Метод выделения

Метод выделения применяют для оценки застроенных земельных участков.

Условие применения данного метода:

1. наличие информации оценок сделок с едиными объектами недвижимости ЕОН аналогичными оцениваемому, включающие в себя оцениваемые земельные участки. При отсутствии о ценах сделок можно использовать цены предложения;

2. соответствие улучшения земельных участков, его наиболее эффективного использования.

Алгоритм расчета (шаги):

1. определение элементов сравнения;

2. установление по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от ЕОН;

3.определение по каждому из элементов сравнения корректировок, цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от ЕОН;

4. корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от ЕОН;

5. расчет рыночной стоимости ЕОН путем обоснованного обобщения корректировочных цен;

6. расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

7. расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, путем вычитания из рыночной стоимости ЕОН, стоимости замещения или воспроизводства улучшений земельного участка.

Сумма затрат на создание улучшения земельного участка определяют с использованием укрупненных показателей. К укрупненным стоимостным показателям относят: показатели, характеризующие параметры в целом (м², м³, погонные м) и показатели по комплексам и видам работ.

К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.

Укрупненные и стоимостные показатели зафиксированы на конкретную дату уровней цен, могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных цен и индексов изменения стоимости строительства.

Затраты на создание улучшений с использованием элементов стоимостных показателей можно рассчитать также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного метода, которые заключаются в калькулировании текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений. При определении затрат на создание улучшений земельных участков следует учитывать прибыль инвесторов, т.е. величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений, ее можно представить как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов.

Прибыль инвестора может быть также рассчитана, как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестирований.

При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывают величину накопленного износа улучшений, которые выявляют в денежном выражении, как сумму физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшению.

Физический износ – это потеря стоимости улучшений из-за ухудшения их физических свойств.

Функциональный износ – это потеря стоимости улучшений обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения строительства строительных материалов, инженерного оборудования, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемые данному типу улучшений.

Экономический износ – представляет собой потерю стоимости ЕОН в связи с отрицательным воздействием внешних факторов, следует помнить, что физические и функциональные износы бывают устранимые и неустранимые. Экономический износ как правила не устраним, при этом износ считается устранимым при затратах на устранение меньших увеличение стоимости объекта недвижимости в результате устранения износа.

ПРИМЕР РАСЧЕТА МЕТОДОМ ВЫДЕЛЕНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ПРИНАДЛЕЖАЩИЙ НА ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ ООО «АЗИМУТ».

ШАГ № 1: Характеристика земельного участка.

Таблица № 1 - Характеристика земельного участка и улучшений связанных с ним.

№ п/п	Физические характеристики земельного участка
	Рельеф	Ровный
	Улучшение земельного участка	2-х этажное кирпичное здание, отдельностоящее, соответствует НЭИ
Местоположение
	Административный округ	Центральный
	Адрес	г. Москва ул. Неглинная
	Локальные особенности расположения: а) транспортная доступность; б) удаленность от станции метро	а) хорошая; б) 3 мин. пешком от метро «Лубянка» Кузнецкий мост
Физические характеристики объекта
	Назначение Общая площадь	Административное (офисное) здание, 1200 м²
	Год постройки	1953 год
	Структура улучшения объекта	Согласно эксплуатации
	Коммуникации: а) электричество; б) канализация; в) водопровод; г) отопление	Все есть
	Состояние объекта	Пригодная к эксплуатации, ремонт с использованием импортных материалов

ШАГ № 2: Отбор аналогов: функциональное назначение и местоположение. По этим критериям было отобрано 5-ть аналогов.

Таблица № 2 – Характеристика объектов аналогов.

№ п/п	Оцениваемый объект	Элементы сравнения	Аналоги
	г. Москва ул. Неглинная	Местоположение	Метро Белорусское, ул. Бретская	Метро Маяковского, ул. 4 Тверская-Ямская	Метро Дмитровское, Дмитровское шоссе	Метро Москва Китай город, ул. Малоивановский переулок	Метро ВДНХ, ул. Академика Королева
	2-х этажное кирпичное здание, отдельностоящее, Административное здание	Функциональное назначение	2-х этажное кирпичное здание, отдельностоящее, Административное здание
	ЦАО	Административный округ	ЦАО	ЦАО	САО	ЦАО	САО
	3 мин. пешком от метро «Лубянка»	Транспортная доступность	Отл., 3 мин. пешком	Отл.,5 мин. пешком	Удовл., 15 мин. пешком	Отл., 5 мин. пешком	Удовл., 15 мин. пешком
	Хорошее, ремонт не требуется	Состояние	Отличное	Отличное	Требуется ремонт	Хорошее, ремонт не требуется	Требуется ремонт
		Площадь, м²
	-	Цена предложения в у.е.	1500 тыс.	3255 тыс.	1170 тыс.	1920 тыс.	954 тыс.
	-	Цена за м² в у.е.

ШАГ № 3: Внесение корректировок.

Таблица № 3 - Внесение корректировок

№ п/п	Корректировка	Аналоги
	Цена за м² в у.е.
	Корректировка на уторгование
	Скорректированная цена, м²	-5%	-5%	5%	-5%	5%
	Корректировка на местоположение в у. е.					883,5
	Скорректированная цена, м²			+600		+600
	Корректировка на транспортную доступность					1483,5
	Скорректированная цена, м²			1,23		1,23
	Корректировка на состояние
	Скорректированная цена, м²
	Ранг
	Средняя стоимость м² в у.е.

Объяснения корректировок:

4. Поправка на перевод цены предложения на наиболее вероятное цены сделки на основании средней по рынку цены уступки составляет 5% от запрашиваемой цены продавца к покупателю.

Аналоги расположенные в ЦАО не уступают оцениваемому, поэтому в их ценах поправок не вносят. Аналоги 3 и 5 расположены в наименее выгодном местоположении и поправка рассчитана путем капитализации потерь от недополучения аренды в офисах расположенных в САО.

- ЦАО арендная плата 400 условных единиц;

- САО арендная плата 250 условных единиц.

k = 0,25 (коэффициент капитализации)

∆ = 400-2501 = 150 у.е. (разница)

V = ЧОД(∆)/ k = 150/0,25 = 600 у.е.

ЧОД – чистый операционный доход

6. Аналоги 1, 2 и 4 сопоставимы с объектом оценки, поэтому не требуют корректировок, а аналоги 3 и 5 выявлены следующие пары сопоставимых объектов.

№ п/п	Объект	Функциональное назначение	Транспортная доступность	Цена у.е. за м²
	А	офисы	Отличная 5 мин. до метро
В	Удовлетв-ная 15 мин до метро
	С	офисы	Отличная 5 мин. до метро
D	Удовлетв-ная 15 мин до метро
	E	офисы	Отличная 5 мин. до метро
F	Удовлетв-ная 15 мин до метро

П = ((750/600)+(550/450)+(850/700))/3 = 1,23

8. Величину корректировки на состояние определяют путем анализа типичных затрат на ремонт 1 м² аналогичных офисных помещений на дату оценки.

10. Ранжирование скорректированных цен 1 м² офисных помещений производят по количеству поправок внесенных в цену объектов аналогов, т.е. наивысший ранг имеют те аналоги, цены которых имеют наименьшее число корректировок.

11. Средняя стоимость = (1225*3+1272*4+1990*1+1140*5+2025*2)/15 = 20503/15 = 1367

ШАГ № 4: Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости.

1367*1200 м² = 2050500 у.е.

ШАГ № 5: Объяснения корректировок (см. выше)

ШАГ № 6: Расчет стоимости воспроизводства улучшений

Расчет стоимости воспроизводства улучшений в данном случае равен 1400 у.е. за м ², накопленный износ равен 45 % для зданий 53 года постройки, в этом случаи стоимость воспроизводства рассчитывалась 1500*1400*(1-0,45) = 1155000 у.е.

ШАГ № 7: Расчет рыночной стоимости земельного участка.

Стоимость земельного участка определяется 2050500-1155000 = 895500 у.е.