основе интегральной (комплексной) теории. Проблема комплексной экономической оценки территориальных ресурсов – одна из наиболее сложных и малоизученных современной экономической наукой.

Применительно к настоящему этапу развития экономики Украины интегральная оценка использования природно-ресурсного потенциала страны и отдельных регионов должна строиться, исходя из следующих положений:

ž Необходимо установить приоритеты потребностей, которые могут быть удовлетворены за счет использования природно-ресурсного потенциала территории. Ранжирование следует проводить по группам потребителей с учетом временного фактора (текущие, перспективные).

ž Далее определяются рентные эффекты, ежегодно приносимые объектами природопользования, исходя из сформулированных потребностей.

ž Параллельно рассчитывается потенциальный экономический ущерб, прямой и косвенный, который наносится приоритетными потребителями субъектам природопользования, как правило, реализуемый в регулировании через показатели риска.

ž В зависимости от конкретных условий оценивается система “потребители - эффект - ущерб” и принимаются решения.

Интегральная оценка требует дальнейшей разработки, но некоторые ее элементы уже применяются на практике, в частности, при проведении экономико-экологического обоснования размещения и функционирования объектов экономики в конкретных регионах.