Принципы, обусловленные рыночной средой

К данной группе относятся принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции и принцип изменения.

Принцип зависимости (или принцип внешнего воздействия): все факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. Факторы в зависимости от их влияния на тот или иной объект подразделяются на основные и дополнительные; в зависимости от сферы влияния - на климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, демографические, юридические, международные, градостроительные, отраслевые и технические. В свою очередь экономические факторы могут быть также дифференцированы по различным критериям: финансовым, нормативным и другим. Местоположение - основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости. Близость объекта недвижимости по отношению к развитой инфраструктуре (связь с рынком пользователя): дорогам, торговым и культурным центрам и пр., также является основным фактором. Два этих фактора - местоположение объекта и связь его с рынком пользователя - в совокупности составляют понятие "экономическое местоположение" недвижимости. Этот суммарный фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта.

Проблема дифференциации факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, достаточно хорошо исследована на рынке жилья, но менее изучена в других секторах собственности и поэтому требует к себе соответствующего внимания.

Принцип соответствия реализуется в том, что объект недвижимости, несоответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость. Например, на российском рынке недвижимости стоимость "хрущевской" квартиры ("пятиэтажки") меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном по современным проектам.

Соответствие означает, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобства и услуг, предлагаемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка недвижимости. Me следует забывать, что потребности и ожидания рынка с течением времени изменяются и поэтому изменяются и стандарты соответствия. Эксперт-оценщик должен не только знать стандарты соответствия для данного рынка недвижимости, но и следить за тенденциями их развития, чтобы прогнозировать изменение стоимости.

Суть принципа спроса и предложения заключается в выявлении взаимосвязи между потребностью в объекте недвижимости и ограниченностью его предложения. Спрос на объекты недвижимости - это реальная потребность на них. Предложение - это количество объектов, имеющихся на рынке недвижимости и предлагаемых по определенным ценам. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта. И наоборот, если на рынке недвижимости спрос и предложение уравновешены, рыночная стоимость объекта стабилизируется.

На экономическом поле необходимо прогнозировать соотношение платежеспособного спроса и предложения по оцениваемому объекту недвижимости, определить степень влияния данного соотношения и других факторов на стоимость недвижимого имущества.

Принцип изменения внешней среды предполагает при оценке объектов недвижимости учет возможных изменений экономических, социальных и юридических условий, при которых они используются, а также учет внешнего окружения и перспектив развития района.

Принцип изменения внешней среды обязательно учитывается при написании отчета об оценке посредством указания даты, на которую определена стоимость объекта недвижимости.

Конкуренция - это соперничество, состязания в каком-либо виде деятельности. Все люди по своей природе подвержены соперничеству. Конкуренция или соперничество резко возрастают, когда речь идет о сверхприбылях в каком-либо виде деятельности. Рынок недвижимости в этом отношении не является исключением. Если на рынке недвижимости извлекаются сверхприбыли, предприниматели стремятся лопасть на этот рынок. Обострение конкуренции приводит к росту предложения на рынке. Если спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости в этом случае снижаются и уменьшается прибыль предпринимателей.

В отсутствие конкуренции на рынке недвижимости (а это происходит при монопольной ситуации) рыночная стоимость объекта не может быть определена, поскольку рыночная стоимость складывается только на конкурентном рынке.